بررسی رد و تاییدهای ورود ملک به بازار سرمایه
به گزارش جهان صنعت نیوز: دولت هدف از فروش متری مسکن در بازار سرمایه را کمک به خانه‌دار شدن مردم و ایجاد فرصت برابر برای خرید ملک اعلام کرده و آن را گامی در جهت تنظیم بازار مسکن می‌داند. با این حال فعالان بازار مسکن معتقدند که فروش مسکن در بازار سهام ممکن است در نهایت به افزایش قیمت ملک در بازار واقعی منجر شود. در مقابل برخی تحلیلگران بر این باورند که بیشتر مخالفت‌ها با این طرح به دلیل نگرانی از شفاف شدن معاملات مسکن و حذف دلالان از بازار املاک ابراز می‌شود. اگرچه برخی دلایل بیان شده از سوی فعالان بازار مسکن نیز قابل تامل است اما با این حال هدف دولت برای آرامش بخشیدن به بازار ملک و جلوگیری از تکرار اتفاقات سال گذشته در این بازار که با هدف ایجاد بستر مناسب برای خانه‌دار شدن مردم صورت می‌گیرد می‌تواند مورد توجه باشد.
متقاضیان واقعی مسکن در سال گذشته روزهای خوبی را پشت سر نگذاشتند. افزایش لحظه‌ای قیمت واحدهای مسکونی حتی معاملاتی را که تا پای امضا و رد و بدل کردن مبلغ ملک پیش رفته بود، بر هم می‌زد. در همین حال برخی دفاتر مشاوره املاک و سایت‌های فروش مسکن نیز بر این آتش می‌دمیدند و هر روز قیمت‌ها در سطح بالاتری قرار می‌گرفت. این روند در نهایت منجر به رکود تورمی در بازار مسکن شد که تا به امروز نیز همچنان جنبه رکودی آن ادامه داشته است.
با این حال اگرچه از شتاب تورم ملک کاسته شده اما نرخ کنونی نیز همچنان با درآمد خانوارهای ایرانی فاصله بسیاری دارد. هرچه قیمت مسکن افزایش می‌یابد فاصله قدرت خرید مردم و پس‌انداز آنها با یک خانه برای زندگی نیز بیشتر می‌شود، در همین چارچوب در بسیاری از کشورها سیاستگذاران و برنامه‌ریزان برای افزایش قدرت خرید مردم طرح‌های مختلفی ارائه می‌دهند. در این میان، طرح پیش‌فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در بورس کالای ایران روی میز مسوولان قرار گرفته و تلاش بر این است تا با این ابزار مالی، امکان افزایش پس‌انداز هدفمند مردم افزایش یابد و احتمال خرید خانه از سوی آنان بیشتر شود.
به‌گفته کارشناسان از جمله مزایای طرح پیش‌فروش متری مسکن آن است که افرادی که سرمایه کافی برای خرید یک واحد آپارتمان را ندارند با آغاز معاملات متری مسکن می‌توانند متناسب با سرمایه خود، متراژی از یک ملک را خریداری کنند تا سرمایه حتی اندک آنان همپای قیمت مسکن، افزایش یابد و ارزش سرمایه آنان به‌دلیل سیر صعودی قیمت مسکن در بلندمدت، آسیب نبیند و توان خرید خانه برای آنان ایجاد و تقویت شود.
مسکن کالای همگن نیست
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی روز گذشته آغاز شمارش معکوس برای اجرای پیش‌فروش متری مسکن را اعلام کرد. بر این اساس قرار است ابزار پیش‌فروش متری مسکن و فروش نسیه مصالح ساختمانی در بورس کالا به زودی عملیاتی شود. همچنین ابزارهای مالی بازار سرمایه در ارتباط با حوزه مسکن، شامل اوراق سلف موازی استاندارد جهت پیش‌فروش متری ساختمان، بازار تهاتری مصالح و ملک، انتشار اوراق خرید دین بر پایه معاملات نسیه مصالح ساختمانی، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شاخص شهر تهران قابل معامله در بورس، قراردادهای آتی بر پایه صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شهر تهران، قراردادهای آتی بر پایه سبد شاخص مصالح ساختمانی معاملات فیزیکی مسکن (عرضه زمین و املاک دولت و بخش خصوصی در بورس کالا) است که به نظر می‌رسد تنوع مناسبی را برای ورود مسکن به بازار سرمایه ایجاد خواهد کرد.
در همین حال قرار است طرح عملیاتی کردن ابزارهای بازار بورس برای پذیرش بخش مسکن مورد کار کارشناسی قرار گیرد. با این حال این اقدامات واکنش فعالان بازار مسکن را به دنبال داشته است. نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک کشور با بیان اینکه مسکن قابل عرضه در بورس کالا نیست به بورس‌نیوز گفت: مسکن قابل عرضه در بورس نیست. کالایی قابلیت عرضه در رینگ بورس کالا را دارد که همگن باشد. گندم، شمش فولاد، طلا و نقره، نفت و… کالاهایی هستند که در تمام بازارهای جهانی بر اساس ویژگی‌های خاص و استانداردهای تعریف‌شده‌ای، عرضه می‌شوند. مسکن کالای همگن نبوده و قابلیت عرضه در بورس را ندارد چرا که مسکن در هر کشور و شهر و هر منطقه‌ای، تعاریف و شاخصه‌های خاص خود را دارد و چه بسا دو واحد آپارتمان مسکونی در یک طبقه از یک ساختمان، قیمتی مشابه نداشته باشند و این اختلاف قیمت ناشی از تفاوت‌هایی مثل نوع کابینت و در و پنجره و جنس سنگ و سرامیک کف و… است.
حسام عقبایی افزود: ضمن اینکه در بخش اول طرح بورس مسکن، قرار است شرکت‌های ساختمانی با استفاده از آورده مردم، اقدام به احداث ساختمان کنند و مردم هم متناسب با آورده نقدی خود، در یک یا چند متر از ساختمان شریک باشند. تجربه نشان داده در کشور ما سازندگان مسکن تمایلی به تقسیم حاشیه سود خود با مردم ندارند و این طرح احتمالا به شکست خواهد انجامید. چه بسا که در سنوات گذشته هم این صندوق‌ها وجود داشته و عملکرد موفقی هم نداشته‌اند. وی اضافه کرد: این انتقاد به متولیان طرح وارد است که چرا هیچ تعریفی از بورس مسکن ارائه نشده است؟ اگر قرار است فعل و انفعالی در اقتصاد کشور به وجود آید و بازار جدیدی راه‌اندازی شود، در درجه نخست باید تعریفی از آن بازار ارائه شود. تا این لحظه هیچ‌یک از سه ضلع این طرح (وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان بورس) تعریفی از بورس مسکن ارائه نکرده و فقط روش‌هایی جهت عرضه املاک در بازار سرمایه طرح کرده‌اند. چطور ممکن است قبل از ارائه تعریفی جامع از بورس مسکن، راهکارهای فعالیت این بازار و آیین‌نامه‌های مربوطه ارائه شود؟ عقبایی چالش دیگر عرضه املاک در بورس کالا را تاثیر این اتفاق بر قیمت‌های بازار فیزیکی دانست و تاکید کرد: با عرضه املاک در بازار سرمایه، خطر سونامی افزایش قیمت در کمین بازار مسکن خواهد بود. خریداران املاک در بازار سرمایه در قالب اوراق سلف موازی یا هر قالب دیگری، اختیار خرید و فروش دارایی خود را با هر قیمتی دارند و نمی‌توان برای معاملات این بازار محدودیتی ایجاد کرد و حتما هم قیمت‌های بورس مسکن بر بازار واقعی اثرگذار خواهد بود.
آمادگی بورس برای ورود مسکن
اما در همین ارتباط عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران با یادآوری اینکه طی سال‌های ۱۳۷۸ ــ ۱۳۷۷ هم موضوع فروش متری مسکن مطرح شد و بحث تضمین حداقل سود برای این طرح به میان آمد به کالاخبر گفت: هر فردی تمایل به خرید هر چند متر در بازار مسکن را داشت، می‌توانست در این بخش سرمایه‌گذاری کند و در صورت انصراف از بازار بورس مسکن، حداقل سود معین یعنی در حدود ۱۸ درصد نسبت به سرمایه اشخاص به آنان تعلق می‌گرفت. حسن محتشم ادامه داد: در این دوره، برخی شرکت‌های ساختمانی وارد این عرصه شدند و تعدادی هم، سهام خود را واگذار و افرادی هم خریداری کردند. اما این طرح خیلی موفق نبود و سود سهام تثبیت‌شده‌ای که تعیین شده بود به افرادی که این سهام را خریداری کرده بودند واگذار شد.
وی با ابراز اینکه «امروز شرایط متفاوت از سال‌های قبل است»، تصریح کرد: در حال حاضر با حمایت دولت، بازار سرمایه رونق قابل‌توجهی پیدا کرده و بخش عمده‌ای از سرمایه‌های کشور به‌سمت این بازار هدایت شده است، بنابراین بستر مناسبی برای ورود دوباره مسکن به بورس فراهم شده و بورس کالا هم با شناخت کامل از وضعیت موجود در بازار سرمایه، پیشنهاد عرضه متری مسکن را ارائه داده است. محتشم تاکید کرد: با ادامه رونق بازار سهام و با توجه به آنکه شرکت‌های ساختمانی نیز از گذشته در بازار سرمایه فعالند و سهام آنها در بازار عرضه می‌شود و این شرکت‌ها نیز براساس عملکردشان از رونق بورس اثر می‌پذیرند، اما طرح عرضه متری مسکن هدف دیگری را دنبال می‌کند که آن خانه‌دار کردن تدریجی مردم به‌نسبت سرمایه هر شخص است تا رؤیای آنان برای خرید خانه به واقعیت تبدیل شود.
وی اضافه کرد: برای اجرای این طرح مهم‌ترین اصل، نظارت دقیق است، در این صورت سرمایه‌هایی که از محل اجرای این طرح جمع‌آوری می‌شود به‌سمت تولید مسکن سوق پیدا کرده و باعث افزایش عرضه خواهد شد که در این صورت عملکرد طرح بسیار مثبت و کارآمد خواهد بود و نتایج پرباری به‌همراه خواهد داشت. محتشم با بیان اینکه با اجرای این طرح شرکت‌های بسیاری در بخش ساختمان قادر خواهند بود از مزایای این طرح استفاده کنند، گفت: در سال‌های گذشته برای اجرای پروژه‌های ساختمانی و حمایت از سازندگان و سرمایه‌گذاران صندوقی ایجاد شده بود که متأسفانه به سرانجام نرسید اما امیدواریم که این طرح در بورس کالا که توأمان به تامین مالی پروژه‌ها و خانه‌دار شدن مردم کمک می‌کند، با جدیت دنبال شود. وی در پایان تاکید کرد: با اجرای این طرح و در سایه نظارت دقیق، زمینه ورود شرکت‌های فعال در بخش ساخت‌وساز به بازار سرمایه و بهره‌مندی از بازارهای متنوع این بازار فراهم می‌شود. این طرح منجر به افزایش سرمایه‌گذاری و تولید مسکن شده و درنهایت به کاهش قیمت تمام‌شده مسکن خواهد انجامید.
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانپیشنهاد ویژهلینک کوتاه :