پاسخ به برخی ابهامات مالیات بر خانه‌های خالی

به گزارش جهان صنعت نیوز:  در سال ۹۴، مالیات بر خانه‌های خالی در قالب ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب مجلس رسید. بر اساس این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف به فراهم ساختن سامانه‌ای تحت عنوان سامانه ملی املاک و اسکان کشور شد که طی آن باید اطلاعات خانه‌های خالی را از دستگاه‌های مربوطه اخذ کرده و در سامانه درج نماید.

این قانون به دلیل تعلل وزارت راه و البته مشکلات پیش رو این وزارتخانه برای تأمین اطلاعات از سایر ارگان‌ها تا کنون به تأخیر افتاده است. با تغییر وزیر راه و شهرسازی و انتخاب آقای اسلامی، این طرح دوباره به اجرا باز گشت اما عدم بازدارندگی نرخ آن سبب شد تا نمایندگان مردم بار دیگر به فکر اصلاح این قانون بیفتند.

همزمان با جدی شدن اجرای این قانون، سوالات و شبهاتی از سوی اقتصاددانان مطرح شد که در این یادداشت تلاش شده به تعدادی از آنها پاسخ داده شود:

سوال ۱- اصلاح قانون و اخذ مالیات بر خانه خالی چه تأثیری در عرضه مسکن دارد؟

در صورتی‌که با استفاده از ابزار مالیاتی نرخ خانه‌های خالی در بازار به حدود ۵ درصد کاهش یابد، این امر به عرضه بیش از ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور منجر خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را در پی خواهد داشت، یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر می‌گردد.

این میزان عرضه (۱.۵ میلیون واحد) برابر با تأمین نیاز ۲ سال کشور به مسکن است؛ زیرا به طور تقریبی سالانه حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور احتیاج است و با عرضه تنها ۶۰ درصد خانه‌های خالی به بازار می‌توان گفت رقمی معادل ۵ برابر تولید فعلی مسکن (۳۰۰ هزار واحد در سال) فراهم خواهد شد. بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت مسکن، اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.

سوال ۲- آیا مالکان خانه‌های خالی بار مالیاتی را به دوش مستأجران آینده نمی‌اندازند؟

جواب: خیر به چند دلیل:
۱- نیت مالکان برای احتکار چیست؟ دلیل اصلی خالی نگه داشتن ملک برای فروش در نقطه اوج قیمتی است، اینکه مالکان و محتکران یکسال یا چندسال خانه را خالی نگه دارند و پس از آن اجاره دهند خیلی منطقی نیست! مگر در شرایط خاص.
۲- در حال حاضر که مالیات بر خانه خالی وجود ندارد قیمت اجاره نجومی افزایش نمی‌یابد؟ در واقع اگر مالک یا موجر شرایط افزایش اجاره بها را داشته باشد دریغ نکرده و افزایش می‌دهد همانطور که هم اکنون اجاره‌ها سر به فلک کشیده است.
۳- چون افزایش عرضه باعث شکسته شدن قیمت‌ها خواهد شد در نتیجه چون قیمت خانه‌ها کاهش میابد بنابراین قیمت اجاره هم کاهش می‌یابد.
۴- به دلیل پراکنده بودن خانه‌های خالی در مناطق، چسبندگی قیمتی رخ نمی‌دهد چرا که مثلاً در منطقه دو تهران ۷۰ هزار واحد قرار دارد و در منطقه ۱۹ نیز هزار واحد و در سایر مناطق نیز متفاوت است.
۵- این مسئله در سال اول اجرای طرح امکان رخداد دارد اما از سال بعد از آن دیگر خانه خالی محسوب نشده و حتی می‌شود گفت ۲.۵ میلیون خانه عرضه شده اما برای اطمینان بیشتر می‌توان با افزایش نرخ مالیات در سال اول اثر بار مالیاتی را به صفر میل داد.
۶- مالیات بر خانه‌های خالی به تنهایی نمی‌تواند در بازار مسکن معجزه کند و نیازمند اقدامات تکمیلی مانند صرف درآمد این مالیات برای ساخت و ساز و … است.
۷- به دلیل آنکه ده درصد از خانه‌های تهران خالی هستند و از ۹۰ درصد باقیمانده تقریباً ۴۰ تا ۵۰ درصد استیجاری هستند و در صورت عرضه میزان خانه‌های استیجاری از میزان تقاضا بیشتر شده و بار مالیاتی نخواهد داشت.

سوال ۳: آیا اجرای این مالیات، باعث خروج سرمایه و رکود نمی‌شود و سازندگان را ورشکست نمی‌کند؟

۱- در شرایط فعلی که مالیات بر خانه خالی هنوز اجرا نشده باز هم ساخت مسکن در رکود است و سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود که نشان از تعطیلی ساخت مسکن در کشور دارد.
۲- تقاضای مسکن در کشور بالاست و احتیاج به تولید مسکن همیشه وجود دارد. اینکه مالیات بر خانه خالی قیمت مسکن را صفر خواهد کرد ادعای نادرستی است اما می‌توان گفت این مالیات، قیمتها را متعادل می‌کند. بنابراین تنها اتفاقی که می‌افتد این است که این مالیات، نوع تقاضا را تغییر می‌دهد و سوداگری کوتاه مدت را به مصرفیِ بلند مدت تبدیل خواهد کرد. مضاف بر اینکه با متعادل شدن قیمتها تقاضای مصرفی و بالقوه به تقاضای بالفعل تبدیل شده و در کل تقاضا بیشتر خواهد شد.
۳- با توجه به اینکه سامانه ملی املاک و اسکان راه اندازی و اجرایی می‌شود سازنده از سر درگمی خارج خواهد شد و جلوی ورشکستگی آنها را می‌گیرد چرا که با مطالعه تقاضا و تولیدی که در سامانه ثبت شده به راحتی می‌تواند برای آینده بازار و ساخت و ساز خود برنامه ریزی کند. در واقع باید با ایجاد سامانه به جایگاهی برسیم که از سمت تقاضا به تولید مسکن برویم نه اینکه هر کس برود مسکن تولید کند و نگه دارد تا یک زمانی بفروشد.
۴- این سوال مطرح می‌شود که آیا خروج سرمایه‌هایی که با هدف سوداگری و احتکار در بازار مسکن ورود پیدا کرده اند، به ضرر مستأجرین و خریداران واقعی است؟ اگر پاسخ منفی است، چه نگرانی از خروج این نقدینگی مضر وجود دارد؟ تجربیات جهانی نشان می‌دهد که باید با اعمال این مالیات، روند خروج سوداگران از بازار مسکن تسریع شود تا سرمایه‌گذاران واقعی به سمت ساخت و ساز خانه‌های متناسب با نیاز مردم حرکت نمایند.

سوال ۴- آیا با وضع این مالیات نقدینگی به سمت سایر بازارها نمی‌رود؟

راهکاری که بازارهای غیرمولد را از صرفه می‌اندازد و مانع هجوم نقدینگی به این بازارها و اثرات منفی آن می‌شود، مالیات بر عایدی سرمایه است. اثرات عدم تصویب و اجرای قانون «مالیات بر عایدی سرمایه» در بازارهای مسکن، خودرو، طلا و ارز و … را نمی‌توان با عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی برطرف کرد و مسئله حرکت نقدینگی به سمت سایر بازارها در موضوع مالیات بر خانه‌های خالی مطرح نیست.

سوال ۵- عمده خانه‌های خالی لوکس و غیر قابل استفاده برای اقشار متوسط هستند، اخذ مالیات چه تأثیری خواهد داشت؟

۱- به دلیل عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور نمی‌توان به تفکیک بیان کرد چه تعداد از خانه‌های خالی لوکس و چه تعداد متناسب با نیاز و چه تعداد در حاشیه شهرها هستند. نمونه بارزی که در شهر تهران مردم عادی می‌توانند از آن خانه‌ها بهره‌مند شوند، واحدهای مسکونی خالی در منطقه ۲۲ تهران است که عمده این آپارتمان‌ها متناسب با نیاز هستند؛ اما خالی مانده‌اند و نمونه‌های بی‌شمار دیگری در سایر شهرها می‌توان نام برد.
۲- با این حال، به فرض اینکه واحدهای موجود لوکس و غیرقابل استفاده برای اقشار کم‌درآمد باشند؛ در صورتی که دولت برای همین واحدها و مالکان محتکر هزینه و جریمه‌ای ایجاد نکند، در آینده شاهد انباشت هر چه بیشتر خانه‌های خالی خواهیم بود، خانه‌هایی که منابع کشور را در خود قفل کرده و رشد اقتصادی و اشتغال را به نابودی کشانده است. اتفاقی که طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ افتاد و بسیاری از سرمایه‌هایی که باید به سمت تولید مسکن (بیش از ۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان) می‌رفت به دلیل عدم برخورد با محتکران در خانه‌های خالی بلوکه شد و سال به سال این میزان افزایش یافت.
۳- مالیات بر خانه‌های خالی موجب عرضه واحدها در مناطق گران‌قیمت خواهد شد؛ که این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که در هر دو حالت موجب کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش قیمت مسکن خواهد شد. با توجه به اینکه سایر مناطق، قیمت‌های خود را با مناطق بالا و گران‌قیمت تنظیم می‌کنند، بنابراین به طور قطع این موضوع در کاهش قیمت در مناطق متوسط به پایین تأثیر بسزایی خواهد داشت.
۴- با اخذ مالیات از خانه‌های لوکس شیفت و جابه جایی طبقاتی نیز رخ خواهد داد؛ به طوریکه خانه‌های لوکس وارد عرضه می‌شود و طبقات بالاتر درآمدی به راحتی می‌توانند این نوع خانه‌ها را با توجه به قیمت مناسب‌تر تهیه کنند و به همین ترتیب زنجیره وار، جا و انتخاب برای طبقه آخر درآمدی (دهک اول) بهتر و بیشتر می‌شود.
۵- در صورتی که نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در اصلاحیه قانون بازدارنده باشد، سازندگان خانه‌های لوکس نیز صرفه اقتصادی در ساخت خانه‌هایی که متناسب با نیاز مردم نیست و تقاضا کمی دارند، نخواهند دید و همین عامل موجب هدایت سرمایه‌ها به سمت ساخت و ساز خانه‌های مورد نیاز مردم می‌رود.

سوال ۶- اشخاص خانه خالی خود را برای فروش یا اجاره قرار دادند؛ اما به دلیل نبود مشتری مشمول مالیات شدند؟

در اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی ۶ ماه زمان برای املاک غیر نوساز و ۱۲ ماه به املاک نوساز داده شده تا افراد بتوانند خانه خالی خود را یا بفروشند یا اجاره دهند و پس از گذشت بیش از مدت مذکور مشمول مالیات می‌شوند.
مضاف بر این در شرایطی که اقشار جامعه تقاضای بالقوه هستند؛ اما به دلیل بالا بودن قیمت‌ها توان اجاره یا خرید را ندارند و بعضاً ناچارا پشت بام‌ها یا انباری‌ها را اجاره می‌کنند؛ بنابراین می‌طلبد مالکان خانه‌های خالیِ خود را با قیمت مناسب‌تری در این فرصت ۶ و ۱۲ ماهه عرضه کنند و حتماً مشتری پیدا خواهد شد.

سوال ۷- با این خدمات در قانون امضاهای طلایی شکل می‌گیرد؟

۱- در صورت همکاری دستگاه‌ها و قفل شدن سیستم امکانپذیر نیست مثل همان چیزی که در مورد شماره تلفن برای ثبت نام خودرو و سجام اتفاق می‌افتاد و در صورت ارائه خدمات دیگر افرادی که خلاف واقع کار کردند به مشکل خواهند خورد.
۲- مدیران و کارکنان مستنکف از اجرای مفاد این ماده به مجازات درجه ۶ موضوع ماده ۱۹ مجازات اسلامی محکوم خواهند شد.

اخبار برگزیدهاقتصاد کلانمسکن