بازار اجاره بها در فصل نقل و انتقالات مسکن به کدام سو می‌رود؟

 پس از دوره رکود ۴ ساله در بازار مسکن، رونق نسبی در این بخش از اقتصاد از مهرماه سال ۹۶ آغاز شد و همراه با آغاز تحرکات و افزایش معاملات، قیمت ها هم با شیب ملایم افزایش یافت. این شرایط مطلوب در بازار که نتیجه سیاست های به اجرا رسیده در بخش مسکن در دولت یازدهم بود، ادامه داشت تا اینکه افزایش نرخ ارز متاثر از تحولات روابط بین الملل و رهاسازی فنر تورم باعث هجوم تقاضا به سمت بازار مسکن شد.

در شرایطی که ریال در برابر دلار دچار افت ارزش ناگهانی شد، مردم برای حفظ ارزش دارایی ها خود وارد بازارهایی چون مسکن، طلا، ارز و خودرو داشتند که گفته می شود در این بین مسکن بیشترین افزایش قیمت را پیدا کرد و رکورد رشد قیمت را زد؛ به طوری که قیمت یک واحد مسکونی در برخی از مناطق تهران در کمتر از سه ماه بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافت.

در شرایطی که قیمت مسکن سر به فلک کشید در شهرهایی مانند تهران، بازار با کمبود عرضه هم مواجه شد که این خود عاملی برای گرانی مسکن و اجاره بها بود. از آنجایی که بیشترین افزایش قیمت مسکن در تهران رخ داده بیشترین آسیب از این افزایش قیمت جهشی متوجه مستاجران می شود چرا که ارزش ملک از عوامل مهم در تعیین اجاره محسوب می شود، حال اینکه طبق گزارش های وزارت راه وشهرسازی یک چهارم جمعیت استان تهران اجاره نشین هستند که این جمعیت در شهر تهران بیشتر است.

حال با توجه اینکه در آستانه آغاز نقل و انتقالات مسکن و افزایش معاملات اجاره هستیم، برخی از کارشناسان پیش بینی می کنند با ادامه افزایش قیمت مسکن و رشد قابل ملاحظه نرخ تورم، نرخ اجاره تا ۳۰ درصد افزایش یابد.

عوامل تاثیرگذار در تعیین نرخ اجاره
«مصطفی قلی خسروی» رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره وضعیت بازار اجاره بها در تهران اظهار داشت: نرخ تورم، ارزش ملک، نرخ ارز، نرخ حامل های انرژی و نرخ طلا بیشترین اثرگذاری را در تعیین اجاره بها دارند اما تنها موضوعی که می تواند تاثیر گذاری این عوامل را کاهش دهد، تعادل در بخش عرضه و تقاضا است.

وی ادامه داد: با در نظر گرفتن اثرگذاری تمام این عوامل، پیش بینی می شود در تهران نرخ اجاره بها در مناطق شمال شهر حدود ۲۰ درصد و در مناطق جنوب هشت درصد افزایش پیدا کند.

خسروی با تاکید بر اینکه مالکان و موجران امکان افزایش نرخ اجاره بها بیشتر از نرخ متعارف را ندارند، گفت: اگر نرخ اجاره بالاتر از نرخ های متعارف تعیین شود به طور قطع مالک مشتری خود را از دست می دهد به همین دلیل با توجه به قدرت خرید مردم پیش بینی می شود که امسال نرخ اجاره بها با شتاب کمتری نسبت به نرخ تورم افزایش یابد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک، افزود: آنچه که می تواند جلوی رشد قیمت در بازار مسکن را بگیرد مهار انتظارات تورمی است که رسانه ها نقش موثر مهار و ایجاد انتظار تورمی در بخش های مختلف از جمله مسکن دارند. این روزها برخی از رسانه ها از رشد جهشی قیمت اجاره در بازار مسکن صحبت می کنند که معتقدم که این اخبار صحت ندارد و منجر به نابه سامانی بازار مسکن می شود.

وی با اشاره به اقدامات دولت در راستای تنظیم بازار اجاره بها گفت: یکی از اقدامات دولت و وزارت راه و شهرسازی با مدیریت جدید، ساخت ۴۰۰ هزار مسکن متناسب با درآمد اقشار متوسط است که با تزریق این واحدها تا سه سال آینده نسبت بهتری بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایجاد خواهد شد.

 احتمال افزایش جمعیت حاشیه نشین های تهران با افزایش نرخ اجاره
هر چند که به ظاهر رییس اتحادیه مشاوران املاک سعی در برقراری آرامش در بازار مسکن را دارد اما آنچه که کارشناسان از آن صحبت می کنند تصویر واقعی تری را از بازار مسکن نشان می دهد.

«مهدی سلطان محمدی» کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه قیمت اجاره مسکن براساس عرضه و تقاضا تعیین و تنظیم می شود، گفت: نقطه تعادلی قیمت ها در بازار مسکن جایی است که میزان عرضه و تقاضا به برابری برسند و دولت هم در ایجاد این تعادل نقشی نمی تواند داشته باشد چراکه هم در بخش تقاضا هم در بخش عرضه مسکن بخش خصوصی نقش اصلی و محوری را دارد.

وی ادامه داد: از نگاه مالک، اجاره بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن است و معمولا بازدهی این سرمایه گذاری در سال چیزی بین ۵ تا ۶ درصد باید باشد. حال اینکه نرخ تورم وقیمت مسکن نقش اساسی را در تعیین اجاره بها را دارد.

اینکارشناس اقتصاد مسکن گفت: مالکان در بازار اجاره مالکان خرد هستند که به اجاره بها نگاه تامین درآمدی دارند و بخشی از امرار معاش آنها وابسته به اجاره است. بنابراین با افزیش نرخ تورم نرخ اجاره را هم افزایش می دهند. در حال حاضر هم نرخ تورم نقطه به نقطه ۵۱ درصد و نرخ تورم سالانه ۳۰ درصد است و به طور قطع این میزان افزایش نرخ تورم به افزایش قیمت اجاره منجر می شود.

سلطان محمدی ادامه داد:از سوی دیگر در یک سال گذشته شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در تهران بودیم که البته این افزایش قیمت در برخی از مناطق تهران حتی بیش از ۱۰۰ درصد بوده است. بنابراین دو عامل تاثیر گذار در نرخ اجاره در یک سال گذشته به شدت با رشد مواجه بودند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به پیش بینی ها از میزان افزایش قیمت اجاره در تهران در فصل نقل و انتقالات مسکن اظهار داشت: با در نظر گرفتن عوامل دخیل در رشد بهای مسکن، پیش بینی می شود اجاره بها در تهران امسال تا ۳۰ درصد افزایش یابد.

وی با بیان اینکه علی رغم رشد نرخ تورم و قیمت مسکن، درآمد خانوار ثابت بوده است، گفت: قدرت خرید مردم در طول یک سال گذشته نتوانست هم پای نرخ تورم و رشد قیمت مسکن افزایش یابد بنابراین احتمال افزایش مهاجرت از مرکز به حاشیه شهر وجود دارد که در نهایت منجر به افت کیفیت زندگی شهری می شود.

راهکار کشورهای خارجی برای مهار افزایش اجاره بها
وضعیت بازار مسکن بسیاری از کشورها هم در گذشته شبیه به بازار مسکن کشورمان بوده است و تجربه های متعددی برای مهار این نابه سامانی ها در کشورهای مختلف وجود دارد که هر یک می توانند الگویی مناسب برای بهبود بازار مسکن کشورمان به ویژه بازار مسکن در پایتخت باشند.

موثرترین تجربه ای که برای ساماندهی بازار اجاره در دنیا وجود دارد، ساخت و عرضه بلوک هایی تنها مختص اجاره به اقشار مختلف است. در بسیاری از کشورها هلدینگ هایی وارد بازار اجاره شده اند و ساخت و سازهای انبوه تنها با هدف اجاره در شهرهای پرجمعیت انجام داده اند. بنابراین از این طریق اجاره داری از مالکان خرد به غول های ساختمانی واگذار می شود که از مشوق های دولتی هم برخوردار هستند و با افزایش عرضه قیمت را در بازار تنظیم می کنند و مانع از این می شوند که افراد حقیقی و مالکان خرد در بازار قیمت گذاری کنند.

هر چند که برنامه وزارت راه و شهرسازی هم اکنون تقویت طرف عرضه است و برنامه ساخت فوری ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را به اجرا درآورده است اما باید دید این برنامه در ساماندهی بازار اجاره در شهرهای بزرگ تا چه حد موثر خواهد بود.