نرخ‌های فضایی مصالح
به گزارش جهان صنعت نیوز: مرکز آمار ایران، گزارش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی تهران را در فصل پاییز سال ۹۹ بر مبنای سال پایه ۱۳۹۰ منتشر کرد. بر اساس این گزارش، این شاخص در فصل پاییز سال ۱۳۹۹ به عدد ۱/۸۵۰ رسید که نسبت به شاخص فصل قبل (۸/۶۹۸) ۶/۲۱ درصد افزایش داشته است. در واقع می‌توان نتیجه گرفت که استفاده از مصالح ساختمانی برای ساخت‌وساز در تهران در پاییز، بیش از ۲۱ درصد گرانتر از فصل تابستان بوده است. البته لازم به ذکر است که نرخ تورم نسبت به تابستان، ۴/۸ درصد کمتر شده و این نشان‌دهنده کاهش شتاب افزایش قیمت‌ها در فصل پاییز است. در طول یک‌سال گذشته، بیشترین تورم با ۳/۳۰ درصد متعلق به تابستان ۹۹ و کمترین نرخ تورم با ۴/۸ درصد متعلق به فصل زمستان سال ۱۳۹۸ بوده است.
در این فصل، بیشترین نرخ تورم در بین گروه‌های اجرایی متعلق به گروه «سیمان، بتن، شن و ماسه» با ۲/۴۸ درصد افزایش و کمترین نرخ متعلق به گروه اجرایی «خدمات» با ۵/۵ درصد افزایش بوده است.
در پاییز، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی نسبت به فصل مشابه سال گذشته، ۶/۱۰۱ درصد رشد داشته که نشان می‌دهد قیمت مصالح نسبت به پاییز سال گذشته، بیش از دو برابر شده است. این رشد در پاییز نسبت به تابستان بیشتر بوده، به طوری که رشد تورم نقطه به نقطه در پاییز ۳۰ درصد بیشتر از فصل تابستان بوده است. در این فصل بیشترین تورم نقطه به نقطه متعلق به گروه «آهن، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده» با ۵/۱۶۳ درصد افزایش و کمترین نرخ متعلق به گروه «خدمات» با ۳/۴۰ درصد افزایش بوده است. در واقع از همین بند می‌توان فهمید که نیروهای خدماتی کمترین تاثیر را در افزایش قیمت مسکن داشته و در عین حال فشار زیادی نیز متحمل شده‌اند.
سالی که گران شد
اگر بنا بر تحلیل تورم سالیانه باشد، باید گفت درصد تغییرات میانگین شاخص چهار فصل منتهی به فصل پاییز سال ۱۳۹۹ نسبت به میانگین شاخص چهار فصل منتهی به پاییز سال ۱۳۹۸ معادل ۶/۵۹ درصد بوده که نسبت به همین اطلاع در فصل قبل ۸/۱۸ واحد درصد افزایش داشته است. بیشترین نرخ تورم شاخص کل در یک سال گذشته مربوط به پاییز ۱۳۹۹ که معادل با ۶/۵۹ درصد و کمترین نرخ تورم سالانه مربوط به بهار ۱۳۹۹ که معادل ۳/۲۹ درصد بوده است. در بین گروه‌های اجرایی نیز بیشترین نرخ تورم در همین دوره مربوط به گروه اجرایی«آهن آلات میلگرد پروفیل درب و پنجره و نرده» با ۵/۱۰۵ درصد افزایش و کمترین نرخ تورم با ۵/۲۵ درصد افزایش متعلق به گروه «شیشه» بوده است.
در نهایت باید گفت که مقایسه تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی شهر تهران از سال ۱۳۹۰ تا‌کنون نشان می‌دهد که بیشترین نرخ تورم متعلق به سال ۱۳۹۷ با ۸/۴۷ درصد افزایش و کمترین تورم متعلق به سال ۱۳۹۴ با ۱.۸ درصد کاهش بوده و در آن سال بازار نهاده‌های ساختمانی تهران تورم منفی را تجربه کرده است. همچنین گفتنی است که سال گذشته، تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی در شهر تهران ۱/۳۵ درصد محاسبه شده است. از آنجا که احداث یک ساختمان به طور معمول دو سال یا بیشتر به طول می‌انجامد، می‌توان اثر تورم دو سال گذشته را امسال مشاهده کرد و اگر قیمت نهاده‌های ساختمانی تنها عامل اثرگذار در قیمت مسکن باشد، می‌توان انتظار داشت که به شرط تداوم روند کاهش نرخ تورم، در سالیان آتی مسکن در تهران کمتر گران شود. حال باید به این سوال پاسخ داد که این تورم چه تاثیری بر بازار مسکن در شهر تهران داشته است؟
مسکن در تهران گران شد
در تحولی دیگر، گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی‌ماه سال ۱۳۹۹ توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران منتشر شده است. به گزارش «جهان‌صنعت» این گزارش حاکی از آن است که در دی‌ماه سال ۱۳۹۹، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۵/۳ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۶/۳۷ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱/۶۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.
در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۹/۲۷۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل ۸/۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین بررسی تحولات متوسط قیمت مسکن به تفکیک مناطق ۲۲گانه شهر تهران موید آن است که در دی‌ماه سال‌جاری ۸ منطقه از مجموع ۲۲ منطقه، کاهش قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن را تجربه کرده‌اند. در واقع این گزارش نشان می‌دهد که برخلاف تصور پیشین، معاملات و قیمت مسکن در تهران در اولین ماه زمستان افزایش داشته است.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در دی‌ماه ساال ۱۳۹۹ حاکی از آن است که از مجموع ۳۵۱۵ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۰/۳۹ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم یادشده در مقایسه با دی‌ماه سال قبل حدود ۸/۲ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در تمامی گروه‌های «۱۱ تا ۱۵»، «۱۶ تا ۲۰» و «بیش از ۲۰ سال» ساخت افزوده شده است.
صدر‌نشینی منطقه ۲۲
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی‌ماه سال ۱۳۹۹ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۳/۱۱ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۹/۸ و ۷/۷ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۲/۶۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در دی‌ماه سال ۱۳۹۹ مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵،۴،۲،۱۰،۱۴،۷،۱۵،۸،۱ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه باقی‌مانده ۸/۳۱ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی، مربوط به تحولات مسکن در ۱۰ ماهه امسال در شهر تهران است. این گزارش نشان می‌دهد تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ۱۰ ماهه سال ۱۳۹۹ به حدود ۱/۷۴ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۳/۲۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۷/۲۲۷ میلیون ریال بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۸/۷۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.
همان‌طور که مشخص است، هم مسکن و هم نهاده‌های ساختمانی در پاییز و ابتدای زمستان سال جاری با تورم مواجه بوده‌اند اما علت این تورم چیست؟
سازندگان نقدینگی ندارند
«جهان‌صنعت» برای پاسخ به این پرسش، به سراغ انبوه‌سازان رفته است. فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» با بیان اینکه هیچ عزمی برای کنترل قیمت و توزیع نهاده‌های ساختمانی در کشور وجود ندارد، می‌گوید: در دورانی به سر می‌بریم که وزارت صمت برای چند ماه با سرپرست اداره شده و نبود وزیر لطمات سنگینی را به تمام بخش‌های صنعتی از جمله صنعت ساختمان وارد کرده است. در حوزه صنعت ساختمان در چند ماه گذشته شاهد رفتارهای سوداگرانه، دلالی و توزیع نامناسب نهاده‌های ساختمانی بوده‌ایم که این مساله هزینه‌های بخش تولید را افزایش داده است. از سوی دیگر ما به عنوان منتهی‌علیه زنجیره تولید هر آنچه به دست‌مان می‌رسد را در قالب یک بسته به مردم عرضه می‌کنیم بنابراین این سوداگری شرایط را برای بخش تولید و مردم سخت کرده است.»
او ادامه می‌دهد: «افزایش لجام‌گسیخته تورم نهاده‌های ساختمانی نقدینگی را در بخش تولید کاهش داده و از این رو بخش تولید دچار مشکل شده است. نقدینگی محدود سبب شده که تولید‌کنندگان نتوانند سراغ تولید انبوه واحدهای مسکونی بروند. این مشکل با وجود یک سیستم ناکارآمد بانکی که توان تقویت نقدینگی را ندارد مضاعف شده است بنابراین فشار ناشی از افزایش قیمت به مردم و مصرف‌کنندگان منتقل می‌شود.»
به عقیده پورحاجت، تنها بخشی از رکود بازار مسکن در دو ماه گذشته به دلیل انتظار برای گشایش‌های سیاسی و کاهش قیمت مسکن بوده و با نگاه واقع‌بینانه می‌توان فهمید کاهش قدرت خرید و نبود نقدینگی باعث کاهش سرعت معاملات در کشور شده است.
او با اشاره به تورم نهاده‌های ساختمانی در تهران می‌گوید: «ما با پوست و گوشت و استخوان گرانی، بی‌انضباطی، سوداگری در توزیع و رانت گسترده در صنایع کلان صنعت ساختمان را حس کرده‌ایم و متاسفانه هیچ عزمی هم برای رفع این مشکل وجود ندارد. به نیابت از بخش خصوصی مسکن می‌گویم واسطه‌گری و دلالی پدر صنعت ساختمان را درآورده و چرخه تولید مسکن را دچار خسارت گسترده کرده است.»
سوداگری در صنعت ساختمان
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن معتقد است بخش قابل توجهی از تورم نهاده‌های ساختمانی ناشی از سوداگری و تاکتیک‌های به خصوصی است که خصولتی‌ها به کار می‌برند به طوری که چند روز در بخش فولاد بازی کرده و سپس بازی آنها بدون هیچ کنترلی به بخش سیمان منتقل می‌شود. او می‌گوید: «سوداگران و دلالان مردم، بخش تولید، دولت و مجلس را به بازی گرفته‌اند.»
پورحاجت این سوداگری را این‌گونه توضیح می‌دهد: «علت اختلاف قیمت ۱۰ تا ۱۳ هزار تومانی بین کارخانه، بورس و شبکه مصرف چیست؟ آیا نمی‌توان دست واسطه را از چرخه تامین کوتاه کرد؟ نمی‌شود مشخص کرد که چه کسانی تمام تولید نهاده‌های ساختمانی را با ال‌سی‌های داخلی و کمک شبکه بانکی، بدون صرف هزینه و با اختصاص منابع مالی کلان خریده و به صورت قطره‌چکانی در بازار توزیع می‌کنند؟ این اتفاقی است که اکنون در بازار فولاد رخ می‌دهد.»
او ادامه می‌دهد: «پیش‌تر هم گفته‌ام که در جنگ فولادی‌ها، واسطه‌ها بر دولت و مجلس پیروز بودند. از روزی که مجلس اعلام کرد قرار است قیمت فولاد کنترل شود، قیمت این نهاده صعودی‌تر شد.»
به گفته این فعال صنعت ساختمان، اگر نظم عرضه و تقاضا در بازار به هم بخورد، شاهد تغییر در قیمت خواهیم بود. اما اکنون این نظم بر هم نخورده و عرضه کاهش نیافته است. صرفا شاهد آن هستیم که واسطه‌ها تمام عرضه کارخانجات را خریده و سپس در عرضه مجدد کوتاهی می‌کنند.
به گفته او، این مساله باعث افزایش هزینه ساخت مسکن شده است به طوری که اکنون ساخت یک واحد مسکونی در ساختمان طبقه ۵ (که ۷۰ درصد ساخت‌وسازهای کشور را تشکیل می‌دهد) حداقل پنج میلیون تومان به ازای هر متر‌مربع هزینه دارد. اگر این واحد به صورت لوکس احداث شود، هزینه ساخت تا ۹ میلیون تومان در هر متر مربع نیز می‌رسد.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن با بیان اینکه برای مردم، کشور و بخش خصوصی احساس نگرانی می‌کند، می‌گوید: «شرایط مناسب نیست و با کمبود مسکن مواجه هستیم. باید عزمی برای رفع این مشکل وجود داشته باشد. اما صحبت‌های ناصوابی به گوش می‌رسد که باید مالیات و عوارض را بر مسکن افزایش داد. این در حالی است که تمام این سیاست‌ها در ۴۰ سال گذشته پاسخ منفی داشته است. باید سیاست‌های تشویقی را جایگزین سیاست‌های تنبیهی کنیم تا بتوانیم با افزایش تولید، عرضه را در بازار افزایش دهیم و شاهد کاهش قیمت واحدهای مسکونی و رفع مشکل مسکن در کشور باشیم.»
آن‌طور که پیداست، بازار نهاده‌های ساختمانی سر آرامش ندارد و رشد تورم در این نهاده‌ها، به عنوان یکی از عوامل تعیین قیمت مسکن در نهایت به رشد بیشتر قیمت مسکن در تهران و ایران منجر خواهد شد. اگر سوداگری علت اصلی این تورم باشد، باید پرسید چرا گروهی با وجود بحران اقتصادی، منافع شخصی را بر منافع ملی ارجحیت داده و بر فشار به صنعت و مردم می‌افزایند و چرا این گروه تا این حد آزادی عمل دارند؟ باید منتظر بود و دید که آیا سیاستی برای خلع ید این گروه اتخاذ می‌شود یا آینده متعلق به سوداگران و دلالان است.
عمومیلینک کوتاه :