کاسبی با مسکن مهر
یک کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «جهان صنعت نیوز » می‌گوید: حل معضل مسکن نیازمند تغییر رویکرد اقتصادی است و با چند طرح نمی‌توان این مشکل را حل کرد؛ گفته‌ای که سبب می‌شود دعوای دولت و مجلس بی‌سبب جلوه کند.
بسیاری از کارشناسان معتقدند رشد حاشیه‌نشینی در سال‌های آخر حکومت پهلوی، به خصوص پس از اصلاحات ارضی و رشد نجومی قیمت نفت در بازارهای جهانی، یکی از علل اصلی وقوع انقلاب در ایران بود. شاید به همین دلیل باشد که پس از انقلاب، قانون اساسی دولت را مکلف به تامین مسکن برای اقشار مختلف جامعه کرده است.
دولت‌های مختلف پس از انقلاب، برای پاسخ به این وظیفه قانونی خود، طرح‌های گوناگون و رنگارنگی را ارائه کرده‌اند. اما در دوران محمود احمدی‌نژاد بود که یکی از گسترده‌ترین و البته پرحاشیه‌ترین طرح‌های تامین مسکن برای اقشار ضعیف جامعه ارائه شد؛ مسکن مهر.
ابتدا قرار بود در این طرح بیش از ۵/۴ میلیون واحد مسکونی ساخته شود اما نهایتا قرار است امسال ۱۵ سال پس از شروع این طرح، پرونده مسکن مهر پس از احداث نزدیک به یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی بسته شود. بسیاری از کارشناسان معتقدند این طرح با تزریق بی‌برنامه نقدینگی به جامعه، تورم افسارگسیخته سال‌های بعد را رقم زد. همچنین احداث واحدهای بی‌کیفیت و در مناطق دور از شهر، بدون امکانات زیرساختی نظیر فروشگاه، مدرسه، مسجد، بیمارستان و حتی گاه جاده و خیابان، باعث شد بسیاری از واحدهای احداث‌شده بدون متقاضی بمانند.
کلاهبرداری دولتی؟
به تازگی معاون پژوهش‌های زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، دولت را متهم کرده که پس از فروش زمین‌های مسکن مهر، منابع به دست آمده را برای احداث بیشتر مسکن هزینه نکرده است. امیررضا شاهانی در گفت‌وگو با تسنیم گفته است: «وقتی طرح مسکن مهر شروع شد، هزینه‌های آن بسیار پایین بود و بسیاری از خانوارهای بی‌بضاعت توانستند خانه‌دار شوند اما الان می‌بینیم که مسکن مهر رشد- قیمتی- عجیب و غریبی دارد، در جاهایی هم زمین‌های مسکن مهر به منبع درآمدی برای دولت تبدیل شده است. دولت اراضی طرح مسکن مهر را فروخته و جای دیگری هزینه کرده است.»
ماجرا از این قرار است که در آغاز اجرای طرح مسکن مهر، بنا بر آن بود که دولت زمین را رایگان در اختیار فرآیند ساخت بگذارد و به جای واگذاری آن به متقاضیان، زمین را به شکل اجاره ۹۹ ساله به مالکان مسکن مهر اختصاص دهد. اما در ادامه و در سالیان اخیر، دولت تصمیم به عرضه مسکن مهر و فروش آن به مالکان گرفت؛ اتفاقی که به عقیده بسیاری از کارشناسان، به نفع مالکان مسکن مهر بوده چراکه این مالکان توانستند با پرداخت مبلغی ناچیز (در مقایسه با قیمت امروز زمین در ایران) مالک عرصه واحد خود شده و به این ترتیب ارزش واحدهای مسکونی این مالکان به شدت افزایش یافت.
بیت‌الله ستاریان عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» عرضه زمین‌های مسکن‌های مهر را بی‌تاثیر در کل بازار مسکن ارزیابی کرده و می‌گوید: «این اتفاق بی‌اهمیتی است. به هر حال مالکان این واحدها یا باید زمین را به صورت اجاره ۹۹ ساله دریافت می‌کردند یا مالک زمین می‌شدند. اما در بلندمدت، عرضه زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله دردسرهای زیادی را در مبادلات و مسائل قراردادی ایجاد می‌کرد بنابراین دولت تصمیم به عرضه زمین در این طرح گرفت.»
وی ادامه می‌دهد: «البته این طرح در کل باعث تزریق نابجای نقدینگی در جامعه شد و مسکن را نیز به شکل نامناسبی توزیع کرد. در کل معتقدم طرح‌های اینچنینی جز تخریب کار دیگری در بازار مسکن نکردند. برای عرضه مسکن به اقشار هدف، ابتدا باید مشکل مسکن را به شکل ریشه‌ای حل کرد.»
معضل مسکن ریشه‌ای است
ستاریان مشکل طرح مسکن مهر را ریشه‌ای دانسته و می‌گوید: «من اساسا با این نوع طرح‌ها موافق نیستم. مسکن هدفمند فقط در جوامعی پاسخگو است که اساسا مشکل مسکن ندارند یعنی حاشیه‌نشینی ندارند، با قیمت نجومی ملک مواجه نیستند و مسائل دیگر در این جوامع گاهی تعدادی از خانوارها نمی‌توانند صاحب مسکن شوند. اینجا دولت آنها را هدف قرار می‌دهد و با احداث ۳۰ یا ۴۰ هزار واحد مسکونی، آنها را صاحب خانه می‌کند. چنین اقداماتی جزو برنامه‌های تمام دولت‌ها در سراسر جهان است.»
به عقیده این عضو هیات علمی دانشگاه تهران، در جامعه‌ای که مسکن مشکل همه است و بیش از نیمی از خانوارها از این معضل رنج می‌برند، احداث مسکن هدفمند معنی ندارد. در این حالت و پس از احداث مسکن و عرضه آنها به قشر هدف، بلافاصله فروش واحدها و جابه‌جایی مالکیت رخ می‌دهد، همان‌گونه که در مسکن مهر شاهد آن بودیم. برای حل این مشکل، باید برای کل بخش مسکن برنامه داشت. او می‌گوید: «در بازار مسکن ایران همیشه یک سناریوی تکراری رخ می‌دهد، ابتدا به علت افزایش مسکن واحدهای مسکونی زیاد می‌شود و دولت طرح‌هایی را چون مالیات بر واحدهای خالی مطرح می‌کند. سپس با رونق معاملات، قیمت مجددا اوج می‌گیرد و دولت مافیای مسکن و بنگاه‌داران را مقصر معرفی می‌کند. وقوع این سناریوی تکراری نشان می‌دهد که نمی‌خواهیم یا نمی‌توانیم معضل مسکن را حل کنیم. در واقع باید گفت در توان هیچ دولتی نیست که معضل مسکن را این‌گونه حل کند.»
دولت نمی‌تواند
اما به نظر می‌رسد مجلس فعلی که گویا هم‌نظر با دولت پیشین است، بر ادامه طرح‌هایی مانند مسکن مهر اصرار دارد. در همین رابطه شاهانی، معاون مرکز پژوهش‌های مجلس با تاکید بر نقش نظارتی در طرح جهش تولید و تامین مسکن گفته است: «این نقش باعث می‌شود واحدها به موقع ساخته شود. از سوی دیگر مجلس لایحه بودجه را به صورتی اصلاح می‌کند که دولت برای جبران کسری بودجه از جیب مردم و اقشار کم‌درآمد پول درنیاورد.»
او ادامه داد: «بانک‌ها مکلف شده‌اند تا ۱۶۰ هزار میلیارد در سال تخصیص دهند که حدود ۷۰ درصد قیمت تمام‌شده مسکن در طرح جهش تولید و تامین مسکن است. این قیمت منهای هزینه زمین است که قرار است به صورت ۹۹ ساله در طرح یادشده تامین شود. در واقع ۳۰ درصد از قیمت تمام‌شده واحدهای مسکن طرح جهش تولید توسط متقاضیان تامین می‌شود که این عدد در روستاها کمتر و در شهرهای کوچک نسبت به کلانشهرها نیز کمتر خواهد بود.»
منظور از طرح جهش تولید و تامین مسکن، طرحی است که مجلس شورای اسلامی به تازگی ارائه کرده تا دولت را مکلف به ساخت واحدهای مسکونی کند. قرار است در قالب این طرح سالانه ۶۰۰ هزار واحد مسکونی توسط دولت ساخته شود. به این ترتیب با احتساب ۴۰۰ هزار واحدی که مردم می‌سازند مجموعا یک میلیون واحد در هر سال ساخته خواهد شد.
اما ستاریان با این طرح مخالف است و اعتقاد دارد چنین طرح‌هایی نمی‌توانند به رفع مشکل مسکن در کشور منجر شوند. او می‌گوید: «مجلس با یک کمیسیون و چند طرح نمی‌تواند مشکل را حل کند. نیمی از نقدینگی کشور در بخش مسکن است و مسکن نیمی از اقتصاد کشور را تشکیل می‌دهد. این در حالی است که اقتصاد دولتی بر پایه نفت و طلاست.»
این کارشناس بازار مسکن ادامه می‌دهد: «در کل دولت، تنها یک معاونت از وزارت راه‌و‌شهرسازی به بخش مسکن تعلق دارد و این بخش هیچ سهمی در وزارت امور اقتصادی و دارایی، بانک مرکزی و وزارت صمت ندارد. اما می‌بینیم که بخش نفت یک وزارتخانه مختص خود دارد که کل وزارت صمت و اقتصاد و بانک مرکزی در خدمت این وزارتخانه است. شاهد هستیم که هیچ مرکزی در این وزارتخانه‌ها و مراکز، به مطالعه تخصصی و علمی معضل مسکن نمی‌پردازد. طبیعتا این‌گونه دولت نمی‌تواند مشکل مسکن را حل کند.»
یک بام و دوهوا
ستاریان معتقد است هیچ دولتی در دنیا نمی‌تواند ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در سال بسازد. چنین اقدامی به آن معنی است که دولت سازنده مسکن شود. این در حالی است که در ایران ۹۵ درصد تولید مسکن متعلق به بخش خصوصی و خرده‌سازان است و پنج درصد آن در اختیار دولت و خصولتی‌هاست.
او می‌گوید: «حل مشکل مسکن نیازمند مدیریت کلان است. باید کل ساختار اقتصادی را به هم ریخت و یک جراحی عمیق انجام داد تا از این حالت یک بام و دو هوا خارج شویم. بالاخره باید مشخص شود که آیا خصوصی‌سازی مدنظر است یا سوسیالیسم. به نظر من، دولت باید از تولید خارج شود. دولت حق تولید و کسب درآمد ندارد. کسب درآمد متعلق به مردم است. دولت باید اجازه دهد مردم کسب درآمد کنند و سپس از این درآمد مالیات بگیرد.»
دولت و مجلس بر سر نحوه هزینه‌کرد درآمد حاصل از فروش عرصه مسکن مهر دعوا دارند، اما خانه از پای‌بست ویران است و آنطور که کارشناسان می‌گویند، طرح‌هایی چون مسکن مهر، اقدام ملی برای تولید مسکن و جهش تولید و تامین مسکن نمی‌توانند راه‌حلی برای پایان معضل مسکن در ایران باشند. همان‌طور که اشاره شد، حل معضل مسکن، نیاز به مدیریت کلان و تغییر رویکرد اقتصادی دارد. البته در اینکه این تغییر رویکرد، به سمت چپ باشد یا راست، نقش مالکیت عمومی را پررنگ کند یا دست بخش خصوصی را بازتر بگذارد، اختلاف‌نظر وجود دارد. اما همه در یک مورد متفق‌النظرند: با رویکرد فعلی، طرح‌های حاکمیتی برای معضل مسکن تنها حکم شعار و مسکن دارند.
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانپیشنهاد ویژهمسکنلینک کوتاه :
