چالش اموال مازاد
به گزارش جهان صنعت نیوز: فروش اموال مازاد بانک‌ها ازجمله اقدامات لازم برای اصلاح و چابک‌سازی ترازنامه بانک‌ها به شمار می‌آید و استفاده از راهکارهای مناسب به ویژه با استفاده از ظرفیت بازار سرمایه می‌تواند علاوه بر عمل به تکالیف قانونی بانک‌ها، به افزایش قدرت سودآوری و ایفای نقش مؤثرتر به عنوان مهم‌ترین واسطه‌های مالی کشور کمک کند.
بر اساس گزارش پژوهشکده پولی و بانکی، مساله واگذاری اموال مازاد بانک‌ها از سال ۱۳۸۶ با تصویب آیین‌نامه نحوه واگذاری دارایی‌های غیرضرور بانک‌ها شروع شد و در سوال ۱۳۸۷ با تاسیس شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها ادامه پیداکرد. بیش از ۱۳ سال است که معضل واگذاری اموال مازاد بانک‌ها مطرح است و هنوز به سرانجام مشخص نرسیده است. با مرور تجربه گذشته در واگذاری اموال مازاد بانک‌ها می‌توان چالش‌های مختلفی را در این رابطه شناسایی کرد که برخی از آنها مربوط به فروشنده و برخی دیگر مربوط به خریدار است. لزوم رعایت ملاحظات دستگاه‌های نظارتی، ریسک مشکلات حقوقی برای مدیران، عدم شفامیت در تعریف مسوولیت‌ها و عدم رغبت مدیران بانک‌ها در واگذاری‌ها مهم‌ترین چالش‌های واگذاری‌های دارایی‌های مازاد بانک‌ها از جنبه فروشنده است.
همچنین عدم دسترسی مناسب خریداران به اطلاعات مربوط به واگذاری‌ها، عدم تمایل خریداران به پذیرش ریسک خرید این اموال و ساختار انگیزشی نامناسب در ارزشگذاری از چالش‌های سمت خریدار این واگذاری‌ها است. علاوه بر این چالش‌ها تصمیم ارادی بانک‌ها در برخی موارد برای نگهداری دارایی‌ها به جای وام‌‌دهی از عوامل مهم تجمیع دارایی‌ها در بانک‌ها شده است. بانک‌ها به واسطه ریسک بالای نکول و بازدهی پایین نسبت به ریسک (به واسطه تعیین دستوری نرخ سود) نگهداری دارایی‌های دیگر را بر به کارگیری نقدینگی در اعطای تسهیلات ترجیح می‌دهند و از این رو یکی از چالش‌های واگذاری‌ها عدم همکاری مناسب بانک‌ها در این فرآیند به دلایل فوق‌الذکر است. اگرچه برای ادامه موفقیت‌آمیز پالایش دارایی‌های بانک‌ها و واگذاری دارایی‌های مازاد بانک‌ها نیاز به سیاستگذاری همه‌جانبه وجود دارد تا بتوان با طراحی سازوکارهای انگیزشی مناسب بر چالش‌ها فائق آمد، اما یکی از مهم‌ترین راهکارها برای کارآمدی در فرآیند واگذاری، اصلاح و ارتقای روش‌های واگذاری است. با بررسی ابعاد گوناگون چالش‌های مطرح شده و راهکارهای احتمالی برای واگذاری اموال مازاد بانک‌ها، می‌توان موارد زیر را به عنوان خلاصه پیشنهادها در این رابطه به عنوان توصیه‌های سیاستی مطرح کرد:
لازم است روش واگذاری متناسب با نوع دارایی‌ها باشد و اصرار بر یک نسخه واحد برای کلیه دارایی‌ها مناسب به نظر نمی‌رسد، لذا بهتر است ترکیبی از روش‌ها متناسب با ماهیت و ریسک هر نوع دارایی مد نظر قرار گیرد.
یکی از راهکارهای مناسب برای واگذاری اموال مازاد بانک‌ها، تشکیل یک یا چند صندوق قابل معامله در بورس و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری آن صندوق خواهد بود. البته در این زمینه برخی چالش‌ها مانند بحث بازارگردانی وجود دارد که باید مد نظر قرار گیرد. در عین حال بهتر است تنها به یک نوع صندوق خاص بسنده نشود و امکان استفاده از سایر انواع صندوق‌ها نیز بررسی شود.
از جمله راهکارهای مطلوب برای مدیریت اموال مازاد به ویژه در رابطه با مطالبات غیرجاری، تشکیل شرکت مدیریت دارایی‌ها (AMC) است که می‌تواند تا حدی برخی از مشکلات حقوقی مربوط به تملک دارایی‌ها را نیز حل کند. البته تشکیل چنین شرکتی ملاحظات خاصی از جهاتی همچون ساختار، گستره و مدت فعالیت و مانند آن دارد که باید به آنها توجه شود.
فروش بلوکی سهام شرکت‌های تحت تملک بانک‌ها و نیز فروش خرد سهام تحت مالکیت آنها در بازار نیز از دیگر روش‌های واگذاری است که می‌توان به فراخور شرایط از آنها استفاده کرد. عرضه املاک و اموال غیرمنقول در بورس یکی از پیشنهادها برای واگذاری املاک مازاد بانک‌هاست که با توجه به بازار شفاف و گسترده‌ای که ایجاد می‌کند واگذاری املاک را تسهیل می‌کند.
بانک‌ها می‌توانند با وارد کردن املاک و زمینهای خود در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های املاک و مستغلات آنها را تبدیل به واحد سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها کرده و از این طریق هم نقدشوندگی آنها را افزایش داده و هم امکان واگذاری آنها را فراهم آورند.
استفاده از راهکارهای گوناگون فروش اموال مازاد بانک‌ها، نیازمند برخی سیاست‌های تشویقی و تنبیهی است. در این راستا سیاستگذار باید با ابزارهای گوناگونی همچون مالیات و منطقی کردن نرخ‌های سود به دنبال حل اساسی مشکل اموال مازاد بانک‌ها باشد و آنها را بیشتر به سمت فعالیت‌های اصلی و محوری کسب وکار بانکی (از قبیل پرداخت تسهیلات، ارائه خدمات و…) سوق دهد.
لازم است تا ضمن رفع مشکل اموال کنونی، از انباشت جدید اموال مازاد نیز جلوگیری شود. این امر کمک می‌کند تا در آینده ورودی اموال مازاد بانک‌ها کنترل شود و این معضل به صورت ریشه‌ای‌تر حل شود. در این راستا مواردی همچون افزایش گستره اموال قابل توثیق در نظام بانکی، نظارت مستمر خود بانک در درجه اول و بانک مرکزی در وهله بعد و اعمال اقدامات تنبیهی و تشویقی مناسب برای جلوگیری از ظهور مجدد این مشکل ضرورت دارد.
عملکرد پیشین و وضعیت کنونی واگذاری اموال مازاد بانک‌ها
اگرچه در دهه‌های اخیر بحث واگذاری اموال مازاد بانک‌ها و ایجاد محدودیت برای بانک‌ها در خصوص بنگاهداری و تملک دارایی‌های غیرمنقول بیشتر مورد توجه قرار گرفته است اما می‌توان ریشه‌های قانونی این محدودیت‌ها برای بانک‌ها را در مفاد ماده ۳۴ قانون پولی و بانکی کشور دید که در سال ۱۳۵۱ تصویب شده است. بر اساس بند ۲ این ماده معاملات اموال غیرمنقول برای بانک‌ها (به جز بانک‌هایی که هدف آنها انجام معاملات غیرمنقول است) ممنوع شده است. البته در تبصره این ماده اشاره شده است که «تملک غیرمنقول برای استیفاء مطالبات یا برای تامین محل کار یا مسکن کارکنان بانک و معاملات نسبت به آن طبق شرایطی که بانک مرکزی ایران تعیین خواهد نمود مشمول ممنوعیت موضوع بند ۲ این ماده نخواهد بود.» لذا بر اساس این ماده قانونی محدودیتی بر ورود بانک‌ها در حوزه بازارهای غیرمنقول وضع شده است. اما اولین اقدام جدی اصلاحی در این راستا را می‌توان تصویب آیین‌نامه نحوه واگذاری دارایی‌های غیرضرور و اماکن رفاهی بانک‌ها در دی ماه ۱۳۸۶ توسط هیات وزیران دانست. بیش از ۱۳ سال است که معضل واگذاری اموال مازاد بانک‌ها به صورت جدی مطرح است و هنوز به سرانجام مشخص نرسیده است. جهت سهولت در واگذاری اموال و دارایی‌های مازاد بانک‌ها، از ۳ آذر ماه ۱۳۸۷ و بر اساس مصوبه هیات وزیران و تحت نظارت وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران شرکتی تحت عنوان، «شرکت فروش اموال مازاد بانک (فام)» با مشارکت بانک‌های ملی، صادرات، کشاورزی، سپه، بانک رفاه کارگران، بانک تجارت، بانک ملت، بانک توسعه صادرات ایران، بانک صنعت و معدن و بانک مسکن کشور آغاز به کار کرده است تا از طریق آن، بانک‌ها بتوانند اموال و دارایی‌های مازاد خود را به صورت برگزاری مزایده واگذار کنند. عملکرد این شرکت در بازه سال ۱۳۸۷ تا ۱۳۹۳ گویای آن است که طی این هفت سوال در عمل پیشبردی در این حوزه صورت نگرفته است. در این بازه ۷ ساله این شرکت درمجموع ۴۱ مزایده کامل برای فروش ۱۳۰۰ ملک به ارزش ۴۲۰۰ میلیارد ریال برگزار کرده که در مقایسه با تعداد املاکی که بانک‌ها دراختیار دارند، رقم چندان قابل توجهی به شمار نمی‌آید.
یکی از دلایل ناکارآمدی فرآیند واگذاری اموال مازاد بانک‌ها، به کارگیری روش مزایده به شیوه سنتی و بعضا غیرشفاف بوده است. این مزایده‌ها که عمدتا از طرف خود بانک‌ها یا شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها صورت می‌گرفت از نظر شفامیت در فرآیند اجرا و میزان گستردگی در اطلاع‌رسانی نواقصی داشت که باعث شده بود بخش قابل توجهی از مزایده‌ها به نتیجه مطلوب نرسد. از این رو در سالیان اخیر مسوولین در پی استفاده از بسترهای کارآمدتر برای واگذاری اموال مازاد بانک‌ها افتادند. یکی از این راهکارهای جدید ایجاد سامانه آنلاین برای اموال مازاد بانک‌ها بود. «سامانه اموال مازاد بانک‌ها» در آذرماه ۱۳۹۸ راه‌اندازی شد که در آن اطلاعات مربوط به اموال مازاد ۱۸ بانک دولتی و خصوصی وجود دارد و مهم‌ترین هدف ایجاد آن، شفامیت و تعیین دقیق مشخصات املاک در اختیار بانک‌ها برای اطلاع‌رسانی به سرمایه‌گذاران و مردم است. ضمن اینکه در این سامانه آنلاین امکان عرضه و فروش املاک در شرایط برابر و به صورت شفاف وجود دارد. برآورد می‌شود که در این سامانه در مجموع ۱۷ هزار میلیارد تومان املاک بانک‌ها عرضه شده باشد. براساس آمار و اطلاعات ارائه‌شده ۵۲ درصد از این املاک مسکونی است و استان مازندران با ۳/۱۱درصد بیشترین سهم را از کل املاک تملیکی در اختیار دارد. همچنین بانک ملی ایران نیز با ۱۴ درصد سهم عمده این اموال را به خود اختصاص داده است. این بانک در کنار بانک‌های کشاورزی، ملت و صادرات بیش از نیمی از اموال مازاد را در اختیار دارند. البته این روش معطوف به املاک مازاد بانک‌ها می‌شود و دارایی‌های دیگر را دربر نمی‌گیرد.
چالش‌های واگذاری اموال مازاد بانک‌ها
با مرور تجربه گذشته در واگذاری اموال و شرکت‌ها در ایران می‌توان چالش‌های مختلفی را شناسایی کرد که برخی از آنها مربوط به فروشنده و برخی دیگر مربوط به خریدار است. به عبارت دیگر، برخی از چالش‌های واگذاری در ایران، مانع از عرضه مناسب اموال مازاد توسط بانک‌ها و مدیران مربوطه شده و برخی دیگر، مربوط به خریداران این اموال است. در ادامه، هر یک از این دو دسته چالش‌ها بررسی می‌شود.
چالش‌های مربوط به فروشنده
تعدد دستگاه‌های نظارتی و لزوم ایجاد ادبیات مشترک در حوزه واگذاری: یکی از مهم‌ترین چالش‌های واگذاری اموال مازاد در ایران، تعدد دستگاه‌های نظارتی و نبود اصول و مفاهیم مشترک واگذاری شرکتی است. به عنوان مثال، دستگاه‌های مختلفی همچون سازمان بازرسی، دیوان محاسبات، نمایندگان مجلس (در قالب تحقیق و تفحص و یا استیضاح وزیر مربوطه) و نهادهای امنیتی و اطلاعاتی می‌توانند در مقاطع مختلف و با رویکردهای متفاوت، مدیران درگیر در فرآیند واگذاری را مورد بازخواست قرار دهند. وجود رویکردهای مختلف و عدم هماهنگی میان دستگاه‌های مختلف که عمدتا به دلیل نبود تعاریف و مفاهیم مشترک و یکسان در این دستگاه‌ها در خصوص واگذاری شرکتی است می‌تواند هم خریداران قبلی و بالقوه و هم مدیران سازمان‌ها و شرکت‌هایی که قصد واگذاری سهام زیرمجموعه‌های خود را دارند، دچار سردرگمی کرده و عملا آنها را به سمت استراتژی عدم اقدام و ادامه وضع موجود سوق دهد، زیرا معمولا این دستگاه‌ها تنها در صورت واگذاری، مدیر مربوطه را مورد بازخواست قرار خواهند داد و عدم واگذاری به مراتب تبعات کمتری خواهد داشت. از همین رو، ضروری است نوعی هماهنگی یا تقسیم کار مشخص میان این دستگاه‌ها صورت گیرد تا مدیران بدانند دقیقا قرار است در مقابل کدام نهاد نظارتی پاسخگو باشند. لازم به تاکید است که ادعای فوق به معنای زیرسوال بردن اصل نظارت و یا انکار عدم فواید آن نیست، بلکه به این معناست که تعدد و ناهماهنگی میان دستگاه‌های نظارتی عملا در نقش خنثی‌کننده تلاش‌های آنها عمل کرده و هدف غایی را که واگذاری موفق بنگا‌ه‌هاست به حاشیه می‌راند. علاوه بر تقسیم کار و یا مشخص نمودن یک دستگاه نظارتی به عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات مدیران در فرآیند واگذاری، می‌توان در قالب یک شورا یا کمیته ویژه که متشکل از نمایندگان تمامی دستگاه‌های نظارتی است، واگذاری‌ها را قبل از انجام، به تصویب این کمیته رساند و دستگاه متبوع نیز متعهد شود در صورت تایید یک واگذاری توسط نماینده آن، در آینده مدیران را مورد بازخواست قرار ندهد.
ریسک پیگرد قانونی پس از واگذاری و عدم پیگرد در صورت عدم واگذاری: یکی از موانع واگذاری اموال مازاد بانک‌ها، ریسک پیگرد قانونی توسط دستگاه‌های نظارتی است که تعدد آنها و عدم وجود رویه مشخص و یکسان ارزیابی توسط آنها از این حیث اهمیت زیادی دارد. با این حال، ریسک پیگرد قانونی در بسیاری از بازارهای دیگر از جمله بازارهای توسعه‌یافته، البته در قالبی نظام‌مند و منطقی‌تر، وجود دارد و سهامداران شرکت‌ها به خصوص سهامداران خرد در صورت واگذاری، امکان شکایت به دادگاه را دارند. آنچه در کشور ما متفاوت بوده و می‌تواند مانع بزرگتری باشد، این است که در صورت عدم موافقت و همراهی مدیران برای واگذاری، تقریبا ریسک جدی متوجه مدیران نیست. به عبارت دیگر، واگذاری برای مدیران ریسک‌های متعدد دارد در حالی که پیامدهای عدم واگذاری در اکثر موارد، جزئی است. این در حالی است که در بازارهای توسعه‌یافته در صورت وجود پیشنهاد خرید جذاب و عدم همکاری مدیران برای فروش اموال یا شرکت‌ها، پیامدهای جدی حقوقی متوجه آنها خواهد بود.
انتخاب ارادی بانک‌ها در نگهداری اموال مازاد به عنوان سرمایه‌گذاری: علت تجمیع بخشی از اموال مازاد در بانک‌ها به انتخاب ارادی آنها جهت افزایش کسب سود و کاهش ریسک برمی‌گردد. از آنجا که نرخ‌ها در فعالیت واسطه‌گری بانک‌ها به صورت دستوری تعیین می‌شود، بازدهی‌ای که بانک‌ها از اعطای تسهیلات کسب می‌کنند در مقایسه با بازدهی‌ای که در بازارهای دیگر مانند مسکن و مستغلات، طلا، ارز و حتی بنگاهداری کسب می‌کنند، بسیار ناچیز است. به علاوه با توجه به تلاطمی که در بخش حقیقی اقتصاد ایران وجود دارد، ریسک نکول تسهیلات بسیار بالا است که عامل دیگری برای عدم جذابیت تسهیلات‌دهی در مقایسه با خرید املاک و… است. با بروز نکول در تسهیلات، بانک‌ها به ناچار مجبور به تملک اموالی می‌شوند که به عنوان وثیقه تسهیلات ارائه شده که البته فرآیند تملک و فروش اموال توسط بانک، به دلایلی از جمله طولانی شدن فرآیند قضایی، کمبود نیروی کار شناسایی کافی در بانک و غیره، ماه‌ها و گاه سال‌ها طول می‌کشد. از این رو برای اینکه مشکل اموال مازاد بانک‌ها برطرف شود و بانک‌ها تمایل کمتری به هدایت نقدینگی خود به این سمت داشته باشند لازم است دولت و بانک مرکزی از طریق ابزارهایی مانند منطقی کردن نرخ سود بانک‌ها از طریق فرآیند واسطه‌گری مالی و اخذ مالیات از سود بانک‌ها از فعالیت‌های جانبی، انگیزه بانک‌ها را تصحیح کنند و نیز با سازوکارهایی همچون تقویت دادگاه تخصصی بانکی، زمینه تسریع در تملک و فروش اموال وثیقه‌ای را فراهم سازند.
چالش‌های مربوط به خریدار
علاوه بر چالش‌های فوق که از سمت عرضه یا فروشنده اموال مازاد در فرآیند واگذاری اختلال ایجاد می‌کند، چالش‌های دیگری نیز در واگذاری اموال و دارایی‌های مازاد در کشور ما وجود دارند که مانع از حضور خریدار و یا پیشنهاد قیمت مناسب از سوی وی می‌شوند که در ادامه، تحت عنوان چالش‌های سمت تقاضا به آنها پرداخته می‌شود.
عدم دسترسی خریداران به اطلاعات محرمانه شرکت‌ها
در هر مبادله، میزان اطلاعات خریدار و فروشنده راجع به موضوع معامله ممکن است یکسان نباشد که از آن در ادبیات اقتصادی به عدم تقارن اطلاعاتی تعبیر می‌شود. معمولا عدم تقارن اطلاعاتی به گونه‌ای است که مالک یا فروشنده، اطلاعات بیشتری نسبت به خریدار دارد که این موضوع، باعث عدم تمایل خریداران بالقوه به خرید یا پیشنهاد دادن قیمتی کمتر از قیمت واقعی خواهد شد. لذا لازم است فروشنده با اقداماتی تلاش کند عدم‌تقارن اطلاعاتی کاهش یابد. موضوع عدم تقارن اطلاعاتی به خصوص در مورد واگذاری شرکت‌ها بسیار جدی است، زیرا شناخت کامل یک شرکت به دلیل ماهیت پیچیده فعالیت‌های اقتصادی بسیار دشوار است. به همین دلیل، معمولا در زمان تغییر مالکیت و خرید و فروش شرکت، خریدار نیازمند اطلاعات جامع از جزئیات فعالیت‌های بنگاه بوده و تیمی از متخصصان مالی و حسابداری،کسب و کار و امور حقوقی به صورت فشرده و با استفاده از اطلاعات دریافتی و حضور در شرکت، بررسی دقیقی روی بنگاه انجام خواهند داد که اصطلاحا ریزکاوی یا بررسی موشکافانه نامیده می‌شود. یکی از چالش‌های مربوط به سمت تقاضا این است که معمولا خریداران بالقوه دسترسی بسیار محدودی به اطلاعات اموال و دارایی‌های موضوع واگذاری داشته و در بسیاری از موارد، صرفا قادر به دریافت اطلاعات کلی از آن اموال هستند. برای حل چالش عدم دسترسی خریداران به اطلاعات محرمانه شرکت‌ها، اولا لازم است قبل از واگذاری، بررسی دقیقی روی اطلاعات موجود از اموال انجام شود و از تولید سطح مشخصی از اطلاعات مورد نیاز اطمینان حاصل شود. ثانیا تصمیم در مورد نحوه و میزان اطلاعاتی که در اختیار خریداران بالقوه قرار گیرد، نباید به مدیران دارایی‌ها واگذار شود. بلکه یک نهاد بالادستی، مثلا شرکت مدیریت دارایی (در صورت تشکیل) باید در این خصوص به صورت معال ورود کرده و از در دسترس بودن اطلاعات کافی برای خریدار اطمینان حاصل کند.
عدم تمایل خریداران به بررسی و قیمت‌گذاری دقیق و جدی
همان طور که گفته شد، به دلیل ماهیت پیچیده فعالیت بنگا‌ه‌های اقتصادی، شناخت دقیق ویژگی‌ها و شرایط اموال یا دارایی‌ها که پیش‌نیاز قیمت‌گذاری دقیق است نیازمند صرف وقت و هزینه از سوی خریدار است. هرچه این هزینه بالاتر باشد و یا احتمال تاثیرگذاری عوامل خارج از کنترل خریدار مثلا انصراف ناگهانی فروشنده از واگذاری، بیشتر باشد، احتمال بررسی و قیمت‌گذاری دقیق و جدی از سوی خریدار کاهش می‌یابد. یکی از چالش‌هایی که در حوزه واگذاری اموال مازاد وجود دارد این است که خریداران بالقوه این نگرانی را دارند که پس از صرف هزینه و وقت زیاد و ارائه پیشنهاد قیمتی، فروشنده به هر دلیلی، مثلا دستور نهاد بالادستی، تغییر و جابه‌جایی مدیران، ممانعت دستگاه‌های خاص و یا ورود خریداران دیگر، فروش بنگاه به آنها منتفی شود و هزینه‌های انجام شده از بین برود. برای مثال در سایت شرکت مام در پاسخ به این پرسش که «آیا در صورت برنده اعلام شدن در مراسم بازگشایی امکان ابطال مزایده ملک از طرف بانک وجود دارد؟» گفته شده است: «بله، در هر مرحله تا قبل از انعقاد قرارداد، مالک (بانک) مختار است بدون ذکر دلیل نسبت به ابطال مزایده و یا واگذاری آن به سایر شرکت‌کنندگان اقدام نماید». اگرچه ظاهرا هزینه‌های این مشکل بر خریدار تحمیل می‌شود اما خریدار نیز با علم به این موضوع و لحاظ کردن ریسک‌های مربوطه، یا هزینه کمتری برای شناخت دارایی صرف خواهد کرد و یا این ریسک‌ها را از طریق پیشنهاد قیمت کمتر لحاظ خواهد کرد لذا فروشنده نیز از این موضوع متضرر خواهد شد.
ساختار انگیزشی نامناسب و آشنایی ناکافی کارشناسان رسمی
یکی از مراحل واگذاری اموال و دارایی‌ها، توافق بر سر ارزش یا قیمت آنهاست. برای این منظور، معمولا یکی از روش‌های ارزشگذاری، استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری به عنوان یک مرجع بی‌طرف است. اما استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری با وجود مزایایی همچون بی‌طرف و محکمه‌پسند بودن معامله انجام شده در قیمت تاییدشده توسط کارشناس رسمی مشکلاتی را نیز به همراه دارد. اولا کارشناسان رسمی در صورت تعیین قیمت بالا برای موضوع واگذاری به خصوص در واگذاری‌های دولتی به احتمال کمتری در معرض شائبه تبانی با خریداران قرار دارند لذا تمایل بیشتری به تعیین قیمت بالا دارند. ثانیا ارزشگذاری از سوی کارشناسان رسمی به ویژه در رابطه با بنگا‌ه‌ها عمدتا متکی بر روش‌های سنتی است که تاکید زیادی بر دارایی‌های فیزیکی دارند. این روش‌ها معمولا در اقتصاد ایران که بخش بزرگی از بنگا‌ه‌ها دارای دارایی‌های فیزیکی زیاد هستند اما به دلیل محیط نامساعد کسب و کار و یا مدیریت ناصحیح و غیربهینه، قادر به سودآوری نیستند، منجر به تخمین بیش از حد ارزش بنگاه خواهد شد. به عنوان نمونه، در ارزشگذاری شرکت‌هایی نظیر ایران‌خودرو و سایپا، در صورت ارزشگذاری مبتنی بر دارایی‌های فیزیکی، ارزش این بنگا‌ه‌ها بسیار بالاتر از ارزش بازار آنها در بورس برآورد خواهد شد زیرا این بنگا‌ه‌ها حجم وسیعی از دارایی‌های ارزشمند، از جمله زمین را مالک هستند اما ناکارایی این بنگا‌ه‌ها و عدم امکان تغییر کاربری در بخش وسیعی از این دارایی‌ها، عملا به این معناست که ارزش این شرکت‌ها کمتر از ارزش دارایی‌های آنهاست.
روش‌های پیشنهادی واگذاری
همان‌طور که اشاره شود، واگذاری دارایی‌های مازاد بانک دارای چالش‌های گوناگونی از ابعاد مختلف است که برطرف کردن این چالش‌ها نیازمند سیاستگذاری و ارائه راهکارهای همه‌جانبه خواهد بود. یکی از ابعاد راهکارهای قابل ارائه برای حل چالش‌های واگذاری بانک‌ها بی‌شک ارائه روش‌های مناسب واگذاری دارایی‌ها خواهد بود. علاوه بر روش‌هایی که هم‌اکنون وجود دارد و عمدتا متکی بر مزایده خارج از سیستم بازار سرمایه بوده است، می‌توان با بهره‌گیری از امکانات بازار سرمایه روش‌های بدیعی برای واگذاری این دارایی‌ها ارائه کرد. در ادامه برخی از راهکارهای مناسب برای این امر تشریح خواهد شد.
واگذاری از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل معامله (ETF) : دولت به واسطه مجوزی که در قالب بند الف تبصره ۲ قانون بودجه سال ۱۳۹۹ دریافت کرده اقدام به عرضه سهام برخی شرکت‌های خود در قالب صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل معامله (ETF) با مدیریت غیرفعال کرده است. در این راهکار سه صندوق سرمایه‌گذاری تشکیل می‌شود که دارایی آنها مشخص و سهامی است که دولت در شرکت‌های پذیرفته‌شده در بورس داراست. صندوق‌های قابل معامله دو نوع واحد سرمایه‌گذاری ممتاز و واحد سرمایه‌گذاری عادی دارند که دارنده سهام سرمایه‌گذاری ممتاز تصمیم‌گیرنده در صندوق خواهد بود و دارنده واحد سرمایه‌گذاری عادی حق رای در صندوق ندارد. در واقع دولت با پذیره‌نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری عادی این صندوق‌ها مالکیت سهام شرکت‌هایی که در اختیار دارد را به طور غیرمستقیم و به واسطه صندوق واگذار کرده ولی مدیریت آنها را (به واسطه اینکه واحدهای سرمایه‌گذار ممتاز صندوق در اختیار خودش بوده و بدون تایید هیات وزیران قابل انتقال نیست)، در اختیار دارد. با توجه به مزایا و معایبی که این نوع واگذاری دارد، در این بخش قابلیت این ساختار در واگذاری اموال مازاد بانک‌ها از ابعاد مختلف مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
دارایی‌های موجود در پرتفوی: بر اساس ماده ۱۹ اساسنامه صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل معامله با مدیریت غیرفعال، ترکیب دارایی‌های صندوق شامل اوراق بهاداری است که در قالب یک سبد مشخص از سهام متعلق به واگذارکننده (در اینجا دولت) تامین می‌شود. از این رو مشخص می‌شود که املاک مازاد بانک‌ها را نمی‌توان به طور مستقیم در این قالب واگذار کرد. البته به عنوان راهبردی برای حل این مشکل می‌توان املاک را به تملک یک شرکت فرعی درآورد که مالکان آن شرکت خود بانک‌ها هستند.
مدیریت و مالکیت: تصمیم‌گیری‌ها در خصوص صندوق بر عهده مجمع و مدیر صندوق است. تنها دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز حق رای در مجمع صندوق دارند و واحدهای سرمایه‌گذاری عادی حق رای ندارند. این تفکیک واحدهای سرمایه‌گذاری به ممتاز و عادی امکان مجزا کردن مالکیت از مدیریت را ایجاد می‌کند. در واقع دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری عادی مالک دارایی‌های صندوق و جریان درآمدی ناشی از آن هستند اما در خصوص نحوه مدیریت دارایی‌ها و صندوق دارندگان سهام ممتاز (به طور غیرمستقیم) و از طریق قدرت مجمع صندوق تصمیم‌گیری می‌کنند. البته در صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل معامله معمولی انتقال واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز (با تایید سازمان بورس) امکان‌پذیر است. قابلیت انتقال مدیریت دارایی‌ها به نوعی تضمین‌کننده کارایی عملکرد صندوق خواهد بود. اما در صندوق‌های با مدیریت غیرفعالی که دولت از آنها استفاده می‌کند، انتقال واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز تنها پس از تایید در هیات وزیران امکان‌پذیر خواهد بود و به نوعی می‌توان گفت که انتقال مدیریت دارایی‌ها در صندوق‌های دولتی به آسانی امکان‌پذیر نیست و همین امر می‌تواند زمینه‌ساز چالش‌هایی شود. تفکیک مالکیت از مدیریت بنگا‌ه‌های واگذارشده با توجه به اینکه حاکمیت شرکتی در آن بنگاه را تضعیف می‌کند، می‌تواند کارایی و عملکرد بنگا‌ه‌ها را به صورت منفی تحت تاثیر قرار دهد. در واقع زمانی که رکن تصمیم‌گیر برای یک بنگاه مالک اصلی آن نیست، ممکن است اهدافی غیر از منابع خود بنگاه را دنبال کند و از این منظر ممکن است این‌گونه بنگا‌ه‌ها را به سمت ورشکستگی سوق دهد. از این رو اگر در واگذاری‌ها عملکرد و کارایی بنگا‌ه‌های واگذار شده مدنظر باشد، نمی‌توان این ساختار واگذاری را مطلوب دانست. از این رو در واگذاری اموال مازاد بانک‌ها از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل معامله این تصمیم باید گرفته شود که آیا تصمیم بر این است که مدیریت این دارایی‌ها و شرکت‌های واگذارشده در اختیار بانک باقی بماند یا خیر. همان‌طور که اشاره شد در بیشتر موارد در انحصار گرفتن مدیریت بنگا‌ه‌ها و واگذاری مالکیت آنها به دیگران به خاطر ایجاد تعارض منافع می‌تواند در عملکرد بنگا‌ه‌های واگذارشده اثر منفی داشته باشد و مطلوب است که در واگذاری از طریق صندوق‌های قابل معامله امکان انتقال واگذاری واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز لحاظ شود.
واگذاری از طریق تشکیل شرکت مدیریت دارایی (AMC)
شرکت مدیریت دارایی (AMC) با هدف جمع‌آوری دارایی‌های غیرجاری از بانک‌ها و مدیریت آنها به صورت متمرکز راه‌اندازی می‌شود. این‌گونه شرکت‌ها دو نوع دارند؛ نوع اول شرکت‌هایی که در چارچوب قوانین و مقررات بانکی به تجدید ساختار، فروش دارایی و نقد کردن دارایی‌های بانک‌ها و بدهکاران بانکی ورشکسته می‌پردازند و در آنها هیچ‌گونه خرید و فروش دیون و مطالبات بانکی صورت نمی‌گیرد. نوع دوم، شرکت‌هایی هستند که مطالبات غیرجاری و دیگر دارایی‌های غیرنقدشونده را خریداری می‌کنند و به منظور حل و فصل مطالبات، به انتشار اوراق بدهی دارای تضمین دولتی می‌پردازند. در این میان تشکیل شرکت مدیریت دارایی به عنوان یکی از مهم‌ترین رویکردها جهت حل و فصل مشکل دارایی‌های بد بانکی (مطالبات غیرجاری و دارایی‌های منجمد) در کشورهای مختلف تجربه شده است. ارزیابی شرایط محیطی و داخلی شبکه بانکی کشور مبتنی بر تجربه کشورهای مختلف در حوزه اصلاح ساختار مالی بانک‌ها، رویکرد تشکیل شرکت مدیریت دارایی برای حل مشکل دارایی‌های بد بانکی در ایران را به عنوان یکی از راهکارهای مدیریت اموال مازاد بانک‌ها و کاهش مشکل دارایی‌های منجمد بانکی قابل طرح می‌نماید.
از آنجا که عموم تجربه‌های موفق تاسیس شرکت‌های مدیریت دارایی جهت حل و فصل مشکل دارایی‌های منجمد بانکی با حمایت‌های نهادهای حاکمیتی کشورها به ثمر نشسته است و همچنین با توجه به این موضوع که مشکل اموال مازاد بانکی در ایران، مشکلی نسبتا فراگیر در شبکه بانکی کشور بوده و صرفا مختص یک یا چند بانک خاص نیست، چنین شرکتی باید با حمایت، مشارکت و نظارت نهادهای حاکمیتی اعم از وزارت امور اقتصادی و دارایی، بانک مرکزی و شبکه بانکی کشور تشکیل شود.
صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات
از صندوق‌های زمین و ساختمان می‌توان در واگذاری املاک مازاد بانک و به طور خاص زمینهای تحت تملک بانک‌ها استفاده کرد. زمین‌هایی که در تملک بانک‌ها هستند و املاک ساخت و ساز در آنها وجود دارد از طرف بانک به صندوق منتقل می‌شود و به ازای آن واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به بانک اعطا خواهد شد. سپس مبالغ مورد نیاز برای ساخت و ساز از طریق بازار سرمایه جمع‌آوری می‌شود. بانک می‌تواند به مرور زمان واحدهای سرمایه‌گذاری خود را در طول انجام پروژه به فروش برساند. این روش باعث می‌شود نقدشوندگی املاک بانک‌ها بیشتر شود و امکان واگذاری آنها نیز فراهم شود.
صندوق‌های املاک و مستغلات نیز می‌توانند در واگذاری املاک مازاد بانک‌ها کمک قابل توجهی داشته باشد. بانک‌ها می‌توانند آپارتمان‌ها و املاک مسکونی، تجاری یا اداری خود را به این صندوق منتقل کنند و در ازای آن واحدهای سرمایه‌گذاری دریافت کنند. صندوق می‌تواند با خرید و فروش این املاک یا اجاره دادن آنها سود کسب کند. بانک نیز ضمن منتفع شدن از سود صندوق هر زمان که نیاز به واگذاری داشت، می‌تواند واحدهای سرمایه‌گذاری خود را در بازار به فروش برساند. با توجه به تجمیع املاک و مستغلات در یک صندوق و امکان پیگیری بهتر مشکلات حقوقی احتمالی املاک در قالب صندوق می‌توان گفت که این ساختار می‌تواند به حل مشکلات کنونی در مسیر واگذاری املاک مازاد بانک‌ها کمک کند.
لینک کوتاه :