راه حل بحران مسکن چیست؟
به گزارش جهان صنعت نیوز: مسکن حالا امروز به دغدغه مهمی برای خانوارهای ایرانی تبدیل شده است. رشد بهای مسکن تحت‌تاثیر افزایش عمومی تورم سبب شده فاصله زمانی تا زمان خرید خانه افزایش یابد و حتی تسهیلات مسکن نیز نتواند کمک چندانی به خریداران واقعی خانه کند. بر همین اساس در کلاب‌هاوس خبرآنلاین، نشستی درخصوص راهکارهای حل بحران مسکن با عنوان «حال مسکن در دولت سیزدهم خوب خواهد شد» برگزار شد. مسکن یکی از بخش‌هایی است که محوری‌ترین شعار رییس جمهوری منتخب به آن اختصاص دارد. ساخت یک میلیون واحد مسکونی در یک سال و چهار میلیون واحدمسکونی در چهار سال ازجمله شعارهایی است که ازسوی ابراهیم رییسی اعلام شده است. رستم قاسمی که مسوولیت تصدی وزارت نفت و همچنین فرماندهی قرارگاه خاتم‌الانبیا را در کارنامه کاری خود دارد، حالا به عنوان وزیر مسکن و شهرسازی ازسوی رییس جمهور به مجلس شورای اسلامی معرفی شده است. کارشناسان در نشست کلاب‌هاوس خبرآنلاین تاکید کردند امیدوارند دولت در سال‌های پیش رو از ورود به عرصه اجرا خصوصا در بخش مسکن بپرهیزد و به سیاستگذاری در این بخش بسنده کند.
تجربه دولتی مسکن‌سازی در ابعاد ایران را در جهان سراغ نداریم
حسین سلاح‌ورزی در این نشست گفت: بنده از نظر بررسی تطبیقی، کشوری را پیدا نکردم که در اندازه و توان ایران از نظر جمعیتی و وضعیت سرزمینی حتی آنهایی که دارای تفکر سوسیالیستی و دارای برنامه‌ریزی در حوزه مسکن هستند توانسته باشند سالی یک میلیون مسکن را احداث و بهره‌برداری کنند.
سلاح‌ورزی در ادامه افزود: ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن به معنای ساخت ۱۰۰ میلیون مترمربع مسکن در کشور است و در اینجا اصلا به منابع، امکانات و زیرساخت‌ها نمی‌پردازم. با وجود اینکه در حال حاضر با افزایش شدید قیمت فولاد و سیمان مواجهیم کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که درازای هر یک متر واحد مسکونی، یک مترمربع نیز باید فضای خدمات عمومی ایجاد شود و این امر ضروری است و به عبارتی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به ۲۰۰ میلیون مترمربع فضای عمومی و خدماتی نیاز است.
سلاح‌ورزی در ادامه گفت: آمارها نیز حاکی از آن است در ازای ۲۰۰ میلیون مترمربع فضای خدماتی و عمومی مجموعه‌ای از زیرساخت‌ها نیز که عبارتند از آب، گاز و تلفن نیاز به سرمایه‌گذاری پیدا میکنند؛ به این معنا که اگر به مترمربع آن را تبدیل کنیم حدود ۴۰۰میلیون مترمربع می‌شود و اگربه قیمت بدون لحاظ تورم آن را اعمال کنیم و اگر ۱۰میلیون تومان در ازای هر مترمربع در نظر بگیریم عددی حدود چهار هزار همت (هزار میلیارد تومان) می‌شود؛ این عدد را باید با تولید ناخالص داخلی کشور قیاس کرد و بعد باید حدس زد که این عدد چقدر شدنی است.
وی در ادامه افزود: شاید گفته شود از ابزارهای مختلف و ظرفیت‌های مختلفی برای تامین منابع و حجم پول در گردش می‌خواهیم استفاده کنیم، اما متاسفانه در کشور ما بازار رهن ثانویه وضعیت مناسبی نداشته و صندوق‌های مسکن قوی و متناسبی هم نداریم. امکان استفاده از سرمایه‌گذاری خارجی نیز فراهم نیست و به هیچ وجه به بخش خصوصی کشور نیز اجازه نداده‌ایم رشد کند و چنین کاری را در کنار دولت انجام دهد. تصور بنده این است که در وضعیت موجود این کار اگر غیرممکن نباشد بسیار سخت و پیچیده خواهد بود.
پیش‌فروش مسکن در ایران هنوز سنتی است
مشاور سابق وزیر راه‌وشهرسازی نیز گفت: متاسفانه پیش فروش مسکن در ایران هنوز به صورت سنتی بوده و بیشترین دعواهایی که در دادگستری مطرح است به این پیش فروش‌ها تعلق دارد.
غلامرضا سلامی، در ادامه افزود: کارشناسان معمولا بازه زمانی کوتاه‌مدتی را در نظر گرفته و می‌گویند مسکن در این مدت فرای نرخ تورم عمومی رشد داشته است، درحالی که اگر کمی بازه زمانی را گسترش دهند متوجه خواهند شد بازار مسکن نیز همسو با اقتصاد در حرکت است. به عنوان مثال در دهه ۹۰ چند سال با رکود در قیمت مسکن مواجه بودیم و زمانی که فنر آن پرید جهش قیمتی رخ داد.
سلامی در ادامه افزود: مساله مسکن را نمی‌توانیم از کل اقتصاد جدا کنیم و حل بحران مسکن به تنهایی امکان‌پذیر نیست. بحث بر سر این است که هیچ زمانی در عرضه به استثنای منطقه‌ای در عرضه کل کشور مشکل وجود نداشته و اگر که مسکن لوکس درست شده دلیل آن چیز دیگری است؛ ولی به هرحال عرضه مسکن و تناسب بین مسکن و جمعیت نیازمند مسکن رو به بهبود رفته است. مساله بر سر این است که مسکن برای مخاطبین خود ساخته نمی‌شود و علل این اتفاق اقتصادی است.
وی در ادامه افزود: درحال حاضر مشکل تامین درآمد لازم برای خرید مسکن وجود دارد و تازمانی که نتوانیم سیستم را از پسانداز گذشته به سمت پسانداز آینده، مانند تمام کشورهای پیشرفته، سوق دهیم مشکل مسکن حل نخواهد شد. همواره فکر می‌کنیم که باید ۷۰ تا ۸۰ درصد پول مسکن را پسانداز داشته باشیم و ۱۰ تا ۲۰ درصد آن را با وام
جفتوجور کنیم درحالی که در دنیا وضعیت به این شکل است که شما کافی است ۱۰ درصد پول مسکن را داشته باشید و ۹۰ درصد آن را از پسانداز آینده بپردازید، اما پسانداز آینده منوط به درآمد است و پسانداز بدون درآمد معنایی ندارد و ما در حال حاضر به پسانداز آینده اطمینانی نداریم. تجربه ۴۰ تا ۵۰ سال اخیر نشان داده درآمد مردم در این مدت کاهش یافته و در دهه نود یک سوم درآمد سرانه مردم کم شده است؛ ضمن اینکه توزیع درآمد نیز منطقی نبوده و برای طبقه متوسط و کم‌درآمد کاهش بیشتر درآمد سرانه را شاهد بودیم. تا زمانی که فکری به حال درآمد مردم نکنیم هیچ چاره دیگری نداریم و مشکل مسکن ما حل نخواهد شد، مگر بخواهیم مانند کشورهای کمونیستی عمل کنیم.
سلامی در ادامه افزود: با این تفکراتی که حاکم است وضعیت مسکن بدتر نیز خواهد شد. امکان تحقق وعده رئیسجمهور از نظر توان ساخت در ایران وجود دارد و بخش‌خصوصی می‌تواند خود را به این مقدار برساند، ضمن اینکه ما نهادهایی نظیر توسعه‌گر را در ایران کم داریم، اما بخش خصوصی نشان داده توان این کار را دارد و در خصوص تولید مصالح نیز درحال حاضر ما در برخی از حوزه‌ها صادرکننده هستیم و همان می‌تواند در داخل کشور مصرف شود. اما اگر بخواهیم یک میلیون واحد مسکن بسازیم و ۵۰۰ میلیون تومان به هر واحد وام دهیم نزدیک به ۵۰۰ هزار میلیارد تومان باید از منابع بانکی بپردازیم که هیچ منبعی برای آن وجود ندارد مگر مانند زمان احمدی‌نژاد خلق پول کنیم و تورم آن را نیز شاهد باشیم. حال فرض کنیم بانک‌ها توانایی پرداخت وام را داشته باشند، اما توان بازپرداخت وام برای وام گیرنده وجود ندارد چراکه نرخ بهره بالا است. حال فرض کنیم دولت تفاوت بهره را نیز پرداخت کند که می‌شود سالی ۵۰ هزار میلیارد تومان به این معنا که ۵۰ هزار میلیارد تومان بیشتر از کسری ۴۰۰ هزار میلیارد تومانی بودجه به ما تحمیل می‌شود.
سلامی در ادامه افزود: راهکار پیشنهادی به دولت سیزدهم به نظر من این است، ما باید مساله آمایش سرزمین را جدی‌تر در پیش بگیریم؛ به عنوان مثال ما در عسلویه کارخانه‌های صنایع پتروشیمی بزرگی را ایجاد کردیم و صنایع پایین‌دستی آن هنوز تکمیل نشده، اما همین حالا نیز میانگین قیمت مسکن در این مناطق کمتر از تهران نیست و حداقل درآمد افرادی که در آنجا کار میکنند تضمین شده است و برای آنها مسکن ساخته می‌شود. دولت می‌توانست منابع خود را در اختیار توسعه گران بگذارد و کمک‌های دیگر از نظر مدرسه و بیمارستان و پاسگاه را نیز خود بخش خصوص قادر بود خیلی سریع برای آنها تامین کند. اگر در منطقه چابهار نیز این وضعیت را مورد بررسی قرار دهیم به همین نتایج خواهیم رسید.
وی در ادامه افزود: به هر حال باتوجه به آنچه گفته شد با سرکوب قیمت و مالیات و بگیر و ببند مساله مسکن حل نخواهد شد و این کارها غیر از ضرر زدن‌های طولانی مدت در صنعت ساختمان هیچ نتیجه‌ای نخواهد داشت. دولت‌های ما متاسفانه کوتاه مدت به مقوله مسکن نگاه میکنند و این طرز تفکر باعث شده امروز به این جایگاه برسیم.
ساخت یک میلیون مسکن در سال تورم‌زاست
یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: ایده اینکه دولت بخواهد خود وارد حوزه ساخت مسکن شود و فکر کند دیگران بلد نیستند خانه بسازند و شروع به اجرای پروژه کند، خام است و مشکل بزرگ‌تری بر مشکلات قبلی اضافه می‌کند.
مهدی سلطان‌محمدی درباره وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم اظهار داشت: هدف‌گذاری صورت گرفته، در حد یک آرمان و ایده است و اسم آن را نمی‌توانیم برنامه عملیاتی بگذاریم که قابلیت تحقق دارد یا خیر.
وی افزود: دولت‌ها به طور معمول تصور میکنند در مسایلی همچون واردات و تولیدات پیچیده، مشکل داریم، اما مسکن یک امر ساده است، بنابراین می‌توانیم ساخت‌وساز انجام داده و مسایل مردم را حل کنیم و اقتصاد را راه بیانداریم.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه هدف‌گذاری‌ها براساس این افکار شکل می‌گیرد و مبتنی بر یک برنامه عملیاتی نیست، تصریح کرد: واقعیت این است که یکی از مشکلاتی که در سیاستگذاری‌های بخش مسکن وجود دارد، این است که دولت نقش خود را بیش از اندازه جدی می‌گیرد. یعنی تصور می‌کند نقش خیلی مهمی دارد و مردم نیز یک چنین گمانی دارند که اگر دولت اراده کند، می‌تواند تغییرات مهمی در بازار ایجاد کند.
سلطان‌محمدی عنوان کرد: اگر سهم دولت را در تولید مسکن بخواهیم به طور مستقیم عنوان کنیم، کمتر از پنج درصد است. بنابراین دولت بیشتر در سیاستگذاری و زیرساخت‌های اصلی اقتصادی نقش دارد.
وی با بیان اینکه موضوع مسکن را نمی‌توانیم مستقل از عوامل کلان اقتصادی مورد بررسی قرار دهیم و به طور بخشی نمی‌توانیم به آن نگاه کنیم، تصریح کرد: ازسوی دیگر، مسکن راه‌حل کوتاه‌مدت ندارد؛ این را هم جامعه و هم دولت باید بپذیرد.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: دولت‌ها اهداف کوتاه‌مدت دارند، زیرا در دوره محدودی که بر سر کار هستند، می‌خواهند کار نمایانی انجام داده باشند و بگویند کارنامه درخشانی داشته‌ایم، بنابراین نگاه‌هایشان کوتاه‌مدت است.
سلطان‌محمدی افزود: دولت‌ها اولین چیزی که به ذهن‌شان می‌رسد، این است که زمین‌هایی را که داریم، تقسیم کنیم و سریع بسازیم و تحویل مردم دهیم. ولی وقتی وارد کار می‌شویم، می‌بینیم داستان پیچیده‌تر است و برنامه‌ریزی درازمدت می‌خواهد. در رابطه با همان زمینی که می‌گویند وجود دارد و می‌توانند ساخت‌وساز انجام دهیم، نکته اینجاست که آماده کردن زمین، وقت و سرمایه‌گذاری کلان می‌خواهد و دورهای طولانی را می‌طلبد تا در نهایت واحدهای مسکونی ساخته و تبدیل به شهر شود.
سلطان‌محمدی با اشاره به منابع ساخت مسکن گفت: گروهی که بناست در این زمین‌ها ساکن شوند، گروه‌هایی نیستند که از تمول مالی زیادی برخوردار باشند و یا خودشان بتوانند منابعی را تامین کنند.
وی با بیان اینکه در طرح مسکن ملی می‌بینیم با آورده‌ای که مردم می‌خواهند بیاورند، مشکل دارند، افزود: مساله اصلی اینجاست که ۵۰۰، ۶۰۰ میلیون تومان ساخت، با روند تورم، دو سال دیگر حداقل دو برابر خواهد شد. بنابراین فردی که قرار بوده ۵۰۰، ۶۰۰ میلیون تومان بیاورد، حداقل به یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان نیاز دارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه توان پرداخت اعتبار بانکی وجود ندارد، تصریح کرد: در عین حال، با نرخ‌هایی که وجود دارد، مردم نمی‌توانند از پس اقساط بر بیایند و بیش از ۱۰میلیون تومان باید اقساط ماهانه پرداخت کنند. گروه‌های هدف یک چنین توان مالی ندارند.
سلطان‌محمدی ادامه داد: ازسوی دیگر، برای یک میلیون واحد مسکونی، سالانه ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار میلیارد تومان منابع بانکی نیاز است، اما سیستم بانکی چنین توانی ندارد. همین الان برای تامین فعالیت‌های جاری اقتصادی مشکل دارد.
وی با بیان اینکه شاخص تورم تولیدکننده درحال حاضر حدود ۸۰ درصد است، عنوان کرد: با چنین روندی تولیدکننده نیاز به منابع بسیار بیشتری در سال آینده خواهد داشت. مگر سیستم بانکی چقدر ظرفیت منابع جدید دارد؟ این منابع را از کجا می‌خواهد بیاورد؟ حالا اگر به بانک‌ها این منابع تکلیف شود، باز مشکلات دیگری ایجاد می‌شود که در نهایت به استقراض از بانکمرکزی تبدیل می‌شود و کسری بودجه و تورم بالاتر را به دنبال دارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: چنین منابعی وجود ندارد. اگر وجود داشت، همین الان می‌توانستیم مسکن بیشتری بسازیم. بازهم اگر این کار را انجام دهیم، در تعارض با سایر اهداف دولت خواهد بود. دولت قول داده تورم را کاهش می‌دهد؛ حالا چگونه می‌تواند این قول را بدهد که یک میلیون واحد مسکونی بسازد؟ این دو هدف با یکدیگر در تعارض است. تامین یک میلیون واحد مسکونی در سال، یعنی پذیرش تورم بسیار بالاتر.
وعده‌های بزرگ به مردم ندهید
یک کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن گفت: ایده سال یک میلیون واحد مسکونی، ایده زیبایی است، ولی فکر می‌کنم واقعی نیست و بهتر است دنبال راه‌های کم‌هزینه‌تر و اهداف کوچک‌تر برویم.
فردین یزدانی درباره اینکه آیا حال بازار مسکن در دولت سیزدهم خوب می‌شود، اظهار داشت: چند نکته را باید در نظر بگیریم و باتوجه به آنها به ارزیابی مسایل بپردازیم. اولین نکته این است که طبق قانون اساسی، تامین سرپناه برای آحاد اقشار مردم، وظیفه دولت است، ولی دومین نکته این است که این وظیفه باید از طریق قانون‌گذاری و فعالیت‌های حاکمیتی، نه از طریق فعالیت‌های تصدی‌گرانه صورت گیرد.
وی افزود: ما باید نگاهی داشته باشیم به وضعیت مسکن از سال ۹۶ و وضعیت اقتصاد خانوار. از سال ۹۶ شوک‌های قیمتی بسیاری به خانوار وارد شد. شما اگر روند زمانی سیکل‌های بازار را نگاه کنید، در زمان افزایش قیمت، افزایش سرمایه‌گذاری داشتیم و تولید مسکن و سرمایه‌گذاری افزایش پیدا می‌کرد، ولی در این شوک قیمتی که در ابتدای سال ۹۷ شروع شد، براساس آخرین آمار بانک مرکزی، سرمایه‌گذاری واقعی کاهش پیدا کرد. بنابراین می‌توان گفت روند تولید مسکن کاهشی بوده است.
این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: چرا این اتفاق افتاد؟ به دلیل بی‌ثباتی‌هایی که در سطح اقتصاد کلان صورت گرفته، قیمت دارایی‌ها افزایش پیدا کرده، نقدینگی معطوف به امر دارایی و نه تولید شده و به حدی رسیده که گفته می‌شود در مجموعه اقتصاد، میزان کل سرمایه‌گذاری از استهلاک سرمایه کشور کمتر شده است. به نوعی می‌توان گفت در دور باطل رشد منفی اقتصادی و عقب‌ماندگی اقتصادی نسبت به اقتصاد دنیا قرار گرفته‌ایم.
یزدانی عنوان کرد: از طرف دیگر، اقتصاد خانوار و سبد مصرفی خانوار را در دو مقطع ۹۶ و ۹۸ را مقایسه کنید، به طور متوسط حداقل ۳۰ درصد از مصرف واقعی مواد خوراکی خانوار کم شده است. این کاهش مصرف، یعنی گسترش فقر غذایی. این در شرایطی است که فرصت‌های شغلی در سطح اقتصادی کاهش پیدا کرده و اقتصاد خانوار دچار فروپاشی تمام عیار شده است.
وی متذکر شد: در این شرایط چگونه می‌توانیم یک میلیون واحد مسکونی بسازیم؛ بدون اینکه پایه پولی را افزایش دهیم و سوبسیدهای آن‌چنانی تزریق کنیم. به نظر نمی‌رسد چنین امکانی وجود داشته باشد. همین الان رشد اقتصادی که پیش‌بینی می‌شود اگر در وضعیت خوشبینانه ۲ تا ۵/۲ درصد برای ۳، ۴ سال آینده باشد، چهار سال دیگر هنوز متوسط درآمد خانوار به سطح سال ۹۵ با همین شرایط نخواهد رسید.
این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: بر این اساس، به دلیل اینکه رشد اقتصادی کافی نداریم، تولید ثروت هم نمی‌توانیم بکنیم و انباشت سرمایه‌ای که باید بخشی از سرمایه صرف مسکن شود، صورت نخواهد گرفت؛ مگر اینکه به صورت دستوری اعلام کنید که بانکمرکزی خط اعتباری اعلام کند و بانک‌ها از طریق این خط اعتباری، نقدینگی لازم را فراهم کنند. خود این نقدینگی دوباره باعث تورم خواهد شد و در نتیجه برگشت‌پذیری آن منابع مالی محل شک است و تورم نیز وضعیت مسکن خانوارهایی که بعدها خواهند آمد را بدتر خواهد کرد.
یزدانی گفت: به نظر نمی‌رسد تولید یک میلیون واحد مسکونی در این چشم‌انداز اقتصاد کلان امکان‌پذیر باشد. دولت سیزدهم با شرایط بسیار سخت اقتصادی روبه‌رو است و باید یک طبقه‌بندی از اولویت‌ها داشته باشد. به گمان من اولویت اول، اشتغال و ترمیم اقتصاد خانوار از طریق توسعه تولید در بخش‌های تولیدات صنعتی است که با بازارهای جهانی ارتباط دارند.
وی افزود: شما اگر یک حساب سرانگشتی داشته باشید، برای هر ۱۰۰تومان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، تولید زنجیره ارزش در صنایع و فعالیت‌های مختلف در حدود حداقل معادل همین مقدار سرمایه‌گذاری برای بهره‌برداری نیاز دارد، چه به صورت جاری و چه به صورت سرمایه‌گذاری ثابت. سوال این است که آیا با رشد اقتصادی فعلی، امکان سرمایه‌گذاری وجود دارد؟
این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن عنوان کرد: نتیجه این است که توجه به رشد اقتصادی اولویت اول اقتصاد است. منابع بهتر است صرف صنایعی شود که ایجاد اشتغال می‌کند و این منابع برگشت‌پذیری دارد، نه اینکه به صورت یارانه‌های مسکن پرداخت شود. همچنین بتوان از طریق ترمیم اقتصاد خانوار، کمک شود به اینکه وضعیت مسکن بهتر شود.
یزدانی تصریح کرد: همواره دولت‌ها در ایران دوست داشته‌اند اولا به مسایل کوتاه‌مدت نگاه کنند و دوما اهداف بزرگ ترسیم میکنند، اما متاسفانه به دلیل همین اهداف بزرگ، حتی دستیابی به اهداف کوچک نیز امکان‌پذیر نشده است.
وی با ذکر مثالی متذکر شد: ایده اولیه‌ای که در طرح مسکن‌مهر وجود داشت، احداث سالانه ۲۰ هزار واحد مسکونی برای گروه‌های بسیار کم‌درآمد و رسیدن به سقف ۵۰ هزار واحد در سال بود. اما تعیین ناگهانی دو میلیون واحد مسکونی باعث شد که هزینه‌های هنگفت هم به اقتصاد کلان وارد شود و هم اینکه مدیریت‌پذیری این پروژه‌ها با مساله روبه‌رو شود و در عین حال، افراد و نهادهای اجتماعی بیایند این واحدهای مسکونی را بسازند و در اشکال مختلف در اختیار کم‌درآمدها قرار دهند، دولت متولی کار شد و شکست صورت گرفت.
این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن گفت: توصیه من این است که اهداف بزرگ و وعده‌های بزرگ به مردم ندهید؛ وعده‌هایی است که امکان‌پذیر نیست. این کشور زیاد وعده بزرگ شنیده، ولی عمل مناسب هم کمتر دیده است. بهتر این است که گام‌های کوچک، ولی پایدار و استوار را داشته باشیم.
یزدانی افزود: یک‌سری کارهای فوری، کوتاه‌مدت و کم‌هزینه هم امکان‌پذیر است. در کشورهای دیگر دنیا دخالت بخش عمومی به صورت واحدهای اجاره‌ای ارزان‌قیمت که می‌تواند بهره‌وری بسیار بیشتری از منابع داشته باشد، به عنوان یک سبک رایج مطرح بوده است.
وی عنوان کرد: به دلیل اینکه دولت‌ها دوست دارند پروژه‌های بزرگ تعریف کنند، تقریبا هیچ دولتی تمایل به حرکت به سمت این پروژه‌ها و پشتیبانی از اجرای این پروژه‌ها توسط نهادهای محلی یا نهادهای رفاه اجتماعی متاسفانه نداشته است. بنابراین شاید در دستور کار قرار دادن واحدهای استیجاری، آن هم به میزان کم و توسط نهادهای رفاه اجتماعی یا دولت‌های محلی توصیه بهتری است.
این کارشناس اقتصاد مسکن متذکر شد: اقتصاد کلان و تسریع رشد اقتصادی از طریق بخش‌های مولد، اولویت اول است که شغل پایدار ایجاد شود و ترمیم اقتصاد صورت می‌گیرد. نکته دوم این است که پروژه‌های کوچک اجرایی شود و حرکت به سمت بازار استیجاری برای گروه‌های کم‌درآمد، جایگزین مسکن تامین مسکن برای این گروه‌ها شود.
یزدانی تاکید کرد: نباید فکر کنیم می‌توانیم با بخش مسکن، رشد اقتصادی را تسریع کنیم. این توهمی است که متاسفانه وجود داشته و حالت تبلیغاتی بسیار دارد. تولید مسکن نیازمند این است که منابعی حداقل مثل زمان مسکن‌مهر و دولت احمدی‌نژاد به صورت درآمد نفتی وجود داشته باشد، اما الان این درآمدهای نفتی وجود ندارد و کشور در اوج بی‌پولی است؛ برخلاف دهه ۸۰ که درآمد هنگفتی داشتیم.
وی خاطرنشان کرد: درحال حاضر شرایط تسریع رشد اقتصادی را نداریم و پروژه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در صورت شروع، در حد یک سال محدود خواهد شد و تکمیل همین یک میلیون واحد مسکونی با هزینه‌های هنگفت سالیان سال طول خواهد کشید.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: ایده سالی یک میلیون واحد مسکونی، ایده زیبایی است، ولی فکر می‌کنم واقعی نیست و بهتر است دنبال راه‌های کم‌هزینه‌تر و اهداف کوچک‌تر برویم. به عنوان مثال، الان نزدیک به سه میلیون واحد مسکونی نامناسب در مناطق حاشیه‌ای داریم که با صرف هزینه‌های اندک قابل ارتقا به واحدهای مسکونی قابل زیست است.
مسکن مهر موفق یا ناموفق؟
علیرضا سرحدی، کاشناس مسکن و رییس هیات مدیره انجمن صنفی مهندسان ساختمان نیز در این نشست با اشاره به اینکه باید در وظایف دولت کمی دقیق شد و به این سوال پاسخ داد که مسوولیت دولت تامین مسکن است یا ریل‌گذاری برای ساخت مسکن، افزود: دولت‌ها غالبا به جای تمرکز بر سیاستگذاری وارد حوزه ساخت می‌شوند و ما تجربه مسکن مهر را پیش روی خودمان داریم .
وی گفت: کسانی که مدافع مسکن‌سازی دولت هستند باید به این سوال پاسخ بدهند که آیا مسکن مهر پروژه موفقی بود یا خیر؟ من می‌گویم در افکار عمومی این پروژه موفق نبوده است.
این کارشناس افزود: مسکن تنها در و دیوار و سقف نیست. مسکن محلی برای زندگی است اما در پروژه مسکن مهر دیدیم که سطح مسکن به چهاردیواری تقلیل پیدا کرد.
وی با اشاره به اینکه سنت اشتباهی در ایران است و آن زیر سوال بردن تمام اقدامات دولت‌های گذشته است، گفت: همین موضوع سبب شده ما سیاست بلندمدت در ایران نداشته باشیم، در کشورهای دیگر می‌بینیم که دولت‌ها با گرایش‌های متفاوت می‌آیند و می‌روند اما پروژه‌ها اجرایی می‌شوند و کسی آنها را زیر سوال نمی‌برد و اتفاقا چون پروژه بلندمدت تعریف می‌شود، از سویههای پوپولیستی غالبا به دور است.
سرحدی با تاکید بر اینکه ایران با کسری عرضه مسکن به بازار روبه‌روست گفت: مشکل بخش مسکن ربط چندانی به خود این بخش ندارد و بحران بخش مسکن تصویی از بحران کلان اقتصاد ایران است .
وی با اشاره به اینکه عدم دخالت دولت در حوزه ساخت و ساز منفعت بالاتری برای اقتصاد دارد، گفت: وقتی اقتصاد واد فاز کوتاه مدت می‌شود طبیعی است که کسی سرمایه‌اش را وارد ساخت و ساز مسکن نمی‌کند بلکه به دلالی و سود کوتاه‌مدت قناعت می‌کند. به این ترتیب سیاستگذاری دولت برای پیش‌بینی‌پذیر شدن اقتصاد می‌تواند نقطه عطفی برای حل بحران مسکن درکشور باشد.
قرار است سالی یک مشهد در کشور بسازیم
محمود اولاد نیز در این نشست با اشاره به اینکه برنامه دولت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است، گفت: برای اینکه بزرگی کار درک شود من به یک موضوع اشاره می‌کنم. کلان شهر بزرگی مانند مشهد دارای یک میلیون واحد مسکونی است. درست است که این یک میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور توزیع می‌شود اما به طور تجمیعی شهری مانند مشهد در هر سال قرار است در کشور احداث شود.
این کارشناس ادامه داد: ساخت یک میلیون واحد مسکونی تنها به ساخت همین یک میلیون محدود نمی‌شود. در حقیقت در هر شهر تنها ۲۵ درصد فضا خانه‌سازی می‌شود و ۷۵ درصد فضا در اختیار معابر، فضای سبز و دیگر امکانات شهری است. نکته مهم اینجاست که ساخت یک میلیون واحد مسکونی به زیرساخت آب و برق و گاز و دیگر موارد نیاز دارد.
وی با اشاره به اینکه حل مشکل مسکن در ایران نیازمند اصلاح برداشت ما از موضوع مسکن است، ادامه داد: اخیرا در اخبار گفته شده است که شاخص دسترسی به مسکن حدود ۶۹ تا ۷۰ سال رسیده است و در واقع افراد با متوسط درآمدی ایران، ۶۹ سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شوند؛ گفتنی است که شاخص دسترسی از طرق مختلفی محاسبه می‌شود و عده‌ای پسانداز را در محاسبه آن در نظر می‌گیرند و عده‌ای نیز کل درآمد را در نظر می‌گیرند و قیمت یک واحد مسکونی معمولی را تقسیم بر درآمد سالانه فرد میکنند و کل درآمد را در نظر می‌گیرند اما من شاخص دسترسی را بدون پس انداز در نظر می‌گیرم.
وی در ادامه گفت: اگر قیمت یک واحد مسکونی معمولی ۷۰ تا ۸۰ متری را در نظر بگیریم و بر درآمد سالانه افراد تقسیم کنیم به رقم‌های عجیبی می‌رسیم. اما اگر فرد ۵۰درصد درآمدش را پسانداز کند و بعد وام بگیرد و باز هم ۴۰ سال با خرید خانه فاصله دارد این درحالی است که عمده کار افراد بیش از ۳۰ سال نیست و در نتیجه عمر انتظار برای خرید خانه از دوره کاری یک شاغل فراتر رفته است.
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانپیشنهاد ویژهمسکنلینک کوتاه :