از خصوصی‌سازی تا قطع دست مافیا
به گزارش جهان صنعت نیوز: افزایش ۱۱ برابری قیمت مسکن در یک دهه گذشته، آمار ۳۶ درصدی خانوارهای اجاره‌نشین، احتکار ۸۰ درصدی واحدهای مسکونی توسط بانک‌ها و اشخاص حقوقی و حضور پررنگ دلالان در بازار مسکن کشور همگی از عواملی هستند که دست به دست هم داده تا متقاضیان مسکن را با چالش‌های جدی رو‌به‌رو کنند.
دولت‌ها نیز یکی پس از دیگری در صحنه حاضر می‌شوند و با تصویب قوانین تزئینی و ارائه طرح‌های نافرجام به وضعیت متزلزل معیشتی مردم دامن می‌زنند. توقف عرضه زمین در آغاز روی کار آمدن دولت اکبر‌هاشمی رفسنجانی، شروع محدودیت برای مهم‌ترین نهاد مسکن بود؛ محدودیتی که طی سه دهه بعد مقدمات افزایش قیمت نجومی مسکن را مهیا کرد. در دولت محمود احمدی‌نژاد، طرح مسکن مهر کلید خورد؛ طرحی که به عنوان بزرگ‌ترین پروژه مسکنی تاریخ ایران معرفی شده بود، بزرگ‌ترین و جبران ناپذیر‌ترین ضربه‌ها را بر پیکره اقتصاد کشور نیز وارد کرد. به طوری که کارشناسان بعد از گذشت نزدیک به ۱۶ سال، هنوز از تورم‌زا بودن و تبعات سنگین این طرح سخن می‌گویند. دولت حسن روحانی اعتنای چندانی به پروژه مسکنی دولت قبل نداشت و آن را باری روی دوش خود می‌دانست. دولت‌های یازدهم و دوازدهم بدون توجه به هزینه گزافی که تا آن روز طرح مسکن مهر بر گردن اقتصاد کشور گذاشته بود، تنها به تغییر نام آن به طرح مسکن ملی اکتفا کردند. این تغییر نام هم کاری از پیش نبرد و پروژه‌ها نه تنها ناتمام باقی ماندند بلکه شامل افزایش قیمت نیز شدند.
اما ابراهیم رییسی کسی بود که قبل از انتخابش به عنوان رییس دولت، وعده ساخت چهار میلیون خانه طی چهار سال را داده بود؛ وعده‌ای که بسیاری از کارشناسان آن را شعار توخالی می‌نامند ولی در عین حال به یکی از اساسی‌ترین خواسته‌های مردم از دولت سیزدهم تبدیل شده است. اکنون با گذشت حدود چهار ماه از روی کار آمدن دولت رییسی، هنوز اقدام خاصی را در این زمینه شاهد نبوده‌ایم.
با توجه به شرایط خاص و حاد اقتصادی کشور، احساس نیاز به ارائه طرحی عملی و یک رویکرد جدی در خصوص وضعیت مسکن در ایران، نگارنده را بر آن داشت تا از کارشناسان و متخصصان این حوزه نظرخواهی کند. در ادامه، صحبت‌های برخی کارشناسان حوزه مسکن کشور در خصوص اینکه چنانچه قدرت تصمیم‌گیری در رابطه با وضعیت مسکن و اعمال راهکارهایی جهت برون‌رفت از وضعیت نابسامان فعلی را داشتند، آمده است.
شناخت نیازمندی‌های واقعی بازار
رییس پیشین مرکز تحقیقات، راه و مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در این خصوص گفت: به نظر من هر کسی که متولی مسکن در کشور باشد ابتدا باید نیازمندی‌های واقعی بازار مسکن را تعیین کند. این کار می‌تواند به سرعت توسط استان‌ها انجام شود.
سید محمود فاطمی‌عقدا در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» ادامه داد: بعد از نیازمندی‌سنجی واقعی بازار، ضرورت برنامه‌ریزی برای تولید مسکن حس می‌شود. این برنامه‌ریزی شامل دو زمینه می‌شود. یک زمینه در خصوص مسکن ملکی و دیگری در زمینه مسکن استیجاری. این کار هم با توجه به توان فنی و اجرایی کشور و همچنین توانمندی استان‌ها به راحتی قابل انجام است. این امر می‌تواند به صورت استانی یعنی با تفویض اختیار کامل به استان‌ها به طوری که هر استان به طور مستقل این کار را انجام دهد، امکان‌پذیر است.
تامین منابع مالی از مبادی قانونی
این کارشناس حوزه مسکن افزود: قدم بعدی در ارتباط با تامین منابع است؛ منابع مالی موردنیاز که البته در حیطه اختیارات دولت است.
فاطمی‌عقدا تصریح کرد: به نظر بنده تامین منابع مالی از مبادی مورد نظر قانون، قابل انجام است؛ چه از طریق بازپرداخت اقساط مسکن مهر و چه از منبع ۲۰درصد سهم بانک‌ها در این زمینه که مبلغ قابل‌توجهی است، به علاوه منابع مالیاتی که در نظر گرفته شده است.
ایجاد نظام استیجاری
رییس پیشین مرکز تحقیقات، راه و مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در ادامه افزود: مرحله بعد که در راستای ساماندهی اوضاع مسکن به خصوص بازار اجاره باید انجام شود، ایجاد یک ساز‌و‌کار و نظام قانونمند استیجاری کشور هست. موضوعی که اکنون از وجود آن بی‌بهره هستیم؛ ساختار و قانونی که در چارچوب آن موضوع استیجار انجام شود.
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: این امر همچنین می‌تواند مشوقی برای دستگاه‌های غیردولتی و به خصوص دستگاه‌های حمایتی به منظور ورود به بخش استیجار مسکن برای گروه‌های هدفشان باشد. این امر به راحتی می‌تواند بازار استیجار را کنترل کرده و مانع از تلاطمات آن شود.
نقش شهرداری‌ها
فاطمی‌عقدا همچنین گفت: در این خصوص و در کلانشهرها، شهرداری‌ها توانمندی بسیار خوبی دارند. آنها با دارا بودن املاک و ساز‌و‌کار مناسب، منابع مالی خوبی نیز هستند؛ منابعی که می‌توانند به راحتی از طریق مشارکت تامین شوند. بنابراین بحث استیجار در حوزه کلانشهرها می‌تواند در محوریت شهرداری‌ها بوده و در بقیه نقاط کشور، با محوریت دستگاه‌های غیردولتی و بخش خصوصی باشد.
ظرفیت بالقوه بافت‌های فرسوده
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: نکته دیگری که دولت باید به آن توجه داشته باشد، ظرفیت موجود در بافت‌های فرسوده شهرها است. این موضوع می‌تواند به مساله تامین زمین، به خصوص در شهرهای بزرگ کمک کند.
رییس پیشین مرکز تحقیقات، راه و مسکن وزارت راه‌وشهرسازی خاطرنشان کرد: دولت با در نظر گرفتن مساله بافت‌های فرسوده هم می‌تواند در راه تامین زمین و تولید مسکن برای متقاضیان قدم بردارد و هم با بازسازی این بافت‌های شهری، آسیب‌پذیری کشور از حوادث طبیعی را به شدت کاهش داده و باعث ایجاد امنیت بیشتر جامعه در مقابل زلزله شود.
فاطمی‌عقدا در پایان گفت: به نظر من چنانچه متولی بخش مسکن در مسیرهای مورد بحث حرکت کند، بازار مسکن به راحتی قابل کنترل بوده و می‌توان این حوزه را از وضعیت نابسامان کنونی نجات داد. در نتیجه می‌توان بازار مسکن را به سمت یک بازار باثبات و بدون مشکل هدایت کرد.
معضلی به نام مافیای مسکن
یک کارشناس حوزه مسکن نیز در این رابطه اذعان داشت: به اعتقاد من اساسی‌ترین مشکل بازار مسکن، مافیای مسکن است. این مافیای مسکن کسی نیست جز خود دولت، بانک‌ها و سرمایه‌داران بزرگ مملکت.
علیرضا محمدی در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» گفت: طبق آمار رسمی منتشرشده توسط بانک مرکزی، بانک‌ها تعداد بسیار زیادی از خانه‌های خالی را در اختیار دارند. خود دولت نیز دارای مقدار زیادی املاک مازاد است و اقدامی جهت تعیین‌تکلیف این املاک مازاد انجام نمی‌دهد.
او ادامه داد: چند وقت پیش یکی از مسوولان در مورد املاک و زمین‌های شهرداری آماری را منتشر کرد. در این آمار این‌گونه عنوان شده بود که اطلاعاتی از صاحبان برخی از این زمین‌ها در دست نیست و معلوم نیست چه کسی از این املاک منتفع می‌شود.
نقش سازمان‌های دولتی در گرانی مسکن
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: سازمان‌های دولتی بزرگ‌ترین مافیای مسکن هستند؛ سازمان‌هایی مثل بانک‌ها، بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام، برخی از وزارتخانه‌ها و شهرداری‌ها. مشکل اساسی مسکن اینجاست که وقتی خود دولت و صاحبان قدرت صاحب کالایی هستند، مجوز ارزان شدن آن کالا را نیز صادر نخواهند کرد.
محمدی افزود: یک قانون پیشرفته که در بیشتر کشورهای جهان وجود دارد که در ایران اسمش مالیات بر عایدی یا مالیات بر خانه‌های خالی است؛ قانونی که هنوز اجرایی نشده است. بعد از گذشت چهل و چند سال از انقلاب، این طرح به تازگی در مجلس و دولت گذشته مطرح شد ولی کماکان اجرایی نشده است؛ طرحی که به سختی اجرایی خواهد شد، چراکه صاحبان قدرت اجازه این کار را نمی‌دهند.
تبدیل کالای مصرفی به سرمایه‌ای
این کارشناس حوزه مسکن گفت: دولت چنانچه واقعا قصد حل کردن مشکل مسکن را دارد، ساده‌ترین راه را پیش‌رو دارد؛ راهی مبنی بر ابلاغ مصوبه یا دستورالعملی به بانک‌ها در راستای فروش املاک و مستغلات مازاد طی یک مدت زمانی خاص.
محمدی افزود: در این صورت با وجود تقاضایی که هم اکنون موجود است بازار مسکن با عرضه گسترده‌ای رو‌به‌رو خواهد شد. نتیجه این اتفاق افت شدید قیمت مسکن است.
او تصریح کرد: اما نکته اینجاست که هیچ‌کس حاضر نیست کالای خودش را با قیمت ارزان بفروشد. متاسفانه کالایی که برای مردم یک کالای مصرفی محسوب می‌شود، با توجه به مافیایی که در حوزه مسکن وجود دارد، تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده و در نتیجه، این سرمایه‌های سرمایه‌داران است که روزبه‌روز افزایش پیدا می‌کند.
مشکل اصلی گرانی مسکن است نه کمبود آن
محمدی در ادامه گفت: چنانچه من قادر به تصمیم‌گیری در حوزه مسکن بودم، روی موضوع کوتاه کردن دست مافیا از حوزه مسکن تمرکز می‌کردم.
او همچنین تاکید کرد: این مساله در اختیارات یک ارگان به تنهایی نیست، یعنی قوه مجریه به تنهایی قادر نیست کاری از پیش ببرد. قوه قضاییه، مجریه و مقننه باید همه با هم دست به کار شده و در راستای کوتاه کردن دست مافیا از حوزه مسکن اقدام کنند، یعنی کالای مصرفی مردم را از دست مافیا خارج کنند.
این کارشناس حوزه مسکن افزود: به اعتقاد بنده، هیچ اراده‌ای برای حل مشکلات موجود در بازار مسکن وجود ندارد. این روزها صحبت‌های مبنی بر ثبت‌نام دو میلیون نفر در طرح نهضت ملی مسکن می‌شنویم. به زعم بنده این طرح کمک خاصی به مشکل بازار مسکن نخواهد کرد.
او خاطرنشان کرد: عدم امکان خرید خانه توسط مردم، گرانی مسکن است نه نبود آن. ما کمبود مسکن آنچنانی در کشور نداریم. کمبود مسکن در کشور بسیار کمتر از میزانی است که نیاز به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال باشد.
بانک‌ها ذی‌نفعان اصلی مشکلات مسکن هستند
محمدی گفت: از آنجایی که امیدی به ایجاد توافقات در عرصه بین‌المللی نبوده و همچنین پول‌های بلوکه‌شده ایران در کشورهایی مثل چین قابل دستیابی نیستند، مساله تهاتر با چین برای اجرای پروژه‌های ساختمانی مطرح شده است.
وی در پایان افزود: در نهایت و در نتیجه به این می‌رسیم که مسوولان یا نمیخواهند یا نمی‌توانند مشکلات مسکن را به صورت ریشه‌ای حل کنند، چراکه ذی‌نفعان در ایران، قدرت‌های بزرگ و مافیای مسکن هستند؛ از همه بزرگ‌تر هم بانک‌ها.
عدم دخالت دولت در حوزه مسکن
دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور نیز در خصوص اقدام و راهکار لازم برای برون‌رفت از وضعیت فعلی گفت: چنانچه من در دولت حضور داشتم اولین اقدام بنده این بود که در حوزه مسکن ورود نکنم. دومین اقدامم این بود که تسهیل‌گری که جزو تکالیفم محسوب می‌شود را انجام بدهم. سومین اقدامی که انجام می‌دادم این بود که فضای کسب‌و‌کار را برای بخش خصوصی به صورت واقعی فراهم می‌کردم تا تولید مسکن در کشور افزایش پیدا کند.
فرشید پورحاجت در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» ادامه داد: سالیان سال است که مداخلات و سیاست‌ورزی‌های نامناسب در امر تولید مسکن، باعث ایجاد نتایج نامطلوب در این حوزه شده است. چانچه این سال‌ها را مورد بررسی قرار دهیم می‌بینیم که در دولت نهم، برنامه‌ریزی برای مسکن مهر انجام شد، آن هم به صورت انبوه.
این کارشناس حوزه مسکن افزود: این درست است که میزان تولید مسکن در کشور افزایش یافته و خیلی از مردم به‌تبع آن صاحب مسکن شدند، اما آیا توانستیم مبانی شهرسازی را در این پروژه رعایت کنیم؟ آیا توانستیم زیرساخت‌ها و توسعه را به معنی واقعی پایدار کنیم؟ آیا شاخص‌های رضایتمندی برای مردم ایجاد شد؟
او تاکید کرد: به همین دلیل است که صحبت از عدم دخالت دولت در بحث مسکن می‌شود.
فراهم نبودن عرصه برای بخش خصوصی
پورحاجت خاطرنشان کرد: بخش خصوصی در هر موضوعی که ورود پیدا کند، بدون شک تمام تعهداتش را انجام می‌دهد، اما آیا دولت‌ها به تعهداتشان پایبند بوده‌اند؟
دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور ادامه داد: من با اطمینان خاطر می‌گویم هنوز که هنوز است متاسفانه بعد از گذشت نزدیک به ۱۶ سال از پروژه مسکن مهر، زیرساخت‌ها در حوزه مسکن در شهرهای جدید انجام نشده‌اند.
او افزود: چنانچه عواقب و تاثیرات بارندگی‌های اخیر در مناطقی که مسکن مهر احداث شده را مورد بررسی قرار داده باشید، متوجه می‌شوید که چه شرایطی ایجاد شده است.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: دولت‌ها اساسا نتوانسته‌اند در برنامه‌ریزی‌هایی که داشتند، منسجم عمل کنند. از طرفی دیگر فضا را برای انبوه‌سازان به نحوی فراهم نکردند که قادر به مدیریت صفر تا صد حوزه مسکن باشند. دولت‌ها نتوانستند شرایط خرید مسکن را برای مردم تسهیل کنند و باعث ایجاد شرایطی شوند که مردم به راحتی بتوانند صاحب مسکن شوند.
مداخلات دولتی مانع بهبود وضعیت بازار است
پورحاجت در ادامه افزود: از بد حادثه اکنون دیوان‌سالاری در حوزه مسکن بیداد می‌کند. اگر بخواهیم خوش‌بینانه به مساله نگاه کنیم، بخش خصوصی برای دریافت یک مجوز حداقل ۶ تا ۹ ماه باید کفش آهنی بپوشد و در ادارات و سازمان‌ها حضور فعال داشته باشد.
او گفت: ما در اصل ۴۴ که رهبر انقلاب تاکید زیادی بر آن داشتند نیز موفق نبودیم. حتی برون‌سپاری‌هایی که در این حوزه صورت گرفته، منشاء خیری برای مردم نبوده است.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: اگر بخواهیم مصادیق را در نظر بگیریم، همین مداخلاتی که امروز سازمان نظام مهندسی در حوزه صنعت ساختمان انجام می‌دهد، نه تنها منتج به کیفی‌سازی و توسعه در این صنعت نشده، بلکه فقط محلی برای تاسیس یک بنگاه اقتصادی در حوزه مسکن شده است.
دبیر انجمن انبوه‌سازان کشور ادامه داد: اگر بنا بر این باشد که موضوع مسکن به طور کلی در کشور حل شود، بهترین فرصت این است که شرایط را به نحوی فراهم کنیم که صفر تا صد موضوع، بدون بگیر و ببندها و شرایط سخت در اختیار بخش خصوصی باشد.
پورحاجت در پایان خاطرنشان کرد: تجربه‌های گذشته نشان داده که متاسفانه با مداخلات دولتی و عدم فراهم کردن عرصه برای فعالیت بی‌چون و چرای بخش خصوصی، اتفاق میمونی در حوزه مسکن صورت نخواهد گرفت.
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانپیشنهاد ویژهمسکنلینک کوتاه :
