زیانی که ۱۶ سال بر یک شرکت انبوه‌ساز بورسی تحمیل شد
به گزارش جهان صنعت نیوز: مطابق بند ۴ گزارش عملکرد هیأت مدیره شرکت گروه سرمایه مسکن در سال منتهی به ۲۹/۱۲/۸۴ (سامانه کدال)، این شرکت میلیونها متر مربع اراضی مرغوب در مناطق رو به رشد را در اختیار داشته که در بخشی از آن پروژه‌های ساخت و ساز انجام و بخشی دیگر که البته بخش عمده‌ای است طی سالهای بعد مورد استفاده قرار گرفته است. برخی از پروژه‌های شاخصی که متعلق به این شرکت انبوه‌ساز است می‌توان به مجتمع مسکونی وتجاری شهر پردیس (۱۲۲ هکتار زمین متعلق به شرکت و مشارکت در ساخت ۶۳ هکتاری)، مجتمع ۹۳۰ واحدی آسمان تبریز در زمینی به مساحت ۹۴،۰۰۰ متر مربع در منطقه ائل گلی تبریز، مجتمع مسکونی / تجاری ۵۷۰ واحدی زیتون در شمال غرب شهر اصفهان در زمینی به مساحت ۳ هکتار، مجتمع مسکونی ۶۰۰ واحدی در معالی آباد شیراز در زمینی به مساحت ۳۳،۲۶۴ متر مربع زمین، مجتمع مسکونی چناران در ۵ بلوک ۸ طبقه زمینی به مساحت ۶،۴۹۲ متر مربع (خیابان فرشته تهران)، مجتمع مسکونی ۲۰۰۰ واحدی در زمین ۱۶.۷ هکتاری در بلوار جمهوری اسلامی کرمان، برج ۲۳ طبقه یاس ن یاوران تهران در زمینی به مساحت ۲،۸۸۹ متر مربع، مجتمع اداری با زیر بنای ۵۰۰۰ متر مربع در بلوار آفریقا تهران و چندین پروژه دیگر اشاره کرد.
براساس صورتهای مالی حسابرسی شده سال ۱۳۸۴، مالکیت زمین اکثر پروژه‌های مذکور متعلق به شرکت سرمایه گذاری مسکن بوده و در موارد معدودی در قالب “ماده ۶۷ آئین‌نامه اجرایی قانون زمین‌شهری” زمین در اختیار شرکت قرار گرفته یا مشارکت در ساخت انجام شده است.
نیازی به توضیح نیست که ارزش افزوده زمانی محقق می‌شود که بعد از اتمام هر پروژه به اندازه ارزش روز زمین به علاوه حداقل ۳۰% سود ناخالص ساخت و ساز، در صورتهای مالی شرکت، دارایی و سود تقسیم شده وجود داشته باشد در غیر این‌صورت عملیات شرکت نه تنها ارزش افزوده ایجاد نکرده بلکه زیانده بوده است.
ارزش روز دارایی‌های مذکور به علاوه دارایی‌های خریداری شده طی سالهای ۸۵ و ۸۶ (مانند اراضی ۱۰۰ هکتاری در بهترین نقطه شهریار) مجموعاً به ده‌ها هزار میلیارد تومان می‌رسد و چنانچه بازده انتظاری فعالیت‌های ساخت و ساز را هم به آن اضافه کنیم ارزش روز آن بیش از یکصد هزار میلیارد تومان می‌شود.
حال این سوالات مطرح است که اصل دارایی‌ها مذکور، ارزش افزوده ساخت و ساز انجام شده در این اراضی و بازده سایر پروژه‌های شرکت طی این سال‌ها چه بوده و چه تناسبی با ارزش بازار کمتر از ۲،۰۰۰ میلیارد تومان شرکت در دیماه ۱۴۰۰ دارد؟
طی دو دوره ۸ ساله دولت‌های قبل چه بر سر دارایی‌ها و منافع شرکت که تعلق به بیت المال آمده است؟
نگاهی به تاریخچه شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به همراه ۲۳ شرکت تابعه یا وابسته آن که در ۲۸ استان و ۳۶ شهر کشور، پراکنده شده‌اند یکی از بزرگترین هلدینگ های انبوه ساز کشور است که در اردیبهشت ماه سال ۶۹ توسط بانک مسکن تأسیس شد.
باید گفت که بیش از ۸۲ درصد سهام آن در سال مالی منتهی به ۲۹ اسفند ماه ۱۳۸۴ متعلق به بانک‌های دولتی مسکن و ملی همچنین بیمه دولتی ایران بوده همچنین مدیریت کنترلی آن از بدو تأسیس تا کنون در اختیار بانک دولتی مسکن است. بر اساس جدول مندرج در پیوست ۳ گزارش عملکرد هیأت مدیره شرکت مذکور در سال ۱۳۸۴، این شرکت جزو ۳۰ شرکت بزرگ بورس تهران در سال ۱۳۸۴ بوده که رتبه آن در دیماه ۱۴۰۰ به ۳۲۵ تنزل یافته است.
بازدهی سرمایه گذاری بانک‌های دولتی در این شرکت چقدر بوده است؟
بر اساس صورتهای مالی بانک‌های فوق الذکر، بهای تمام شده هر سهم ین انبوه ساز در بورس تهران، بین ۱،۲۰۵ تا ۱،۳۳۸ ریال است که نهایتاً در دیماه ۱۴۰۰ به حدود ۳،۵۰۰ ریال رسید. بدین ترتیب سرمایه گذاری سنگین بانک‌های دولتی مذکور در این شرکت طی حداقل ۲۰ سال گذشته از رشد بسیار اندک و سوال برانگیز ۵۹.۲ برابری برخوردار بوده است. میزان سود تقسیم شده شرکت طی این سال‌ها هم مطابق صورتهای مالی منتشر شده در کدال، جمعاً حدود ۱,۲۹۰ ریال بوده است.
برای اینکه مشخص شود بازده قیمت ۵۹/۲ برابری سرمایه گذاری بانک‌های مذکور در سهام این شرکت که از منابع بیت المال تأمین شده طی حداقل ۲۰ سال گذشته تا چه اندازه حیرت آور و غیر قابل باور است کافی است بازده سرمایه گذاری در چند نمونه دارایی مختلف طی این سال‌ها را بررسی کنیم.
بر اساس اطلاعات مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۷۲ حدود ۵۲ هزار تومان بوده که با رشد ۶۲۵ برابری تا آذرماه ۱۴۰۰ به بیش از ۳۲.۵ میلیون تومان رسیده است و چنانچه مبداً شاخص فوق را بهار ۱۳۷۹ در نظر بگیریم بیش از ۱۶۰ برابر رشد داشته است.
در سال ۱۳۸۴، ارزش بازار ثمسکن حدود ۴۰۰ و شرکت سنگ آهن گل گهر (کگل) حدود ۴۴۰ میلیارد تومان بوده که ۱۰ درصد تفاوت داشتند. در دیماه ۱۴۰۰، ارزش ثمسکن به ۲۰۰۰ و کگل به ۲۲۵،۰۰۰ میلیارد تومان رسیده است و بدین ترتیب سرمایه گذاران در نماد کگل بیش از ۱۰۰ برابر بازده قیمتی کسب کرده ضمن آنکه سود نقدی تقسیم شده توسط کگل طی این سال‌ها به مراتب بیشتر بوده است.
اگر شخصی در سال ۱۳۸۰ حتی در سپرده بانکی با نرخ ۲۰ درصد سرمایه گذاری کرده باشد، سرمایه اولیه او تا اواسط سال ۱۴۰۰ بیش از ۳۸ برابر رشد کرده است.
چرا انبوه سازان تابعه بانک مسکن علیرغم برخورداری از مزیت‌های نسبی ذیل، تا این حد برای سرمایه گذاران اصلی خود که از منابع متعلق به بیت المال تأمین گردیده نه تنها فاقد بازدهی بلکه در عمل به طرز فاجعه باری زیان آور بوده است.
باید گفت بانک مسکن زیر مجموعه‌های ارزشمند دیگری نظیر گروه مالی بانک مسکن، کارگزاری بانک مسکن، صرافی بانک مسکن، شرکت واسپاری و لیزینگ، شرکت تأمین مالی و….با ده‌ها هزار میلیارد تومان دارایی را دراختیار دارد، آیا وضعیت بازدهی و عملکرد آنها هم مشابه انبوه سازان بوده و هست؟
ضرورت ارزیابی و نظارت بر عملکرد شرکت
آنچه در این گزارش عنوان شد براساس آمار و اطلاعات و صورتهای مالی حسابرسی شده مندرج در کدال است بنابراین سوالی که باید در اینجا مطرح شد این است که چه کسی در ارتباط با موارد فوق باید پاسخگو باشد؟ آیا وزیر محترم اقتصاد و دارایی که احکام مدیر عامل و هیأت مدیره بانک مسکن را امضا می‌کند و در مجمع عمومی بانک نقش کلیدی در تأیید صورتهای مالی بانک مسکن را دارد توجهی به بازده سرمایه گذاری بانک در این شرکت و سایر شرکتهای تابعه دارد؟ بانک مرکزی چطور؟ وزیر محترم مسکن و شهر سازی که مدیر عامل و اعضای هیأت مدیره بانک را پیشنهاد می‌دهد چه رسالتی برای انبوه سازان تابعه بانک مسکن قائل است و بازدهی آنها را چگونه ارزیابی می‌کند؟ خوشبختانه مدیریت جدید بانک مسکن نسبت به این موضوعات واقف است و انتظار بر این است تا اصلاح ساختار را در این مجموعه انبوه ساز متعلق به این بانک آغاز کند. کما اینکه دستگاه‌های نظارتی نیز نسبت به این مسائل ورود کرده و در حال تهیه گزارش‌هایی از اقداماتی هستند که در طول سالهای گذشته توسط مدیران سابق در این مجموعه انبوه ساز صورت گرفته است.
توجه به این نکته ضروری است که این هلدینگ انبوه ساز که از سرمایه‌های کشور محسوب می‌شود و با استفاده از منابع متعلق به بیت المال پایه گذاری شده، در صورت اصلاح رویه‌های مدیریتی می‌تواند ضمن سود دهی بالا، تأثیر گذاری به سزائی در روند تولید انبوه مسکن در کشور داشته باشد.
این شرکت با وجود همه بی مهری‌ها و احیاناً ظلم‌ها و جفاهایی که طی ۱۶ ساله اخیر در حقش شده است همچنان بنیاد قوی و پتانسیل بسیار بالایی دارد به گونه‌ای که با مدیریت صحیح پروژه‌های جاری و کسب حاشیه سود ناخالص حدود ۳۰ می‌تواند بیش از ۱,۰۰۰ میلیارد تومان سود خالص در سال مالی جاری و مقادیر به مراتب بیشتری طی سالهای آتی تولید کند.
در پایان تاکید می‌شود ساماندهی وضعیت کنونی یکی از بزرگترین انبوه سازان کشور که نقش مهمی در اجرای برنامه مسکنی دولت مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دارد، یکی از الزامات اساسی برای هیئت مدیره بانک مسکن است.
با توجه به گستردگی شرکت سرمایه گذاری مسکن در سراسر کشور و بسیاری از استان‌ها، می‌توان این شرکت را از اصلی ترین پیمانکاران طرف قرارداد وزارت راه و شهرسازی در آستانه اجرای نهضت ملی مسکن دانست؛ اما با وضعیت موجود نمی‌توان از گروه سرمایه گذاری مسکن انتظار اجرای بهینه قراردادهای ساخت انبوه مسکن را داشت.
لینک کوتاه :