خروج سرمایه‌گذاران از بازار
به گزارش جهان صنعت نیوز: این تصویب‌نامه که در راستای بررسی آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مورد تایید اکثر اعضای هیات دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای جدید دریافت مالیات بر ساخت‌وساز از سازندگان مسکن قرار می گیرد. ضمن اینکه از این پس تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای ۹۵ صادر شده باشد، مشمول مالیات بر ساخت‌وساز قرار می‌گیرند؛ بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا پایان اسفند ۹۴ اخذ کرده‌اند از شمول این تصویب‌نامه هیات دولت خارج خواهند شد.
بر اساس این مصوبه سازندگان حقیقی اعم از خرده‌سازان یا به عبارتی بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از اولین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند؛ سازندگان حقوقی (شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه) ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند. شرکت‌های تعاونی مسکن نیز ۷۵/۱۸ درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.
گفتنی است در فرمول جدید محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌های جاری ساخت‌وساز از قیمت نهایی فروش کسر می‌شود. این در حالی است که در مصوبات قبلی، مالیات این بخش به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین شده بود که بر این اساس عملا امکان ارزش‌گذاری آن وجود نداشت. اما از این پس مسکن‌سازان نیز مالیاتی در حد و اندازه سایر تولیدکنندگان پرداخت می‌کنند که به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی نزدیک‌تر است.
طبق ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.
سخت‌تر شدن شرایط برای بخش خصوصی
در همین خصوص دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: نرخ مالیات بر ساخت‌وساز برای سال جاری ۲۷ درصد تعیین شده که اگرچه تاثیری در افزایش قیمت مسکن ندارد ولی از میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکونی می‌کاهد.
فرشید پورحاجت درباره مالیات بر ساخت‌وساز در قانون بودجه امسال اظهار کرد: سال ۱۳۹۴ ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم که درباره مالیات بر ساخت‌وساز بود، در مجلس اصلاح شد اما این تغییرات شرایط را برای بخش خصوصی سخت‌تر کرده است. با این حال در قانون بودجه ۱۴۰۱، تبصره‌ای آمده که ماده ۷۷ مالیات‌های مستقیم را صرفا برای سال جاری دیگر اصلاح می‌کند که بر این اساس، نرخ مقطوعی برای مالیات بر ساخت‌وساز تعیین شده است؛ مانند آنچه برای مسکن مهر در قانون بودجه امسال مالیات مقطوع یک میلیون تومانی تعیین شده است.
او افزود: این اتفاق سبب می‌شود تا دیگر مانند گذشته که تعداد زیادی پرونده مالیاتی برای سازنده‌ها انباشته می‌شد و روند بررسی آنها سخت بود، دیگر تکرار نشود، هرچند که همچنان تعداد زیادی پرونده مالیاتی برای سازنده‌ها از سال‌های گذشته داریم.
عدم انطباق ارقام مالیاتی با رکود بازار
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ادامه داد: بر اساس قانون بودجه امسال، دفترچه ارزش املاک، ملاک تصمیم‌گیری برای مالیات بر ساخت‌وساز تعیین شده است. دفترچه ارزش معاملات را کمیسیون تقویم املاک هر ساله تنظیم و ابلاغ می‌کند و این دفترچه ملاک همه مالیات‌ها و عوارض بخش مسکن و ساخت‌وساز است؛ از جمله عوارض شهرداری و عوارض صدور پروانه. سازمان‌های متعددی از این دفترچه ارزش مالیاتی استفاده می‌کنند.
او یادآور شد: اگرچه مصوبه قانون بودجه امسال سبب شده تا از پیچیدگی‌های قانون قبلی برای تعیین مالیات بر ساخت‌وساز کاسته شود، اما اعداد و ارقامی که برای این پایه مالیاتی از سوی کمیسیون تقویم املاک در نظر گرفته شده، با رکود فعلی بازار مسکن انطباق ندارد؛ اعداد و ارقام تعیین شده از سوی کمیسیون تقویم املاک در تهیه دفترچه ارزش معاملات املاک به گونه‌ای است که دو تا سه برابر هزینه صدور پروانه ساخت را افزایش می‌دهد. به خصوص که شوراهای شهر یک بار دفترچه ارزش املاک تدوین می‌کند و یک بار هم سازمان امور مالیاتی به عنوان دبیر کمیسیون تقویم املاک. حتی دفاتر اسناد رسمی هم از این دفترچه استفاده می‌کنند و هزینه صدور سند را افزایش می‌دهند.
لزوم اصلاح ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم
پورحاجت تصریح کرد: کمیسیون تقویم املاک بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تشکیل می‌شود که نمایندگانی از راه‌وشهرسازی، ثبت اسناد و املاک، وزارت راه‌وشهرسازی، وزارت صمت و وزارت کشور در آن حضور دارند و سازمان امور مالیاتی دبیری این کمیسیون را بر عهده دارد.
او در گفت‌و‌گو با مهر خاطرنشان کرد: این اصلاح موقت در قانون بودجه موثر نیست و صرفا کارایی آن یک‌ساله است. لذا باید ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم اصلاح شود. همچنین یکی دیگر از نقایص این تبصره از قانون بودجه ۱۴۰۱، مشخص نبودن تکلیف مالیات سازنده‌های حقوقی و شرکت‌های ساخت‌وساز است. در حال حاضر بر اساس قانون بودجه امسال، اگر سازنده حقیقی اقدام به ساخت‌وساز کند، مالیات مقطوع را باید در هنگام نقل و انتقال ملک پرداخت کند اما اگر سازنده حقوقی (شرکت انبوه‌ساز) پروژه‌ای را بسازد، مشخص نیست که آیا او هم شامل مالیات مقطوع بر ساخت‌وساز می‌شود یا خیر.
لزوم اقدام دولت برای سودده نگه داشتن ساخت‌وساز
این فعال صنعت ساختمان با تاکید بر اینکه ساخت‌وساز از پرداخت مالیات معاف نیست، گفت: مالیات بر ساخت‌وساز در بودجه امسال رقم ثابتی است و هنگام نقل و انتقال گرفته می‌شود.ولی قبلا کار سخت و پیچیده‌ای بود و از محل سود و زیان و بررسی دفاتر سازنده گرفته می‌شد.
او بیان کرد: بر اساس تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، دولت می‌تواند برای کنترل تورم مسکن، ضرایبی از ارزش املاک تدوین کند و در هر سال آن را به تصویب دولت برساند. این ضرایب برای سال جاری قرار است با ضرایب سال گذشته محاسبه شود؛ این در حالی است که تورم کاهش یافته و باید ضرایب جدیدی برای تدوین دفاتر ارزش املاک تدوین شود.
به گفته دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن، در سال‌های ۱۳۹۶ و ۹۷ که تورم مسکن منفی بود و رشدی در قیمت مسکن داشتیم، ضرایب دفترچه ارزش املاک منفی بود و نهایتا برای سال گذشته ۲۷ درصد به ضرایب قبلی افزوده شود و قرار است مالیات ساخت‌وساز با نرخ ۲۷ درصدی محاسبه و از سود ساخت‌وساز کسر شود.
پورحاجت تاکید کرد: این ضرایب و ارقام تاثیری در افزایش قیمت مسکن ندارد ولی از میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز می‌کاهد.۲۲ قلم انواع عوارض و مالیات بخش مسکن و ساخت‌وساز از ارقام مندرج در دفترچه ارزش املاک مصوب کمیسیون تقویم املاک محاسبه و اخذ می‌شود. لذا دولت باید ضرایب دفترچه ارزش املاک برای سال جاری را کاهش دهد تا ساخت‌وساز سودده باشد.
لینک کوتاه :