بحران در بازار اجاره

به گزارش جهان صنعت نیوز:  دولت طی دو سال گذشته اقدام به تعیین نرخ اجاره خانه کرده است؛ اقدامی که تاثیر چندانی در کنترل بازار اجاره نداشته است. برنامه‌های دستوری بسیاری برای ساماندهی بازار مسکن طی سال‌های اخیر اجرا شده و پس از ناکامی، رها شده‌اند. در همین راستا کارشناسان بازار مسکن معتقدند اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن و تورم عمومی است که با بخشنامه و ابلاغیه کنترل نمی‌شود.با این وجود رییس کمیسیون عمران مجلس در این مورد خواستار تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره شده و از دولت خواسته تا اجازه افزایش کرایه را بیش از نرخ تورم ندهد.

محمدرضا رضائی‌کوچی همچنین گفت: ساماندهی اساسی بازار مسکن نیازمند ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و تبدیل خانه از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی است که با اجرای برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تا حد زیادی این مهم محقق می‌شود.

همواره راهکارهایی با محوریت مداخلات سیاست‌گذار در زمینه‌هایی مثل نرخ‌گذاری مسکن، صدور بخشنامه، دستورالعمل، ابلاغیه، توصیه به نخریدن، ممانعت از تعیین قیمت در سایت‌های فروش، بگیر و ببند و دیگر راهکارهایی از این قبیل به منظور کنترل این بازار، مورد مناقشه مسوولان و کارشناسان بوده است.

برخی از برنامه‌های دستوری برای بازار مسکن طی سال‌های اخیر اجرا شده و پس از ناکامی، رها شده است. بعضی دیگر مثل تعیین سقف مجاز ۲۵ درصد برای قراردادهای اجاره که از دو سال قبل همزمان با اپیدمی ویروس کرونا آغاز شده همچنان در حال اجراست که آمار و ارقام درخصوص میزان رشد اجاره‌بها در کشور از عدم توفیق این برنامه حکایت دارد.

با توجه به وجود بیش از ۲۸ میلیون واحد مسکونی در کشور و اثرگذاری متغیرهای متعددی مثل نرخ تورم، وضعیت بازارهای موازی، میزان ساخت‌وساز، سود بانکی و نرخ دستمزد بر بازار مسکن، عمده فعالان بازار مسکن و کارشناسان، سیاست‌های دستوری را برای بازار مسکن قابل اجرا نمی‌دانند. برخی حتی معتقدند که برنامه‌های کنترلی وضعیت این بازار را آشفته‌تر می‌کند. به طور مثال ممنوعیت سامانه‌های فروش ملک از درج قیمت برای آگهی‌ها، بنا به گفته کارشناسان، شفافیت را از این بازار گرفت و فضا را برای نرخ‌های دلبخواه فراهم کرد.

به تازگی نیز یکی از نمایندگان مجلس که معتقد است بازار مسکن کاملا به حال خود رها شده و هیچ مسوولی ندارد، از قیمت‌گذاری اجاره حمایت کرده است. اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس نیز گفته است: چرا از اینکه به موضوع اجاره‌بهای مسکن ورود کرده و قیمت تعیین کنیم نگران هستیم؟

در این زمینه یک کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: هرگونه مداخلات تعیین نرخ در حوزه مسکن جایگاهی ندارد و اگر اوضاع را بدتر نکند بهتر نخواهد کرد.

فرشید پورحاجت خاطرنشان کرد: شأن دولت، نظارت و تسهیل‌گری است. از سال ۱۳۸۷ یعنی ۱۴ سال پیش قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن به تصویب رسیده و می‌بایست طی این ۱۴ سال سازمان اجاره‌داری در کشور راه‌اندازی می‌شد اما متاسفانه هنوز شکل اجرایی به خود نگرفته است. فقط وقتی شرایط بازار اجاره در کشور به مرز بحران می‌رسد صداهایی از وزارت راه‌و‌شهرسازی شنیده می‌شود مبنی بر اینکه می‌خواهیم سازمان اجاره‌داری تشکیل دهیم. اما چه زمانی این سازمان راه می‌افتد مشخص نیست.

دبیر کانون انبوه‌سازان کشور مهم‌ترین عامل در تعادل‌بخشی به بازار مسکن را افزایش ساخت‌و‌ساز دانست و در گفت‌و‌گو با ایسنا گفت: تسهیل شرایط کسب‌وکار برای بخش خصوصی به منظور تولید مسکن وجود ندارد و هر ساله شرایط نسبت به سال قبل، بدتر می‌شود. فرار سرمایه‌ها در حوزه تولید مسکن در حال انجام است. مداخلاتی هم که گاها دولت و مجلس صورت می‌دهند شرایط را بدتر می‌کند.

به گفته پورحاجت، امسال نرخ عوارض ساختمانی، دستمزد و مالیات‌های سنگینی که وضع شده بالاتر از نرخ تورم است. قیمت نهاده‌های ساختمانی هم که دائما روند صعودی دارد و سیمان به پاکتی ۴۶ هزار تومان رسیده است.

او خاطرنشان کرد: بالغ بر ۳۶ درصد خانوارها در کشور مستاجر هستند. بازار اجاره تابعی از مولفه‌های اقتصادی است. بنابراین نمی‌شود هزینه تولید مسکن را ۵۰ درصد بالا ببریم، اجاره‌بها را ۵۰ درصد افزایش دهیم، تورم نهاده‌های ساختمانی را رها کنیم و انتظار داشته باشیم با بخشنامه قیمت‌ها در بخش فروش و اجاره کنترل شود.

با وجود اینکه هنوز پیک جابه‌جایی آغاز نشده، بنابراین تغییرات نرخ اجاره در مقایسه با اواخر سال گذشته چندان محسوس نبوده است. آن‌‌طور که بانک مرکزی گزارش داده اسفندماه پارسال در تهران اجاره‌بها نسبت به بهمن‌ماه ۴/۰ درصد افزایش داشته و نرخ رشد سالانه آن نیز ۴۶ درصد بوده است. این ارقام برای کل کشور به ترتیب ۲/۱ درصد و ۵۰ درصد اعلام شد.

احتمال آن می‌رود تا در پایان خردادماه با ورود به فصل جابه‌جایی مستاجران، نرخ‌های جدید کشف ‌شود. اگر چه قیمت مسکن تا حدی به ثبات رسیده و نرخ رشد سالانه آن به ۱۶ درصد رسیده، پیش‌بینی کارشناسان این است که اجاره‌بها جاماندگی خود را در مقایسه با قیمت مسکن جبران کند.