قیمت املاک پایتخت چند درصد بالاتر از «سقف متعارف» است؟

آمارهای تازه منتشر شده در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در تابستان ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، یک نمایشگر مهم بازار معاملات مسکن شهر تهران، در این فصل، در همان سطح یک فصل قبل یعنی بهار سال گذشته، ثابت مانده است؛ یعنی عدد این دماسنج نه افزایش یافته و نه با کاهش همراه شده است. این نمایشگر که یکی از مهم‌ترین معیارها ودماسنج ملکی برای سنجش میزان حباب قیمتی در بازار معاملات مسکن است، همان نسبت قیمت به اجاره مسکن است که در اصطلاح به آن نسبت p بهR گفته می‌شود. فاصله میان قیمت و اجاره مسکن یا همان نسبت P بهR یک شاخص جهانی است که به عنوان حباب‌‌‌‌‌‌سنج در بازار مسکن به کار می‌رود. این نسبت با محاسبه نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی به میانگین اجاره‌‌‌‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان به دست می‌‌‌‌‌‌آید که مقدار آن نشان می‌دهد آیا بازار مسکن دچار اضافه‌‌‌‌‌‌پرش قیمت مسکن شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نه؟ به واسطه این نسبت همچنین می‌توان پیش‌بینی کرد که چه زمانی رشد قیمت مسکن آغاز می‌شود. هر زمان این نسبت به حداقل معمول نزدیک شود می‌توان این طور نتیجه‌‌‌‌‌‌گیری کرد که به زودی قیمت مسکن دچار جهش خواهد شد. اما عدد متعارف این نسبت که نشان‌دهنده شرایط نرمال در بازار معاملات مسکن است همواره بین ۱۵ تا ۲۵ در نوسان است. در مواقعی که بازار مسکن دچار حباب قیمتی باشد و با اضافه‌‌‌پرش یا ارزش‌‌‌گذاری غیرواقعی همراه باشد این میزان از سطح عدد ۲۵ فراتر می‌رود وبرعکس هر زمان که شرایط در بازار مسکن به لحاظ تحولات قیمتی به سمت عادی شدن حرکت می‌کند، عدد این نسبت نیز کاهش می‌‌‌یابد ودر بازه ۱۵ تا ۲۵ قرار می‌گیرد.  اضافه ‌‌‌پرش و جهش قیمت مسکن در سه سال اخیر منجر به فراتر رفتن عدد این نسبت از وضعیت نرمال شده است. زمستان سال ۹۹ نسبت متوسط قیمت به میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن به دنبال جهش سه ساله قیمت آپارتمان‌‌‌های مسکونی به عدد ۳۵ رسید. این نسبت به دنبال شروع فاز پساجهش وچربی‌‌‌سوزی در بازار مسکن در بهار ۱۴۰۰ به عدد ۲۹ کاهش یافت. تابستان سال گذشته، این عدد بدون تغییر در همان سطح ۲۹ باقی ماند که این موضوع نشان‌دهنده توقف نمایشگر حباب قیمت مسکن در دومین فصل از سال گذشته است. در واقع عدد مربوط به نسبت متوسط قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن در تابستان سال گذشته برای دو فصل متوالی روی عدد ۲۹ ثابت مانده است.

معنای کاهش نسبت قیمت به اجاره

 آمار به‌روزرسانی شده از تحولات بازار مسکن شهر تهران، مربوط به تابستان ۱۴۰۰ که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان می‌دهد، نسبت میانگین قیمت مسکن به متوسط اجاره‌‌‌بها، که بهار سال گذشته، از عدد ۳۵ زمستان ۹۹ به عدد ۲۹ کاهش یافت، در تابستان سال گذشته، روی عدد ۲۹ ثابت ماند. معنای این رویداد آن است که بعد از توقف روند اضافه پرش در پایان سال ۹۹ و بازگشت محسوس نسبت قیمت به اجاره از قله تاریخی در بهار سال گذشته، این روند بازگشت در تابستان متوقف شده است. بهار سال گذشته نسبت متوسط قیمت به میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن به قله تاریخی ۳۵ رسید. یعنی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به ۳۵ برابر متوسط اجاره‌‌‌بهای آپارتمان‌‌‌های مسکونی در پایتخت رسید. در حالی که بازه متعارف نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن، بین اعداد ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. علت این انحراف بازار مسکن از نسبت متعارف قیمتی با بازار اجاره، به جهش شدید و طولانی‌مدت قیمت آپارتمان‌‌‌ها در فاصله سال‌های ۹۷ تا پایان ۹۹ برمی‌‌‌گردد.

اما در بهار عدد مربوط به نسبت متوسط قیمت به میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران به ۲۹ رسید ودر تابستان نیز در همین سطح، یعنی روی عدد ۲۹ باقی ماند. علت توقف بازگشت قیمت مسکن به محدوده اصلی (کانالی که سقف آن بر اساس نسبت ۲۵ برابری قیمت به اجاره و کف آن هم نسبت ۱۵ برابری است) در نیمه سال گذشته به دو عامل مهم برمی‌‌‌گردد؛ عامل اول، شتاب گرفتن رشداجاره‌بها و دیگری متوقف شدن روند کاهش قیمت اسمی مسکن در بهار ۱۴۰۰ است. متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ به طور متوسط ۴۰‌درصد رشد کرد؛ افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران از ابتدای سال گذشته آغاز شد. از سوی دیگر، قیمت اسمی مسکن در دو ماه فروردین و اردیبهشت سال گذشته به ترتیب با کاهش ۳ و ۲‌درصدی در مقایسه با ماه قبل-اسفند ۹۹ و فروردین ۱۴۰۰- همراه شد اما در خردادماه روند کاهش قیمت اسمی مسکن متوقف شد. همین دو رویداد یعنی افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن از یکسو و توقف کاهش قیمت اسمی مسکن از سوی دیگر موجب شد، نسبت متوسط قیمت مسکن به سطح میانگین اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران که در اولین فصل از سال ۱۴۰۰ معادل ۶ واحد در مقایسه با عدد همین نسبت در زمستان ۹۹-یک فصل قبل از آن- کاهش یافته و از ۳۵ به ۲۹ رسید، در تابستان در همان سطح یعنی روی عدد ۲۹ ثابت باقی بماند.  در واقع بعد از اتمام عملیات حباب‌‌‌سازی قیمتی در بازار مسکن شهر تهران به دنبال جهش سه ساله قیمت مسکن، سه عامل مهم در توقف رشد قیمت مسکن در بهار ۱۴۰۰ موثر بود. عامل اول به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و اثر آن بر بازار ملک به دنبال شروع مذاکرات برجام برمی‌‌‌گردد. بهار سال گذشته مذاکرات برجام آغاز شد و به دنبال آن انتظارات کاهشی در بازار مسکن تقویت شد. از سوی دیگر کاهش تقاضای غیرمصرفی به دلیل از بین رفتن جذابیت سفته‌‌‌بازی در بازار ملک، حرکت بازار در فازپساجهش را سرعت داد.

همزمان سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن افزایش یافت. به دنبال وقوع این رویداد، نسبت متوسط قیمت به میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران از عدد ۳۵ به ۲۹ کاهش یافت اما همزمان با توقف کاهش قیمت اسمی مسکن در اواخر بهار ودر طول تابستان، عدد نسبت روی ۲۹ تثبیت شد و روند کاهش نسبت در مسیر احیای رابطه متعارف متوقف شد.

برآوردها نشان می‌دهد در تابستان سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن با سرعت رشد اجاره‌‌‌بها به طور متوسط در شهر تهران یکسان بوده است که نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن بدون تغییر در مقایسه با بهار روی عدد ۲۹ باقی مانده است.

تابستان سال گذشته در حالی نسبت متوسط قیمت به میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن روی عدد ۲۹ ثابت ماند و در عین حال نسبت به زمستان ۹۹ کاهش یافت که همچنان این نسبت خارج از محدوده متعارف یعنی بازه عدد ۱۵ تا ۲۵ قرار دارد. معنای این موضوع آن است که حباب‌‌‌سنج بازار مسکن همچنان اضافه‌‌‌‌‌‌پرش قیمتی در بازار ملک را نشان می‌دهد و به شرط مهیا بودن شرایط، قیمت مسکن می‌تواند به سطحی برگردد که نسبت P به R ‌‌‌به دامنه متعارف بازگردد.

تصویرسازی برای ۱۴۰۱

در شرایطی که آمار به‌روزرسانی شده در خصوص تحولات قیمت واجاره مسکن در تابستان ۱۴۰۰، تصویر سال گذشته بازار ملک را ترسیم می‌کند، اما می‌توان از این تصویر سال گذشته برای تصویرسازی امسال بازار ملک نیز استفاده کرد.  در واقع با برآوردی که می‌توان از «تورم اجاره مسکن در نیمه اول ۱۴۰۱» داشت، می‌توان نرخ انحراف قیمت مسکن را محاسبه کرد.  به این ترتیب با استفاده از آمارهای سال قبل و همچنین برآورد شرایط موجود می‌توان محاسبه کرد که قیمت مسکن چند‌درصد تا رسیدن به محدوده متعارف، فاصله دارد.

به این صورت که اگر فرض کنیم اجاره‌بها مثل پارسال، ‌‌‌ با رشد تند همراه باشد و حدود ۴۰‌درصد افزایش داشته باشد، برای آنکه نسبت قیمت مسکن به اجاره‌‌‌بها به سقف کانال متعارف (مرز محدوده اصلی) برسد، لازم است متوسط سطح قیمت‌ها در مقطع زمانی حاضر معادل ۱۴‌درصد کاهش یابد و به سطح مترمربعی ۳۱‌میلیون تومان برسد.  تابستان سال گذشته متوسط اجاره‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران معادل حدود ۸۴‌هزار تومان بود که این میزان با محاسبه رشد ۴۰‌درصدی (در صورت رشد ۴۰‌درصدی اجاره‌‌‌بها در سال‌جاری) حول و حوش ۱۰۰‌هزار تومان برآورد می‌شود.

می‌توان برآورد کرد که با متوسط اجاره‌‌‌بهای ماهانه ۱۰۰‌هزار تومانی اجاره‌‌‌بها به ازای هر مترمربع واحد مسکونی، اگر نسبت بخواهد به سقف بازه متعارف یعنی عدد ۲۵ برسد، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران باید به سطح ۳۱‌میلیون تومانی برسد. یعنی به طور متوسط ۴‌میلیون تومان کمتر از رقم ۳۵‌میلیون تومانی فعلی!

در واقع اگر نسبت قیمت به اجاره مسکن در شهر تهران بخواهد روی سقف کانال متعارف (عدد ۲۵) قرار بگیرد با محاسبه اجاره‌‌‌بهای هر مترمربع ۱۰۰‌هزار تومانی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان ۳۱‌میلیون تومان برآورد می‌شود.

طی سه دهه اخیر متوسط نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن عدد ۲۱ بوده است. با این حساب، اگر نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بها بخواهد به عدد متوسط واقع در بازه ۱۵ تا ۲۵ یعنی عدد ۲۱ برگردد، انتظار می‌رود متوسط قیمت هر مترمربع مسکن از سطح فعلی یعنی ۳۵‌میلیون تومان معادل ۳۰‌درصد کمتر شده وبه ۲۶‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع برسد. تمام این برآوردها مربوط به زمانی است که همه شرایط برای بازگشت بازار مسکن از اضافه‌‌‌پرش قیمتی یا ارزش‌‌‌گذاری بیش از حد، فراهم شود. اگر شرایط به گونه‌‌‌ای فراهم شود که بازار مسکن از فاز ارزش‌‌‌گذاری بیش از حد واضافه‌‌‌پرش قیمتی بازگردد، در صورتی که نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بها بخواهد روی سقف کانال متعارف یعنی عدد ۲۵ قرار بگیرد قیمت مسکن می‌تواند با کاهش ۱۴‌درصدی به مترمربعی ۳۱‌میلیون تومان برگردد. در صورتی که شرایط برای احیای عدد متوسط سه دهه اخیر نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بها یعنی عدد ۲۱ نیز فراهم شود متوسط قیمت هر مترمربع مسکن می‌تواند با حدود ۳۰‌درصد افت از ۳۵‌میلیون تومان فعلی به ۲۶‌میلیون تومان برسد. هر چند این برآوردها لزوما به این معنا نیست که این رخداد حتما در بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال‌جاری رخ می‌دهد و تنها برآوردی است که با توجه به عدد متعارف نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن در شرایط عادی بازار مسکن محاسبه می‌شود.

از سوی دیگر، در شرایطی که با محاسبه سطح ۱۰۰‌هزار تومانی متوسط اجاره‌‌‌بهای هرمترمربع مسکن در شهر تهران، نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن بخواهد در سال‌جاری روی عدد ۲۹ باقی بماند و تغییری نداشته باشد(مشابه شرایطی که در تابستان ۱۴۰۰ تجربه شد)، متوسط قیمت مسکن نیز روی همین سطح ۳۵‌میلیون تومانی ثابت خواهد ماند و تغییری نخواهد کرد که این موضوع به معنای انتظار ثبات قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران در نیمه اول سال ۱۴۰۱ است.

شرایط احیای رابطه متعارف

همه این برآوردها مربوط به موقعیتی است که تمام شرایط برای کاهش قیمت مسکن فراهم شود و سرعت رشد اجاره‌‌‌بها نیز مانند سال گذشته بالا باشد. یعنی تورم اجاره‌‌‌بها در سال ۱۴۰۰ حول و حوش ۴۰ تا ۴۵‌درصد باشد و همچنین متوسط قیمت مسکن (قیمت اسمی) در ماه‌‌‌های آینده رشد نکند یا در نهایت با ریزنوسانات محدود همراه باشد.

در این صورت است که بر اساس دستگاه حباب سنج ملکی-نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بها- می‌توان انتظار داشت در صورتی که بازار در فاز کاهش قیمت قرار بگیرد تا چه میزان ظرفیت بازگشت قیمت‌ها به عقب وجود دارد. در واقع این نمایشگر تحولات ملکی، نشان‌دهنده نرخ انحراف قیمت مسکن از عدد متعارف است.

با این حال، بررسی‌‌‌ها در خصوص تحولات بازار اجاره مسکن، از کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در شهر تهران در ماه‌‌‌های اخیر خبر می‌دهد.

متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن در حالی در سال گذشته حول و حوش ۴۰‌درصد رشد کرد که تورم نقطه به نقطه اجاره‌بها در پاییز سال قبل قله ۵۰‌درصدی را پیمود. اما در زمستان سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در شهر تهران کم شد و اسفند ماه تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره به ۴۵‌درصد رسید.

انتظار می‌رود در سال‌جاری، کاهش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در شهر تهران مسیر خود را ادامه دهد و تورم بازار اجاره در سال‌جاری از سال گذشته کمتر باشد. البته یک عامل کلیدی در بروز تحولات ملکی در سال ۱۴۰۱ بیش از سایر عوامل موثر است که تعیین‌تکلیف آن می‌تواند سمت وسوی ملکی در سال‌جاری را تعیین کند.

این عامل کلیدی، کاهش ریسک‌های غیراقتصادی در صورت ادامه مذاکرات برجام و حصول توافق است. در صورت حصول توافق و تعیین‌تکلیف این مذاکرات، بازار مسکن از ناحیه کاهش ریسک‌های غیراقتصادی تحت‌تاثیر قرارمی‌گیرد. قیمت مسکن می‌تواند در چنین شرایطی کاهش یابد (دستکم قیمت واقعی) و انتظار می‌رود سرعت رشد اجاره‌‌‌بها نیز با کاهش همراه شود.