آشفته بازار اجاره مسکن
به گزارش جهان صنعت نیوز: با وجود اینکه هنوز آماری از سوی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی در خصوص میزان افزایش اجاره‌بها در روزهای پس از ابلاغ این مصوبه، اعلام نشده است، اتحادیه مشاوران املاک از ابلاغ این مصوبه به اتاق اصناف و سپس با اتاق‌های اصناف استانی و همچنین اتحادیه مشاوران املاک استان‌ها خبر داده است.
اتحادیه املاک نیز این مصوبه را به دفاتر مشاوران املاک دارای مجوز از اتحادیه مربوطه ابلاغ کرده است. به نظر می‌رسد با توجه به رسانه‌ای شدن خبر این مصوبه به طور گسترده و همچنین ابلاغ آن به دفاتر مشاوران املاک، بخش زیادی از دفاتر واسطه‌های ملکی در جریان این مصوبه هستند.
این در حالی است که همزمان تعدادی از نمایندگان مجلس پیگیر تصویب طرح دوفوریتی ساماندهی بازار اجاره مسکن هستند که کلیات آن هفته گذشته در صحن علنی مجلس به تصویب رسید و با توجه به تعطیلی مجلس طی دو هفته آینده، جزئیات آن در نخستین جلسه بعد از تعطیلات تابستانی مجلس بررسی خواهد شد.
طرح دوفوریتی ساماندهی بازار اجاره
با این حال علی خضریان نماینده مردم تهران در مجلس و از طراحان طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن درباره جزئیات طرحی که دوفوریت آن به تصویب رسیده گفته است:
بر اساس طرح مجلس، دولت موظف است تا پایان فروردین هر سال طبق نرخ تورم میزان مجازِ افزایش اجاره خانه‌ها را اعلام کند. هر صاحب‌خانه‌ای که سقف را رعایت نکند معافیت مالیاتی سالانه‌اش لغو شده و به اندازه ۱۰ درصد مبلغ ودیعه جریمه مالیاتی می‌شود.
همچنین مالکان خانه‌ها موظفند که قرارداد اجاره خانه را در دفاتر اسناد یا سامانه املاک به‌طور رایگان ثبت کنند. اگر مشاور املاکی قرارداد اجاره خانه را در سامانه ثبت نکند برای بار اول یک سال از اشتغال به این کار محروم و به اندازه سه برابر حق‌الزحمه جریمه می‌شود و در بار دوم به‌طور دائم از داشتن بنگاه محروم می‌شود.
صاحب‌خانه‌ای هم که قرارداد اجاره را ثبت نکند به اندازه ۲۰ درصد ودیعه دریافتی جریمه مالیاتی می‌شود. اگر این صاحب‌خانه برای گرفتن حکم تخلیه به دادگاه برود هزینه دادرسی‌اش دو برابر خواهد بود و صدور حکم هم منوط به پرداخت جریمه مالیاتی است.
تعرفه کمیسیون بنگاه‌ها را دولت تعیین می‌کند و بنگاه متخلف علاوه بر بازگرداندن مبلغ اضافه به اندازه سه برابر مجموع کمیسیون دریافتی جریمه خواهد شد.
موجران علاقه‌ای به رعایت سقف اجاره‌بها ندارند
رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران نیز درباره اجرای مصوبه ستاد تنظیم بازار در خصوص تعیین سقف اجاره مسکن ۲۵ درصدی در تهران اظهار کرد: متاسفانه با بازخوردهایی که از همکارانمان دریافت کرده‌ام، موجران و مالکان حاضر به رعایت سقف ۲۵ درصدی نیستند.
مصطفی قلی‌خسروی ادامه داد: مشاور املاک هیچ نقشی در این خصوص ندارد و مالک، خود تعیین‌کننده اجاره‌بهاست. اما در مصوبه ستاد تنظیم بازار، سازمان تعزیرات مسوول برخورد با مشاوران املاک شده است. در حالی که مشاور املاک حداکثر می‌تواند از مالک یا موجر بخواهد رقم افزایش اجاره‌بها برای سال جاری را کمتر کند. در غیر این صورت مشاور املاک از کمیسیون جا می‌ماند و درآمدی نخواهد داشت.
رییس اتحادیه مشاوران املاک به مهر گفت: طبق اعلام برخی مشاوران املاک، مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها سبب بروز درگیری‌هایی میان موجر و مستاجر شده است. او خاطرنشان کرد: رفتارهای دستوری در بازار مسکن سبب کوچ سرمایه‌گذاران از بازار املاک کشورمان به برخی کشورهای همسایه از جمله ترکیه شده است. بنابراین نباید با روش‌های دستوری از مستاجر حمایت کرد بلکه باید با روش‌های تشویقی مانند معافیت‌های مالیاتی از موجران حمایت کرد.
خسروی یکی دیگر از روش‌های حمایتی را اعطای تسهیلات ودیعه مسکن با نرخ سود چهار درصد و یارانه‌ای دانست و افزود: در حال حاضر قرار شده تا وام ودیعه مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد اعطا شود که کار اشتباهی است. قرار بود صندوق توسعه مسکن راه‌اندازی شود و از محل دریافت مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات خانه‌های خالی و مالیات خانه‌های لوکس، مابه‌التفاوت نرخ سود وام ودیعه مسکن یارانه‌ای با نرخ سود ۱۸ درصد جبران شود که تاکنون این اتفاق رخ نداده است. به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک، وام ودیعه مسکن ۱۸ درصدی بیشتر به سود بانک‌هاست تا مستاجران.
تعیین نرخ به صورت دستوری اثر منفی دارد
(((( عکس یادداشتی اینجا کار شود. ))))
در همین خصوص رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی گفت: اعطای هر گونه تسهیلات به سمت تقاضا اثر چندان مثبت و موثری نخواهد داشت.
سیدمحمود فاطمی‌عقدا در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» خاطرنشان کرد: چنانچه دولت تمامی تسهیلاتی را که اعطا می‌کند، برای یک بار در تاریخ این کشور یکپارچه کرده و اقدام به تقویت تولید و عرضه کند، کارساز خواهد بود. اما اینکه در طول سال اقدام خاصی صورت نگیرد و با فرارسیدن فصل نقل‌وانتقالات مستاجران و زمانی که بازار به اقدامات انجام‌نشده مسوولان و دستگاه‌های مربوطه واکنش نشان داده، دولت به فکر ارائه راهکار بیفتد، راه به جایی نخواهد برد.
کارشناس حوزه مسکن در خصوص تعیین نرخ به صورت دستوری گفت: دولت‌ها از سال‌های قبل تجربه این موضوع را داشته‌اند که در هیچ مقطعی چنین دستوراتی ملاک عمل و کارساز نبوده و اجرا نشده است، بلکه اثر منفی نیز داشته است. باز هم شاهد آن هستیم که در دولت سیزدهم این دستور معمول صادر می‌شود و مسوولان انتظار دارند تا موجران از این دستور تبعیت کنند.
فاطمی‌عقدا در ادامه افزود: دولت در بخش مسکن با بخش دولتی مواجه نیست که بتواند دستور بدهد. لازم است تا مسوولان متوجه این موضوع باشند.
کمبود عرضه و حکمفرمایی تشنج بر بازار
رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی همچنین خاطرنشان کرد: چنین دستوراتی در بازاری صادر می‌شود که با کمبود مسکن رو‌به‌رو است. در حال حاضر در سطح کشور حدود شش میلیون واحد مسکونی کسر داریم. زمانی که بازاری با کمبود عرضه مواجه است، طبیعی است که تشنج بر آن بازار حکمفرما باشد.
فاطمی‌عقدا ادامه داد: در کنار تمامی این مسائل باید توجه داشت که امسال، سال خاصی است. در سال جاری برنامه اصلاح اقتصاد کشور در پیش است؛ موضوعی که بسیار لازم و ضروری است. در این خصوص باید تمام بخش‌های دولتی، خصوصی و مردم از این طرح حمایت کنند تا به ثمر برسد و اقتصاد بتواند تا حدودی در بستر مناسب‌تری حرکت کند.
کارشناس حوزه مسکن افزود: از آنجایی که موضوع آزادسازی قیمت‌ها به طور کامل اجرا نشده است، قطعا با دشواری‌هایی همراه خواهد بود. لازمه این امر این بود که دولت از قبل اقشار آسیب‌پذیر از این تصمیم در حوزه مسکن را پیش‌بینی می‌کرد و آنها را تحت حمایت قرار می‌داد.
فاطمی‌عقدا خاطرنشان کرد: زمانی که می‌بینیم تسهیلات ودیعه مسکن با نرخ معمول بانکی یعنی همان ۱۸ درصد اعطا می‌شود، این سوال مطرح می‌شود که این امر چه کمکی به بخش آسیب‌پذیر خواهد کرد. در این خصوص انتظار آن می‌رفت از آنجایی که تمامی منابع بانکی دولتی نیستند، بخشی از یارانه‌ها را دولت بر عهده می‌گرفت. به این صورت که یک وام قرض‌الحسنه یا در حد قرض‌الحسنه به مردم پرداخت می‌شد.
آزادسازی قیمت‌ها بر تمامی حوزه‌ها تاثیر گذاشته است
رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی همچنین گفت: موضوع آزادسازی قیمت‌ها بر تمامی حوزه‌ها تاثیرگذار بوده است. همه اقشار از این تصمیم تاثیر پذیرفته‌اند، به خصوص اقشار آسیب‌پذیر.
فاطمی‌عقدا خاطرنشان کرد: موجران نیز مردمی هستند که در همین کشور زندگی می‌کنند، بنابراین طبیعی است که متاثر از این تصمیم دولت باشند. حال سوال این است که دولت چگونه انتظار دارد مسکن ارزان‌تر از میزان تورم اجاره داده شود؟
او افزود: اجاره دادن خانه منبع درآمد برای قشری است که از این راه قادر خواهند بود اموراتشان را گذرانده و بخشی از هزینه‌های زندگی‌شان را تامین کنند. دولت نمی‌تواند افزایش میزان اجاره را به صورت دستوری به مردم تحمیل کند. این موضوع زمانی میسر است که میزان تورم در سال ۱۴۰۱ نیز ۲۵ درصد باشد. وقتی تورم از این میزان بالاتر است، نمی‌توان چنین انتظاری از مردم داشت. در نتیجه طبیعی است که چنین طرحی شکست بخورد.
لزوم ایجاد نظام استیجاری نوین و کارآمد
کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: راهکاری که در خصوص ساماندهی بازار اجاره مطرح است این است که دولت به داد اقشار آسیب‌پذیر برسد. از طرفی لازم است تا دستگاه‌های حمایتی مثل بهزیستی، بنیاد علوی، کمیته امداد و دیگر دستگاه‌های متولی که دهک‌هایی از اقشار آسیب‌پذیر را تحت حمایت و پوشش خود دارند، دست به کار شوند؛ نهادها و دستگاه‌هایی که همگی هلدینگ‌های ساختمانی داشته و در حوزه ساخت و ساز فعال هستند.
فاطمی‌عقدا افزود: لازم است تا این دستگاه‌ها در وهله اول مسکن‌های اقتصادی استیجاری ساخته و آنها را با نرخ‌های مناسب در اختیار اقشار تحت حمایت و پوشش خود قرار دهند. نه مسکن‌های لوکس برای فروش. مشکلات بسیاری از نیازمندان با این اقدامات حل خواهد شد.
رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ادامه داد: بخش دیگری می‌ماند که کارمندان و کارگران آن را تشکیل می‌دهند؛ افرادی که تحت حمایت این‌گونه دستگاه‌ها و نهادها نیستند. دولت قادر خواهد بود تا وام ودیعه را به عنوان مُسکن به این افراد اعطا کند. اما قادر نخواهد بود تا با همه بازار چنین رفتاری داشته باشد مگر اینکه با دادن مشوق‌ها، حمایت‌ها و برنامه‌های اجرایی قابل قبول مردم و جامعه اقدام به انبوه‌سازی در حوزه استیجار کرده، سازمان‌های تخصصی استیجاری را ایجاد نموده و نظام استیجاری نوین و کارآمد را در کشور راه‌اندازی کند. در آن صورت بازار معمول و سنتی امروزه تعیین‌کننده نخواهد بود. بلکه آن دستگاه‌های تخصصی و آن نظام اجاره‌داری تعیین‌کننده بازار استیجار خواهند بود. در چنین شرایطی بازار به صورت خودکار کنترل شده و نیازی به دستور نخواهد داشت.
فاطمی‌عقدا در پایان تاکید کرد: تا زمانی که این اتفاقات نیفتاده است، دستورات دولت نیز قطعا کارساز نبوده و مثل سال‌های قبل قابلیت اجرایی نخواهد داشت.
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانپیشنهاد ویژهمسکنلینک کوتاه :