اجاره‌خانه سر به فلک کشید
به گزارش جهان صنعت نیوز: بانک مرکزی گزارش وضعیت بازار مسکن شهر تهران در تیرماه امسال را اعلام کرد که بر این اساس متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ۴۱ میلیون و ۷۰۴ هزار و ۹۰۰ تومان بود. همچنین در تیرماه امسال ۱۰ هزار و ۲۹۴ فقره معامله مسکن ثبت شد که نسبت به ماه گذشته که این شاخص ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره معامله بود کاهش ۸/۲۵ درصدی و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل (تیر ۱۴۰۰) که ۵ هزار و ۷۱ واحد معامله مسکن انجام شد، افزایش ۱۰۳ درصدی نشان می‌دهد.
متوسط قیمت مسکن نیز در تیرماه امسال نسبت به خرداد سال جاری که متوسط قیمت هر متر مسکن ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار و ۵۰۰ تومان بود افزایش ۸/۵ درصدی داشته است اما نسبت به تیرماه سال گذشته که این شاخص متری ۳۰ میلیون تومان بود افزایش ۸/۳۸ درصدی نشان می‌دهد.
کُند شدن آهنگ رشد ماهانه قیمت مسکن
بانک مرکزی اعلام کرد رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران در تیرماه نسبت به خردادماه ۶/۲ واحد درصد پایین آمده است که بیانگر بازگشت تدریجی آرامش به بازار مسکن پس از اثرات حذف ارز ترجیحی است. قیمت مسکن در تهران در تیرماه امسال به ۷/۴۱ میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل ۸/۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.
این در حالی است که رشد ماهانه قیمت مسکن در خردادماه ۴/۸ درصد بود. علت افزایش ۴/۸ درصد قیمت ماهانه مسکن در خردادماه، آثار روانی حذف ارز ترجیحی بود که در بازار مسکن هم بروز پیدا کرد. اما آمار شاخص کل نرخ تورم در تیرماه نشان داد که اثرات تورمی ارز ترجیحی در اقتصاد کشور تقریبا تخلیه شده است. اکنون گزارش بانک مرکزی از کاهش رشد ماهانه قیمت مسکن هم بیانگر تخلیه تدریجی اثرات روانی حذف ارز ترجیحی در بازار مسکن است.
رشد سرسام‌آور اجاره‌بها
گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد: رشد اجاره‌بهای مسکن در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال گذشته در شهر تهران ۴/۴۷ درصد و در کل کشور ۳/۵۲ درصد بوده است.
لازم به توضیح است، رشد ماهانه شاخص مزبور در تیرماه در شهر تهران و کل مناطق شهری یکسان و معادل ۵/۴ درصد بوده است.
منطقه ۵؛ پرتقاضاترین در پایتخت
بر اساس اعلام بانک مرکزی گران‌ترین منطقه پایتخت از نظر بازار مسکن در تیرماه امسال منطقه یک با متوسط متری ۸۳ میلیون و ۷۴۹ هزار و ۶۰۰ تومان و ارزان‌ترین منطقه، منطقه ۱۸ با متوسط متری ۲۰ میلیون و ۷۷۸ هزار و ۸۰۰ تومان بوده است.
بیشترین تعداد معاملات در منطقه ۵ با هزار و ۵۰۲ فقره و کمترین تعداد معاملات ثبت شده مسکن در منطقه ۱۹ با ۵۶ فقره بوده است. توزیع تعداد معاملات انجام‌شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۶/۱۴ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۴ به ترتیب با سهم‌های ۲/۹ و ۸/۸ درصدی از کل معاملات انجام‌شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
افزایش تقاضا برای خانه‌های با عمر بالا
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع ده هزار و ۲۹۴ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۱/۳۰ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.
با این وجود سهم مذکور در مقایسه با تیرماه سال قبل حدود ۴/۳ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.
حدود ۱۰ درصد معاملات مربوط به خانه‌های ارزان‌تر از ۳میلیارد تومان
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده شهر تهران در تیرماه سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، سهمی معادل ۵۴/۲ درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده است. همچنین ۵۶/۷ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه (۴۱۷ میلیون ریال) معامله شده و ۵۰/۹ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳ میلیارد تومان اختصاص داشته است.
تفاوت ۳ میلیون تومانی قیمت مسکن در آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از نرخ ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومانی برای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران حکایت دارد. این در حالی است که دو روز پیش مرکز آمار این عدد را ۸/۴۴ میلیون تومان اعلام کرده بود.
بانک مرکزی از اواخر دهه ۸۰ شمسی هر ماه گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را ارائه می‌کند. مرکز آمار نیز به طور فصلی اطلاعات قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران را منتشر می‌کرد. از ابتدای سال جاری، مرکز آمار گزارش‌های ماهیانه شاخص قیمت آپارتمان در تهران را نیز به آمارهای فصلی خود اضافه کرد.
آمارهایی که توسط بانک مرکزی و مرکز آمار ارائه می‌شود با یکدیگر متفاوت است. بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۴۰۱ گزارش داد که میانگین قیمت هر متر خانه در شهر تهران ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است؛ در حالی که دو روز پیش مرکز آمار این عدد را ۸/۴۴ میلیون تومان اعلام کرده بود.
سامانه املاک و مستغلات مبنای دریافت اطلاعات بازار مسکن شهر تهران است که مرکز آمار و بانک مرکزی، هر دو از آن استفاده می‌کنند اما ظاهرا نمونه‌گیری مرکز آمار بر اساس روش هدانیک است که میانگین وزنی را محاسبه می‌کند. یعنی قیمت‌های سنگین‌تر در میانگین وزنی تاثیر بیشتری می‌گذارد. در حالی که بانک مرکزی میانگین کلی را ارائه می‌دهد. بدین صورت که همه معاملات را محاسبه، تقسیم بر تعداد می‌کند و میانگین قیمت را ارائه می‌دهد.
برخی کارشناسان که معتقدند روش مرکز آمار، علمی‌تر و به‌روز است می‌گویند محاسبه آمار بر اساس میانگین وزنی دقیق‌تر از روش متوسط‌گیری معمولی است. در روش وزنی برای هر مجموعه از معاملات یک شاخص تعیین می‌کنند و آمار نهایی را نسبت به آن شاخص می‌سنجند.
اگرچه بنا بر وظایف ذاتی، مرجع رسمی ارائه آمار، مرکز آمار است اما نمی‌توان گزارش‌های بانک مرکزی را که با روشی متداول و مرسوم ارائه می‌شود زیر سوال برد، چرا که شاخص هر دو مرکز بر اساس داده‌های دقیق، بررسی و منتشر می‌شود. با این وجود اختلاف بیش از سه میلیون تومانی بین شاخص قیمت بانک مرکزی با مرکز آمار درخصوص قیمت هر متر خانه در تهران می‌تواند منجر به سردرگمی کنشگران، فعالان بازار مسکن و متقاضیان خرید خانه شود.
مشکلات مسکن با دریافت مالیات‌های رنگارنگ حل نمی‌شود
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در خصوص علل افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها به «جهان صنعت» گفت: بازار مسکن از اقتصاد کلان کشور تاثیر می‌پذیرد. مسکن یک بازار کاملا اقتصادی بوده و عرضه و تقاضا، بازیگران اصلی این اقتصاد در حوزه ساختمان هستند.
فرشید پورحاجت خاطرنشان کرد: ما با کمبود مسکن در کشور رو‌به‌رو هستیم؛ موضوعی که نه به شعار، نه با بگیر و ببند، نه با هیاهو، نه با سرکوب قیمت‌ها و نه با سرکوب اطلاعات آماری قابل جبران نیست. مشکل اساسی کشور ما در حوزه مسکن نه توهم زدن در خصوص خانه‌های خالی است و نه دریافت مالیات‌های رنگارنگ برای پر کردن سیاست‌های اشتباهی که در حوزه مسکن رخ داده‌اند..
او افزود: امروزه در شرایط بسیار سختی در حوزه تولید مسکن در کشورمان به سر می‌بریم. آمارهای ۱۰ سال اخیر گویای این موضوع هستند که ما یک سیر نزولی در حوزه تولید مسکن در کشور داشتیم. امروز هم تولید مسکن در کشور با هزاران مشقت به میزان ۳۰۰هزار واحد رسیده است. در صورتی که برابر با آخرین گزارشی که دولت تحت عنوان طرح جامع مسکن ارائه داد، طی ۱۰ سال گذشته باید سالانه ۹۰۰هزار واحد در کشور تولید می‌شد تا بازار به تعادل برسد، اتفاقی که رخ نداد.
تهدید تولید مسکن با اتخاذ سیاست‌های نادرست
پورحاجت در ادامه گفت: از بد حادثه به جای افزایش تولید مسکن با سیاست‌ورزی‌های مناسب، با اعمال سیاست‌های نادرست تولید مسکن در کشور به مخاطره انداخته شد. امروز با رصد بازار مسکن شرایط بسیار بدی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه مشاهده می‌شود.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور همچنین گفت: امروزه بسیاری از فعالان بازار مسکن از این بازار خارج شده‌اند؛ افرادی که دیگر حاضر به سرمایه‌گذاری در این بازار نیستند. وقتی کالایی تحت عنوان مسکن با کمبود تولید مواجه می‌شود، قطعا مهم‌ترین اتفاقی که رخ می‌دهد ایجاد تورم است؛ موضوعی که آثارش محسوس است.
این کارشناس حوزه مسکن اذعان کرد: در دو ماه گذشته اتفاقات بسیاری در این خصوص رخ داده است. بخشی از آن به اتفاقات کلان برمی‌گردد. وقتی می‌گوییم بازار مسکن از اقتصاد تبعیت می‌کند، نمی‌توان یک‌شبه حقوق و دستمزد را ۵۷ درصد افزایش داد. باید انتظار داشت که تولیدکنندگان صنعت ساختمان یعنی هم تولیدکنندگان مصالح ساختمانی و هم تولیدکنندگانی که به صورت تخصصی در حوزه تولید مسکن فعال هستند، قادر به پوشش دادن هزینه‌هایشان نباشند.
تبعات عدم حضور بخش خصوصی در کنار دولت
پورحاجت در ادامه خاطرنشان کرد: ما کماکان شاهد تورم در بخش مسکن خواهیم بود. همچنان از افزایش قیمت به عنوان محتمل‌ترین گزینه در ماه‌های آینده می‌توان نام برد. مگر اینکه دولت سیاست‌های مشوقانه‌ای را برای بخش تولید در نظر بگیرد. لازم است تا دولت هر چه سریع‌تر در این رابطه برنامه‌ریزی کند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور اضافه کرد: شورای مسکن به ریاست رییس‌جمهوری تشکیل می‌شود. بخش خصوصی در این شورا حضور ندارد. وقتی که بخش خصوصی به این شورا دعوت نشده و در سیاستگذاری کلان در کنار دولت حضور ندارد، چطور می‌توان انتظار داشت که مشکلات حوزه مسکن مرتفع شود؟
او ادامه داد: وقتی که قوانین ضدتوسعه و ضدکسب‌و‌کار بخش خصوصی پشت درهای بسته وضع می‌شود، چطور می‌توان انتظار داشت که در این بازار شاهد اتفاقات مثبت باشیم. یک ضرب‌المثل قدیمی می‌گوید اگر گندم بکارید، گندم درو خواهید کرد. در صورت کاشتن جو نباید انتظار برداشت گندم داشت.
وزارت راه‌وشهرسازی تکالیف قانونی خود را انجام نداده است
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: وضعیت موجود ماحصل سیاست‌های اشتباهی است که در حوزه تولید مسکن وجود دارد. شوربختانه وزارت راه‌وشهرسازی به عنوان متولی در این حوزه تکالیف قانونی خود را انجام نداده است. این وزارت خودش را به آمارهایی دلخوش کرده است که این روزها اعلام می‌کند.
پورحاجت در پایان گفت: اینکه اسناد و تاریخ‌های پروانه‌های ساختمانی قدیمی را به‌روز کنیم، مشکل کمبود مسکن در کشور را حل نمی‌کند. اینکه آمار بخش خصوصی که در ۱۰ سال گذشته شرایط مساعدی برای دریافت تسهیلات نداشته‌اند را به عنوان آمار دولتی و تحت عنوان «خودمالکی» اعلام کنند، راه به جایی نمی‌برد. حل کردن مشکل اصلی حوزه مسکن در چنین شرایطی امکان‌پذیر نیست.
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانپیشنهاد ویژهمسکنلینک کوتاه :