کلاف سردرگم «نهضت ملی مسکن»

به گزارش جهان صنعت نیوز:  اگرچه وزارت راه‌وشهرسازی همچنان بر ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن با متری ۵/۴ میلیون تومان اصرار دارد اما بعضا زمزمه‌هایی مبنی بر احتمال افزایش رقم قراردادها به گوش می‌رسد. یکی از اصلی‌ترین تفاوت‌های نهضت ملی مسکن با مسکن مهر، در نحوه محاسبه هزینه ساخت آن است؛ در مسکن مهر همه چیز از قبل مشخص بود و با نرخ ثابتی پیمانکاران موظف به تکمیل واحدهای ساخته شده بودند. اما در نهضت ملی مسکن به دلیل تورمی که در بخش ساخت و ساز و همچنین نهاده‌های ساختمانی وجود دارد، قرار نیست با نرخ ثابتی این پروژه‌ها به اتمام برسد بلکه قراردادها به نحوی است که بر اساس تعدیل‌های سه ماهه سازمان برنامه و بودجه، در پایان دوره ساخت، به رقم اولیه قرارداد اضافه می‌شود.

تناقض میان آمار و ارقام

در حال حاضر هزینه هر متر مربع ساخت و ساز بدون در نظر گرفتن تعدیل‌های اعلامی سازمان برنامه و بودجه، ۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان است. هر چند که علیرضا جعفری معاون وزیر راه‌وشهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، رقم قراردادهای نهضت ملی مسکن را بر اساس نرخ تعدیل سه ماهه سوم ۱۴۰۰، متری ۶ میلیون تومان عنوان می‌کند.

با این حال تشکل‌های فنی مهندسی نسبت به نرخ‌های تعدیل اعلامی سازمان برنامه و بودجه برای سه ماهه سوم و چهارم ۱۴۰۰، انتقاد دارند و آن را در مواردی که افزایشی بوده، در مقایسه با نرخ تورم و افزایش ۵۷ درصدی دستمزد کارگران، عملا منفی می‌دانند و در مواردی هم عملا نرخ تعدیل‌های جدید را کاهشی عنوان می‌کنند.

این در حالی است که گفته می‌شود ۵۰ تا ۷۰ درصد هزینه‌های مسکن را زمین تشکیل می‌دهد که با حذف قیمت زمین در نهضت ملی مسکن و محاسبه آن به صورت اجاره ۹۹‌ساله که در عمل، به معنی رایگان بودن زمین است، بخش مهمی از هزینه‌های ساخت و ساز کسر می‌شود.

درخواست افزایش وام نهضت ملی مسکن در پی تورم نهاده‌های ساختمانی

به تازگی رستم قاسمی وزیر راه‌وشهرسازی در یک برنامه زنده تلویزیونی با اشاره به تورم موجود در نهاده‌های ساختمانی اعلام کرد از شورای پول و اعتبار درخواست کرده‌ایم تا با افزایش تسهیلات نهضت ملی مسکن از ۴۵۰ به ۷۰۰ میلیون تومان در تهران، موافقت کند.

به گفته رستم قاسمی، در نهضت ملی مسکن برای واحد ۱۰۰ متری با احتساب هزینه تمام‌شده ساخت هر متر ۵/۴ میلیون تومان، درخواست وام ۴۵۰ میلیون تومانی کرده بودیم که با آن موافقت شد اما با تورمی که در نهاده‌های ساختمانی پیش آمده، هزینه ساخت هر متر افزایش یافته است.

وزیر راه‌وشهرسازی همچنین می‌گوید بر اساس اعلام دیوان محاسبات کشور، کمتر از ۵/۸ درصد برنامه طرح اقدام ملی مسکن که در دولت یازدهم پایه‌گذاری شد، به مرحله اجرا و پیشرفت فیزیکی رسید؛ از سوی دیگر وزارت راه‌وشهرسازی از آغاز به ساخت حدود یک و نیم میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم خبر داده که به معنای این است که بخش اعظم قراردادهای ساخت مسکن، در این دولت و با همان متری ۵/۴ میلیون تومان با انبوه‌سازان یا دیگر سازندگان به امضا رسیده است. هر چند که برخی از سازندگان مسکن این ارقام را نپذیرفته‌اند اما بخش مهمی از انبوه‌سازان، با محاسبات سازمان برنامه و بودجه همراهی کرده‌اند. این در حالی است که تاکنون معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی از اعلام هزینه نهایی تمام‌شده واحدهای نهضت ملی مسکن طفره رفته و آن را به اتمام پروژه موکول کرده است.

هزینه تمام‌شده به موارد گوناگونی بستگی دارد

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی در آخرین روز تیرماه امسال در یک برنامه زنده تلویزیونی درباره مبلغ آورده متقاضیان در طرح نهضت ملی مسکن و قیمت تمام‌شده که محل سوال بسیاری از شرکت‌کنندگان در این طرح است، گفت: مبلغ آورده برای هر دهک متفاوت است، دهک‌های اول تا سوم که تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی بوده و حدود ۸۰۰ هزار خانوار هستند، فقط ۲۰ درصد آورده اولیه را باید تامین کنند و ۸۰ درصد هزینه با پرداخت تسهیلات دولتی برای آنها محقق خواهد شد.

او ادامه داد: برای دهک‌های متوسط حدود ۵۵ درصد هزینه تمام‌شده از طریق تسهیلات انجام می‌شود. او همچنین گفت: قیمت تمام شده ساختمان نیز به بسیاری از مسائل بستگی دارد و دولت در تامین زمین، سود تسهیلات، یارانه انشعابات با هدف کاهش قیمت نهایی ساخت کمک می‌کند.

به گفته محمودزاده آورده اولیه متقاضیان در استان‌های مختلف با توجه به تراکم ساختمان، زیربنا، زمان آغاز ساخت متفاوت است.

نرخ تعدیل بر اساس سه ماهه دوم ۱۴۰۰ است

علیرضا جعفری معاون وزیر راه‌وشهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید نیز به خبرنگار مهر گفت: هنوز قراردادهایی که به امضا می‌رسد، بر اساس نرخ تعدیل سه ماهه دوم ۱۴۰۰ است و نرخ‌های تعدیلی که سازمان برنامه و بودجه برای سه ماهه سوم و چهارم اعلام کرده، ملاک قراردادهای نهضت ملی مسکن نیست.

او تاکید کرد: با این حال معاونت مسکن و ساختمان مسوول ابلاغ رقم قراردادهای نهضت ملی مسکن به دستگاه‌های تابعه وزارت راه‌وشهرسازی است و تاکنون این معاونت رقم جدیدی به ما اعلام نکرده تا در قراردادها با سازندگان لحاظ کنیم.

تورم ۴۳ درصدی نهاده‌های ساختمانی

در حالی که سازمان برنامه و بودجه همچنان آخرین نرخ تعدیلی که اعلام کرده، به سه ماهه‌های سوم و چهارم سال ۱۴۰۰ برمی‌گردد، اما مرکز آمار ایران در گزارشی که اخیرا از تورم بهار ۱۴۰۱ نهاده‌های ساختمانی منتشر کرده، تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته را ۴/۴۳ درصد اعلام کرده است. این مرکز تورم فصلی نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در بهار ۱۴۰۰ نسبت به زمستان سال ۱۴۰۰ را برای شهر تهران ۳/۲۶ و برای کل کشور ۳/۲۳ درصد برآورد کرده است.

پذیرش نرخ‌های تعدیل سازمان برنامه توسط کانون انبوه‌سازان

فرشید پورحاجت عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در گفت‌و‌گو با مهر درباره هزینه تمام‌شده ساخت نهضت ملی مسکن اظهار کرد: سازمان برنامه و بودجه یک قرن است که نرخ‌های تعدیل پروژه‌های عمرانی و مسکونی را بر اساس شاخص‌هایی اعلام می‌کند که اقدام مناسبی است.

او افزود: یک تفاوت مسکن مهر با نهضت ملی مسکن در این است که در مسکن مهر، نرخ‌ها مقطوع بود و باید پیمانکاران بر اساس همان نرخ‌ها کل پروژه را به اتمام می‌رساندند. اما در نهضت ملی مسکن از ظرفیت سازمان برنامه و بودجه در محاسبه هزینه‌ها و نرخ‌گذاری پروژه‌های مسکونی برای اولین بار استفاده شد.

فعال صنعت ساختمان با بیان اینکه در یک دهه اخیر تکانه‌های اقتصاد کلان سبب ایجاد تورم شدید در بخش مسکن شد، گفت: با وجود اینکه هم تورم عمومی داشتیم و هم در نهاده‌های ساختمانی تورم داشتیم، اما سازمان برنامه و بودجه نرخ تعدیل سه ماهه‌های سوم و چهارم را منفی اعلام کرده بود.
او با تاکید بر اینکه در بلند‌مدت تورم مسکن داریم یادآور شد: در سال‌جاری دستمزدها ۵۷ درصد رشد کرد که یکی از اصلی‌ترین نهاده‌های تولید مسکن است؛ پافشاری وزارت راه‌وشهرسازی بر اعلام نرخ‌هایی که در حال حاضر به عنوان هزینه تمام‌شده ساخت مسکن از سوی این وزارتخانه اعلام می‌شود، تبعاتی خواهد داشت که در آینده آن را مشاهده خواهیم کرد.

ساخت با هزینه متری ۵/۴ میلیون تومان امکان‌پذیر نیست

پورحاجت با تاکید بر اینکه هیچ پروژه‌ای با متری ۵/۴ میلیون تومان قابل اجرا نیست ادامه داد: در طرح اقدام ملی قرار شد قراردادها با انبوه‌سازان متری ۷/۲ میلیون تومان به امضا برسد که این نرخ با توجه به قیمت دلار و نهاده‌های ساختمانی در آن زمان تعیین شده و تا حدودی به واقعیت نزدیک‌تر بود اما در حال حاضر برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن را می‌خواهند با متری ۵/۴ میلیون تومان بسازند که شدنی نیست. دولت باید در این رقم تجدیدنظر کند.

او خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد در حال حاضر همین ارقام کمتر از ۷ میلیون تومان در هر متر مربع، واقع‌بینانه‌تر باشد البته در حال حاضر همچنان نرخ‌های تعدیل سه ماهه دوم ۱۴۰۰ در حال پیاده‌سازی است و وزارت راه‌وشهرسازی هنوز با نرخ‌های تعدیل اعلامی سازمان برنامه برای سه ماهه‌های سوم و چهارم، نسبت به امضای قرارداد نهضت ملی مسکن اقدام نکرده است. هر چند که کنترل و نظام‌مند شدن قیمت‌ها کار پسندیده‌ای است اما در نرخ‌های تعدیلی باید تجدیدنظر شود.

سرگردانی متقاضیان در واریز وجه، دریافت تسهیلات و انتخاب واحد مسکونی

نامشخص بودن رقم تمام شده واحدهای ذیل طرح نهضت ملی مسکن سبب سرگردانی برخی از متقاضیان در خصوص رقم واریزی شده است. اگرچه وزارت راه‌وشهرسازی بارها اعلام کرده که نرخ‌ها شناور است و در پایان دوره ساخت، هزینه تمام شده محاسبه خواهد شد، اما می‌توان با اعلام نرخ‌های تقریبی، فرآیند تامین آورده متقاضیان را تسهیل کرد. ضمن اینکه قرار است این طرح، عمدتا «تسهیلات‌محور» باشد تا «آورده‌محور»؛ حال آنکه در بخشنامه جدید بانک مرکزی، اعطای تسهیلات منوط به تامین آورده‌های متقاضیان شده و بانک‌ها مکلفند در صورتی که متقاضی، آورده‌های خود را واریز کرد، بسته به میزان پیشرفت پروژه، تسهیلات به آن تزریق شود که این موضوع ممکن است به افزایش زمان ساخت و بیشتر شدن هزینه تمام شده پروژه‌ها بینجامد. برخی کارشناسان معتقدند تطویل زمان ساخت، شاید بیشتر به نفع سازنده باشد که مشمول تعدیل‌های متعدد در طول پروژه خواهد شد و متقاضیان از افزایش هزینه تمام شده ساخت، متضرر می‌شوند که به نظر می‌رسد در قراردادهای منعقده میان دستگاه‌های مجری نهضت ملی مسکن با سازندگان، مساله «دوره ساخت» باید به نحوی که نه متقاضی متضرر شود نه سازنده، لحاظ شود.