انباشت تقاضا در بازار مسکن

به گزارش جهان صنعت نیوز:  بر اساس اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به متری حدودا ۴۲ و مرکز آمار ۴۵ میلیون تومان رسیده است. این بدان معنی است که خرید یک آپارتمان با متراژ متوسط به میزان ۷۰ مترمربع توسط یک خانوار تهرانی نزدیک به ۳ میلیارد تومان هزینه در بر دارد.از سوی دیگر با توجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، در صورتی که یک خانوار بخواهد نیمی از درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌دار شود، با احتساب میانگین دستمزد کارگری ۶ میلیون تومان، ۸۳ سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شود و با احتساب متوسط حقوق کارمندی ۷ میلیون تومان، ۷۱ سال طول می‌کشد تا یک واحد ۷۰ متری خریداری کند.

این شاخص (نسبت درآمد خانوارها به قیمت مسکن) در مرداد سال گذشته بر اساس آمارهای رسمی ۶۹ سال بود که نشان می‌دهد همزمان با رشد قیمت مسکن، رشد تورم و درآمد خانوارها، این روند با شیب نسبتا ثابتی حفظ خواهد شد.علیرضا زاکانی شهردار تهران نیز در روز اول مرداد امسال در مراسم کلنگ‌زنی احداث ۳ هزار واحد مسکونی در شهر تهران با مشارکت بنیاد مسکن اعلام کرد: زمان خانه‌دار شدن جوان تهرانی ۶۶ سال است.
بررسی‌ها حاکی از آن هستند که توقف حمایت از عرضه و کاهش تولید مسکن در دهه ۹۰، از اصلی‌ترین عوامل انباشت تقاضا و ایجاد بحران در بازار مسکن بوده است.

کاهش عرضه و افزایش تقاضا

بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این باورند که دولت یازدهم با توقف حمایت از عرضه و کاهش تولید مسکن در دهه ۹۰، با این بهانه که مسکن مازاد داریم، از حمایت از سمت تولید و عرضه مسکن دست برداشت و به تحریک سمت تقاضا و خرید مسکن با راه‌اندازی صندوق‌های گوناگون پس‌انداز مسکن از جمله صندوق مسکن یکم پرداخت.

غافل از آنکه بخش زیادی از واحدهای مسکونی خالی در مناطق لوکس و گران‌نشین پایتخت و کلانشهرها قرار داشت یا واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی بود که حتی با وام مسکن هم کسی راغب به خرید آنها نبود. نتیجه این شد که طی سال‌های دهه ۹۰ با انباشت تقاضا روبه‌رو شدیم ولی مسکنی برای عرضه وجود نداشت. تکانه‌های اقتصاد کلان در سال‌های اخیر نیز سبب شد تا خریداران مصرفی به تدریج به دلیل گران شدن مسکن از بازار خارج شده و خریداران سرمایه‌ای با هدف حفظ ارزش دارایی‌های خود، وارد بازار مسکن شوند.

لزوم تقویت قدرت خرید مسکن مردم

عضو هیات علمی بخش اقتصادی و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی درباره اینکه حمایت از سمت عرضه مسکن اولویت دارد یا تقاضا با تاکید بر اینکه همزمان باید از هر دو سمت حمایت شود، اظهار کرد: اگر عرضه زیاد شود ولی سمت تقاضا تحریک نشود، خریداری وجود نخواهد داشت. او ادامه داد: بازار مسکن سازوکاری دارد که باید مورد توجه قرار گیرد به این صورت که وقتی شوک به سمت تقاضا وارد می‌شود افزایش قیمت را شاهد خواهیم بود؛ هر گاه هم که رشد قیمت مسکن جذاب باشد، این سیگنال به سرمایه‌گذاران داده می‌شود که فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؛ در این شرایط معمولا به سرمایه‌گذاران بیش از حد نیاز وارد بازار مسکن می‌شوند و در ادامه به صورت طبیعی بازار وارد رکود معاملات می‌شود و تا مدتی برای سرمایه‌گذاران جذاب نیست.

فخرالدین زاوه افزود: بخش اعظمی از ساخت‌وساز مسکونی در اختیار بخش خصوصی است بنابراین اگر ساخت‌وساز سودده باشد، سرمایه‌گذاران خود به خود وارد این حوزه می‌شوند و دیگر نیازی به حمایت از سمت تولید نیست؛ کمااینکه در دوره‌ای مثلا اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ عده‌ای به دلیل سود بالای این بخش، وارد فرآیند ساخت‌وساز شده بودند.

او خاطرنشان کرد: امروزه در جهان شاهدیم گرایش اصلی دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، حمایت از سمت تقاضاست؛ به خصوص که در کشور ما مقایسه نسبت درآمد خانوار به هزینه مسکن نشان می‌دهد خانوارها سال‌های زیادی باید منتظر باشند تا خانه‌دار شوند؛ محاسبه این دوره انتظار به فاکتورهای متعددی از جمله میزان درآمد، نسبت سهم سبد مسکن خانوار و امثال آن بستگی دارد. با این حال با هر روشی که محاسبه کنیم، می‌بینیم که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در ایران چندین برابر ارقام محاسبه شده برای بسیاری از کشورهای دیگر است.

کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به متوسط قیمت یک واحد ۷۵ متری در تهران به حدود ۳ میلیارد تومان، در گفت‌وگو با مهر یادآور شد: در دنیا تسهیلات خرید مسکن بین ۶۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن است؛ ما حتی اگر بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی هم بدهیم با فرض اینکه بانک‌ها توان و انگیزه تسهیلات‌دهی داشته باشند، با محاسبه نرخ سود تسهیلات بانکی ۱۸ درصد، اقساط این تسهیلات به حدی خواهد بود که بازپرداخت آن از توان بسیاری از خانوارهای ایرانی خارج است.

زاوه با اشاره به شرایط بیماری هلندی اقتصاد کشور گفت: از پیش از انقلاب تا به امروز، در شرایطی که درآمدهای نفتی زیاد می‌شد، کالاهایی که قابل تجارت و واردات نیست مانند مسکن و املاک، با شوک قیمتی مواجه می‌شوند؛ چون محدودیت زمین داریم و از سودی دیگر، مسکن مانند دیگر کالاهای تجارت‌پذیر نیست که بشود آن را وارد کرد؛ بنابراین سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن می‌رود. در طول سال‌های پس از انقلاب هم چند دوره شوک قیمت نفت و در ادامه شوک قیمت مسکن و بازار املاک داشته‌ایم که عمدتا متاثر از افزایش درآمدهای نفتی و سرازیر شدن سرمایه‌ها به جامعه بوده است.

بی‌انگیزگی سازندگان و خروج سرمایه‌گذاری از ساخت‌وساز

او خاطرنشان کرد: از سال ۸۶ تا ۹۲ جهش صدور پروانه‌های ساختمانی در کل کشور داشتیم که نتیجه افزایش قیمت نفت در نیمه دوم دهه ۸۰ بود؛ فعالان به طور سنتی آموخته‌اند که هر گاه درآمدهای نفتی افزایش می‌یابد، قیمت مسکن نیز افزایش دارد و به سمت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن می‌روند؛ شاهد دیگر برای این مدعا رشد شدید تعداد خانه‌های خالی بر اساس سرشماری سال ۹۵ است. با چنین مازاد عرضه، طبیعی است که با کاهش درآمدهای نفتی و به ویژه در پی فروکش کردن تب بازار جهانی نفت، میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز نیز روند نزولی به خود ببیند.

عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تصریح کرد: در دوره‌ای که رشد صدور پروانه ساختمانی داشتیم، خانه ساخته شد ولی دوره عرضه طول کشید، با طولانی شدن دوران مازاد عرضه، دوره رکود بازار مسکن هم طولانی شد. از سوی دیگر قدرت واقعی خرید مسکن علی‌رغم افزایش اسمی درآمدهای خانوارها، کاهش یافت. ترکیب همه این موارد با هم ما را به وضعیت فعلی بازار مسکن کشاند. او تاکید کرد: وقتی متقاضی مصرفی امکان خرید ندارد، فروش هم برای سازنده دشوار می‌شود و سازنده انگیزه‌ای برای افزایش تولید نخواهد داشت، لذا سرمایه‌گذاری از ساخت‌وساز خارج می‌شود.
مشکل محدودیت زمین شهری دارای خدمات

زاوه با اشاره به بحران مالی ۲۰۰۸ دنیا بیان کرد: در همه دنیا ملک، زمین و مسکن یک طبقه دارایی محسوب می‌شود، یعنی مسکن هم جنبه مصرفی دارد و هم جنبه دارایی، اما در حال حاضر بازار مسکن در کشور ما به محملی برای خریدهای سرمایه‌گذاری تبدیل شده و تقریبا از خریداران مصرفی خالی شده است، تعداد معاملات نیز این موضوع را تا حدودی تایید می‌کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه‌ای است. قبلا بازیگران مصرفی در بازار مسکن که عمدتا حرفه‌ای هم نبودند، نقش تعیین‌کننده داشتند، درنتیجه واکنش مسکن به تحولات اقتصاد کلان با تاخیر بیشتر صورت می‌گرفت.

او با بیان اینکه زمین شهری به صورت طبیعی از درجاتی از انحصار برخوردار است و هر چه قدر هم زمین عرضه شود، باز هم نمی‌تواند از مرغوبیت برخی اراضی در برخی مناطق خاص بکاهد، گفت: در همه دنیا مشکل محدودیت زمین شهری دارای خدمات وجود دارد ولی اگر به دنبال رفع سفته‌بازی در زمین هستیم، باید از ابزارهای کارآمدی استفاده کنیم که معمولا در دنیا یکی از این ابزارها، مالیات است.

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: از سوی دیگر باید برای کاهش سفته‌بازی در زمین و ملک، انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد و تولیدی اقتصاد را افزایش دهیم؛ چون در حال حاضر، فعالیت تولیدی دردسرهای زیادی دارد، سرمایه‌ها به سمت سوداگری می‌رود، سیاست‌های مالیاتی و جذاب کردن فعالیت مولد اقتصادی دو سیاستی است که می‌تواند سوداگری را در بازار ملک و سایر دارایی‌ها تا حدودی کنترل کند.

حذف سفته‌بازی با عرضه زمین‌های دولتی

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند با عرضه زمین دولتی در طرح نهضت ملی مسکن، امکان حذف سوداگری از بازار زمین کاهش بسیاری خواهد یافت.
هر چند که برخی کارشناسان نیز نسبت به عدم فروش عرصه به متقاضیان و باقی ماندن مالکیت زمین در اختیار دولت، هشدار می‌دهند؛ اتفاقی که برای عرصه‌های مسکن مهر رخ داده و در برخی شهرها، سند عرصه و اراضی مسکن مهر نیز به نام متقاضی زده می‌شود.

با این وجود عرضه زمین‌های دولتی در شهر تهران به بخش ساخت‌وساز از دیگر مواردی است که می‌تواند در کنار ابزارهای مالیاتی، از سرمایه شدن مسکن و کاهش قیمت ملک در پایتخت، اثرگذار باشد.