مسکن در اغما
به گزارش جهان صنعت نیوز: بازار کساد معاملات با بالا رفتن قیمت تولید مسکن همراه شده است؛ موضوعی که به رکود هر چه بیشتر ساخت‌و‌ساز و ایجاد ابهام در چشم‌انداز بازده سرمایه دامن زده است. در چنین شرایطی نه تنها شاهد کاهش توان خرید متقاضیان مسکن هستیم، بلکه سازندگان نیز از عرضه واحدهای مسکونی نوساز خودداری می‌کنند.
به تازگی نیز یکی از اعضای سازمان نظام مهندسی ساختمان گفت: به دلیل رکود فعالیت‌های عمرانی و ساختمانی درصدی از مهندسان، راننده تاکسی‌های اینترنتی شدهاند. تورم روی قیمت زمین، آهن، سیمان، شیرآلات، دستمزد کارگر، مهندس و غیره تاثیر می‌گذارد. در نتیجه قیمت تمام شده بالا رفته است. از آن طرف مشتری برای خرید آپارتمان وجود ندارد، لذا ساخت‌و‌ساز به شدت کاهش یافته و بعضی پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره رها شدهاند.
احمدرضا سرحدی افت شدید معاملات مسکن را نتیجه این شرایط دانست و خاطرنشان کرد: در هفته‌های اخیر دیده‌ایم که بسیاری از واحدهای لوکس و لاکچری در تهران و شمال کشور، زیر قیمت عرضه شدهاند و مشتری برای آنها نیست. بسیاری از ویلاها در شمال کشور ۵۰ درصد زیر قیمت دو سال قبل به فروش رسیده‌اند. این پدیده جدیدی است که به شرایط رکودی و ابهامات موجود مربوط می‌شود. در خودروهای لوکس و گران‌قیمت خارجی نیز افت قیمت دیده می‌شود.
او افزود: شرایط تورمی باعث شد که قیمت مسکن بالا برود و از قدرت خرید قشر متوسط و پایین جامعه خارج شود. در نتیجه مسکن به یک کالای لوکس تبدیل شد که فقط برخی افراد قادر به تهیه آن هستند. بخشی از خریداران مصرفی واحدهای خود را تبدیل به احسن می‌کنند و در بازار مسکن حضور دارند اما خانه اولی‌ها سهمی از این بازار ندارند.
سرحدی با بیان اینکه وزارت راه‌وشهرسازی در اجرای طرح نهضت ملی مسکن، فاقد برنامه درست بوده است، بیان کرد: آقایانی که در این وزارتخانه برنامه‌های مسکن را پیش برده‌اند شناخت کافی نسبت به مسکن ندارند. او یادآور شد: وقتی طرح دولت برای ساخت سالانه یک میلیون خانه مطرح شد، مسوولان این وزارتخانه زمین قابل ساخت برای این هدف را تامین نکردند. بعدتر اعلام کردند که دستگاه‌های دولتی در واگذاری زمین مقاومت می‌کنند. چنین چیزی قابل قبول نیست، زیرا دستگاه‌ها از درون دولت هستند.
روند نزولی قیمت وام مسکن؛ نشانه دیگری از ایجاد رکود در بازار املاک
اگر چه از تیرماه سال جاری قیمت مسکن در مسیر افت سرعت رشد قرار گرفته، متغیرهایی همچون تورم عمومی، ریسک‌های غیراقتصادی و رکود ساخت‌و‌ساز، بازار مسکن را دچار چالش کرده‌اند. طبق آمار بهار امسال، تولید مسکن در تهران نسبت به بهار سال گذشته ۴۶ درصد افت نشان می‌دهد. بررسی‌ها گویای آن است که عمده فایل‌های موجود در بازار مسکن را واحدهای بزرگ‌متراژ واقع در نیمه شمالی پایتخت تشکیل می‌دهند. اگر چه در منطقه ۱۰ پایتخت با عرضه قابل توجه آپارتمان کوچک و میان‌متراژ مواجه‌ایم اما اغلب، واحدهایی هستند که طرف تقاضا تمایل چندانی برای خرید آنها ندارند. اغلب این آپارتمان‌ها قدیمی هستند و آپارتمان‌های با عمر کمتر از ۱۰ سال نیز در این محدوده فاقد دست‌کم یکی از امکانات آسانسور، پارکینگ یا انباری هستند.
پس از آغاز ریزش معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه، قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) نیز روند نزولی به خود گرفته است و به اعتقاد کارشناسان، روند نزولی قیمت وام مسکن نشانه دیگری از ایجاد رکود در بازار املاک است. معمولا عواملی همچون تعداد معاملات املاک، نرخ وام بانک مسکن، نرخ اوراق بدون ریسک در اقتصاد کشور و بازدهی بازارهای موازی در قیمت تسه تاثیرگذار است که در حال حاضر بازارهای موازی مسکن شامل ارز و طلا در ثبات به سر می‌برند و بورس روند نزولی دارد.
نمودار رشد قیمت مسکن در پایتخت طی ۵۴ ماه گذشته نشان می‌دهد پس از رشد مداوم قیمت‌ها که آذر ۱۳۹۶ آغاز شده و تا اردیبهشت ۱۳۹۸ ادامه یافته بازار در ادامه روند نزولی به خود گرفته و مجددا از خرداد ۱۳۹۹ شروع به صعود کرده است. آبان ۱۳۹۹ بازار قله قیمتی ۳۱ ماهه را با ۱۱۸ درصد رشد لمس و سپس شروع به افت کرده است. از طرف دیگر بهمن و اسفند ۱۴۰۰ و فروردین ۱۴۰۱ را می‌توان نقاط کف بازار به لحاظ شاخص رشد قیمت دانست که نرخ افزایش سالانه در هر سه ماه مذکور حدود ۱۶ درصد بود. در ادامه قیمت مسکن تا تیرماه ۱۴۰۱ شیب صعودی گرفته و مجددا دچار افت شده است.
برآوردها گویای آن است که شهریور امسال ارزش ۶۰۳۳ آپارتمان معامله‌شده در بازار مسکن شهر تهران حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان بوده که احتمالا در مهرماه این عدد کاهش پیدا کرده است.
دغدغه مسوولان کشور اقتصاد نیست
علیرضا محمدی کارشناس حوزه مسکن در خصوص وضعیت راکد بازار تولید و معاملات مسکن در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» گفت: همان‌طور که از اوایل و حتی قبل از شروع به کار دولت سیزدهم پیش‌بینی شده بود، بیشتر شعارهای پوپولیستی این دولت به نتیجه نخواهند رسید. همان‌طور هم که پس از گذشت این مدت می‌بینیم طرح نهضت ملی مسکن و یا ساخت چهار میلیون واحد مسکونی بی‌نتیجه مانده است. این قضیه کاملا قابل پیش‌بینی بود.
او در ادامه افزود: مشکلات فعلی بازار مسکن ریشه‌های فراوانی دارد. اساسی‌ترین مشکل به این برمی‌گردد که متاسفانه دغدغه مسوولان کشور اقتصاد نیست. وقتی اقتصاد و مشکلات معیشتی مردم دغدغه نباشد، شرایط حال حاضر پیش خواهد آمد. وزیر ارتباطات این دولت به «وزیر قطع ارتباطات» معروف شده است. وزیر مسکن رکورد آمار مسکن نساختن را شکست.
محمدی خاطرنشان کرد: مطابق با آماری که خود مسوولان ارائه می‌دهند، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده نسبت به سال گذشته با کاهش ۵۰ درصدی روبه‌رو شده است؛ آماری که روزبه‌روز هم در حال کاهش است. اساسی‌ترین دلیل این موضوع به این خاطر است که فقدان تکنوکراسی در این دولت به خوبی مشهود است. بیشتر آقایانی که در این دولت حضور دارند، سیاسی هستند. حتی وزیر مسکن در جلسه دفاعیه خود در مجلس متوجه این نبود که قرار است برای وزارت مسکن از خود دفاع کند و در مورد وزارت نفت صحبت می‌کرد.
دولت رییسی؛ ناکارآمدترین دولت بعد انقلاب
این کارشناس حوزه مسکن همچنین گفت: با توجه به شرایط اجتماعی، سیاسی و اقتصادی حاکم بر کشور، نخبه‌ها یا در دسترس نیستند، یا در حال فرار از کشورند و یا قدرت اجرایی ندارند. میدان برای نخبه‌های کشور خالی شده و افراد دیگری در حال یکه‌تازی در این میدان هستند.
محمدی ادامه داد: در خصوص کاهش میزان تولید مسکن در کشور، باید به شرایط بغرنج اقتصادی کشور اشاره داشت.به اعتقاد من این دولت را در واقع می‌توان ناکارآمدترین دولت بعد انقلاب در تمام زمینه‌ها نامید. مجوزهای صادرشده برای ساخت مسکن ۵۰ درصد کاهش داشته است. قیمت مصالح مورد استفاده در ساخت مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است. از طرف دیگر قیمت مسکن نیز روزبه‌روز در حال افزایش است.
در حال حاضر در بازار مسکن دچار رکود تورمی بسیار بدی هستیم؛ رکود تورمی‌ای که روزبه‌روز در حال عمیق‌تر شدن است.
زنگ خطر برای مستاجران!
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: در حال حاضر شاهد کاهش روزانه قدرت خرید مردم هستیم. طبق آماری که به تازگی توسط مرکز آمار منتشر شد، شاهد تورم ۷۰ درصدی در مواد غذایی هستیم. تورم نقطه به نقطه نیز ۶/۴۸ درصد است. با توجه به این مسائل شاهد کاهش روزانه قدرت خرید مردم هستیم.
محمدی ادامه داد: متاسفانه قسمت بزرگی از سبد درآمدی جامعه صرف مسکن می‌شود؛ چه از طریق اجاره و چه از طریق خرید. حوزه مسکن نیز به تبع این اقتصاد بیمار و اقتصادی که با در نظر گرفتن روند فعلی، هیچ امیدی به رونق آن وجود ندارد، روزبه‌روز شرایط بدتری را تجربه می‌کند.
او عنوان کرد: متاسفانه پیش‌بینی می‌کنم اجاره‌بها نیز در آینده‌ای نزدیک افزایش پیدا کند. چنانچه فرض کنیم شرایط اقتصاد کشور و بازار مسکن به همین صورت باقی بماند، تعادلی که میان نرخ مسکن و اجاره‌بهای مسکن باید وجود داشته باشد، موجود نیست.
وام‌هایی که بانک مسکن می‌دهد واقعا خنده‌دار است
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: وام‌هایی که بانک مسکن می‌خواهد به صورت تخصصی برای مسکن ارائه کند، با توجه به قیمت مسکن، واقعا خنده‌دار است. مطابق با آماری که بانک مرکزی در ماه گذشته ارائه داد، متوسط قیمت مسکن در تهران متری ۴۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. او ادامه داد: یک خانوار برای خرید یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری به طور متوسط در تهران باید بیش از ۴ میلیارد تومان هزینه کند. میزان وامی که بانک مسکن ارائه می‌دهد بسیار ناچیز است و به مقدار درصد بسیار کمی از قیمت چنین خانه‌ای خواهد بود؛ وامی که در عمل نمی‌تواند کمکی به افزایش قدرت خرید خانوار کند.
محمدی همچنین گفت: مسکن برای قشر حقوق بگیر جامعه که کارگران و کارمندان را شامل می‌شود، تبدیل به یک رویا شده است. با توجه به شرایط وخیم اقتصادی، مخارج یک خانوار و قیمت مسکنی که روزبه‌روز در حال افزایش است، تهیه مسکن به یک رویا تبدیل شده است.
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: اگر در حال حاضر معامله‌ای در سطح بازار انجام می‌شود، به صورت معاوضه و تبدیل به احسن است.
به عنوان مثال شخصی که در حال حاضر صاحبخانه است و قصد دارد با فروش خانه فعلی خود و اضافه کردن پس‌انداز به آن، خانه‌ای با شرایط بهتر بخرد؛ این‌گونه معاملات مستلزم اضافه کردن مبلغی اضافه به ارزش خانه فعلی متقاضی است. معاملات بسیار اندکی که وجود دارند از این جمله معاملات به شمار می‌روند. در حال حاضر این تورم کمرشکن به قشر پایین و حقوق‌بگیر جامعه این اجازه را نمی‌دهد که بتواند مسکن بخرد.
محمدی افزود: به اعتقاد من بیش از ۲۰۰ شغل به حوزه مسکن وابسته است. در خصوص روندی که در حال حاضر شاهد آن هستیم یعنی کاهش تعداد مجوزهای ساختمانی، افزایش نرخ مصالح ساختمانی، کاهش قدرت خرید مردم و شرایط بد اقتصادی، متاسفانه شاهد بدتر شدن اوضاع به صورت روزانه خواهیم بود.
او ادامه داد: تا زمانی که شرایط اقتصای بهتری حاکم نشود، دولتمردان ما به این اتفاق نظر نرسند که اقتصاد اولویت است، این‌گونه مشکلات به همین شکل باقی خواهند ماند. در عمل دیده شده که شعارهای پوپولیستی مسوولان مبنی بر ساخت چهار میلیون واحد مسکونی حتی ناکارآمد بوده و جوابگو نیستند.
لینک کوتاه :