تاریک‌خانه مزایده بانک‌ها
به گزارش جهان صنعت نیوز: بررسی‌ها نشان می‌دهد که بانک‌ها در کنار فعالیت‌های موسوم به بنگاهداری، به خرید و فروش املاک در چند سال اخیر نیز روی آورده‌اند و از این طریق ضریب نفوذ خود در بازار مسکن را بالا برده‌اند. بالا رفتن ارزش املاک و مستغلات بانک‌ها در سایه افزایش تورم هرچند دلیل توجیه بانک‌ها برای مقاومت در برابر واگذاری دارایی‌های مازاد محسوب می‌شود، با این حال تعیین نرخ‌های فراتر از نرخ واقعی اموال در سایه زدوبندهای سیاسی را می‌توان یکی از موانع جدی در فروش این اموال اضافی دانست. به طور کلی چند مساله اساسی در این رابطه قابل ذکر است؛ نخست اینکه مبنای ارزشگذاری اموال و دارایی‌های بانک‌ها چیست؟ آیا قیمت کارشناسی مبنای فروش اموال بانک‌ها قرار می‌گیرد یا قیمت پایه تعیین‌شده بر اساس قانون؟ در صورتی که روابط خاصی بین کارشناسان و بانکداران به اعلام نتیجه نهایی در ارزش دارایی‌های مازاد منتج شود هدف از تشکیل مزایده‌های شش ماهه برای قیمت‌گذاری این اموال چیست؟
در سال‌های اخیر عملکرد نظام بانکی همواره زیر ذره‌بین جامعه کارشناسی کشور قرار داشته است. فارغ از نقشی که بانک‌ها در خلق بی‌رویه پول و رشد نقدینگی برعهده دارند، با روش‌های مختلفی اعم از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و ایفای نقش اساسی در نرخ تورم و نرخ سود تسهیلات اثرات معناداری بر ضرایب و متغیرهای مسکن و در نهایت تبدیل این کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای برجای گذاشته‌اند. بانک‌ها در چارچوب قوانین و مقررات بانکی باید به نقش واسطه‌گری مالی در اقتصاد بپردازند. هرچند قانون در مواردی بانک‌ها را مجاز به انجام عملیات بنگاهداری نیز می‌داند اما بررسی‌ها از عدول نظام بانکی از قوانین موجود و حرکت در مسیرهای انحرافی حکایت دارد. گسترش فعالیت‌های شرکت‌داری و سرمایه‌گذاری بی‌رویه در حوزه‌های مختلف اقتصادی اعم از بازار ارز، سکه و مسکن نشان از کمرنگ شدن نقش واسطه‌گری مالی بانک‌ها دارد. آن‌طور که آمار و ارقام منتشره در سامانه کدال نشان می‌دهد، میزان سرمایه‌گذاری بانک‌های خصوصی و دولتی در بازار مسکن در سال گذشته به ۹۱ هزار میلیارد تومان رسیده است. این آمار به روشنی نشان می‌دهد که نظام بانکی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را جایگزین تکالیف اصلی خود یعنی اعطای تسهیلات به بخش تولید کرده است.
اما به راستی در بازار مسکن چه می‌گذرد؟ آمار و داده‌های ارائه‌شده در چند سال اخیر نشان از جهش وسیع قیمت‌ها در بازار مسکن دارد. حتی برخی کارشناسان احتمال خانه‌دار شدن خانوارهای ایرانی را بالای ۱۰۰ سال تخمین می‌زنند. هرچند بالا رفتن نرخ تورم در سایه ناملایمات سیاسی را می‌توان یکی از دلایل اصلی بالا رفتن قیمت املاک و مستغلات دانست اما به نظر می‌رسد دست‌های پشت‌پرده نیز در گرانی افسارگسیخته مسکن در سال‌های اخیر نقش داشته‌اند. کارشناسان در توضیح این مساله انگشت اتهام را به سمت نظام بانکی دراز می‌کنند. از نگاه آنان، بانک‌ها از یک سو در حال خلق پول در اقتصاد هستند و آتش تورم و افزایش قیمت‌ها را شعله‌ور می‌کنند و از سوی دیگر با زدوبندهایی که با گروه‌های خاص و ذی‌نفع دارند روند قیمت‌های نسبی در اقتصاد را به هم می‌ریزند. همان‌طور که اشاره شد بانک‌ها واسطه‌گران مالی هستند که با تجهیز منابع از طریق سپرده‌های بانکی، به اعطای تسهیلات و تخصیص منابع در اقتصاد دست می‌زنند. اما افزایش حضور بانک‌ها در بازار مسکن و سرمایه‌گذاری در این بازار سفته‌بازانه رخدادی است که خروجی آن جهش قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن و افزایش فشار به خانوارهای ایرانی شده است.
رغبت بانک‌ها برای حضور در بازار مسکن و سودآوری بالایی که این بازار برای آنها به دنبال دارد اما موضوعی است که باعث طفره رفتن بانک‌ها در عمل به برخی از تکالیف قانونی از جمله فروش اموال و دارایی‌های مازاد شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که حال عمومی بانک‌ها خوب نیست و بسیاری نیز نظام بانکی ایران را ورشکسته می‌دانند. اگر همین بانک‌های ورشکسته بخشی از املاک و دارایی‌های مازاد خود را واگذار کنند و یا به فروش برسانند قادر خواهند بود بر بخش زیادی از کمبود منابع مالی خود غلبه کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که بانک‌ها در مزایده‌ها نرخ‌هایی را برای فروش اموال اضافی خود تعیین می‌کنند که کسی توان خرید آن را نداشته باشد. این در حقیقت راهی برای فرار بانک‌ها از واگذاری اموال مازاد است. نکته حائزاهمیت در این میان اما شیوه ارزشگذاری این دارایی‌ها از سوی کارشناسان است. طبق قانون، ارزش اموال بانک‌ها توسط تیم‌های کارشناسی تعیین و در مزایده‌ها اعلام می‌شود. با توجه به محرمانه بودن قیمت پایه اموال در مزایده‌ها، این احتمال تقویت می‌شود که تیم‌های کارشناسی و بانکداران دست به زد‌وبند بزنند و نرخ‌های غیرواقعی و بالاتر از نرخ‌های بازار را به عنوان نرخ نهایی دارایی بانک‌ها اعلام کنند. بنابراین اولین ایراد کار اعلام نرخ‌هایی غیرواقعی برای دارایی بانک‌هاست که امکان فروش آنها را به صفر می‌رساند. مساله دوم اما تعیین قیمت کارشناسی به عنوان قیمت پایه در هر مزایده است که تاریخ اعتبار آن به بیشتر از شش ماه هم نمی‌رسد. همان‌طور که مشخص است روابط پنهان بین بانک‌ها و تیم‌های کارشناسی و قیمت‌گذاری اموال و دارایی‌ها به دور از واقعیت‌های بازار موضوعی است که از یک سو منافع بانک‌ها و کارشناسان را تامین می‌کند و از سوی دیگر با افزایش فشار بر بازار مسکن زمینه‌ساز رشد قیمت‌ها می‌شود.
با توجه به نکات گفته شده و تاکیدات صورت گرفته مبنی بر اصلاح قانون عملیات بانکداری و همچنین رابطه بین بانک مرکزی و نظام بانکی، شاید بهتر باشد قانون ممنوعیت سرمایه‌گذاری بانک‌ها در املاک و مستغلات تقویت شود تا راه‌های دور زدن این قانون نیز بسته شود و در کوتاه‌مدت و میان‌مدت نتایج این سیاست در بازار مسکن به خصوص اجاره‌بها دیده شود. در غیر این صورت شاهد تداوم حضور بانک‌ها در بازار مسکن با هدف سرپوش گذاشتن بر زیان‌های انباشت‌شده بانک‌ها در سال‌های گذشته خواهیم بود.
مزایده فروش اموال بانک‌ها؛ واقعی یا غیرواقعی
سید مرتضی افقه اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه شهید چمران اهواز در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» گفت: یکی از انحرافات بانک‌ها به ویژه بانک‌های خصوصی از چارچوب مقرراتی که در حوزه بانکداری برای آنها تعریف شده است ایجاد جذبه برای سپرده‌گذاری در بانک‌ها با افزایش نرخ سود از یک سو و سرمایه‌گذاری در حوزه‌های اقتصادی به ویژه در حوزه مستغلات و ساختمان‌سازی به امید افزایش دارایی و سودآوری بوده است. این موضوع طی سالیان گذشته با انتقادات بسیاری از سوی جامعه کارشناسی همراه بوده با این حال این رویه همچنان پابرجاست و بانک‌ها همچنان به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ادامه می‌دهند.
وی اظهار کرد: یکی از موضوعات قابل توجه در این خصوص اما زدوبندهایی است که بین نظام بانکی و گروه‌های ذی‌نفع دیده می‌شود. البته سال‌هاست که ابرثروتمندان می‌توانند با زدوبندهای فسادانگیزشان از وظایف حاکمیتی خود سر باز بزنند و به مسیرهای انحرافی کشیده شوند. بنابراین زمینه برای فساد در حوزه بانکداری به وفور وجود دارد و شکل روابط بین بانکداران و گروه‌های ذی‌نفع و بالاتر نشان دادن دارایی‌های فریز شده بانک‌ها نسبت به بدهی‌هایی که دارند راهی برای تداوم حیات بانک‌ها و سودآور نشان دادن آنها، هرچند به شکل تصنعی، محسوب می‌شود. اما این مساله هیچ تضمینی ایجاد نمی‌کند که در صورت مراجعه سپرده‌گذاران به بانک‌ها برای دریافت نقدی دارایی‌های خود، بانک‌ها قادر باشند دارایی‌های فریزشده را به پول نقد تبدیل و به طلبکاران خود پرداخت کنند. اتفاقی که در سال‌های گذشته برای موسسات اعتباری غیرمجاز ایجاد شد نیز نمونه روشنی از این موضوع است. این موسسات اعتباری نیز در دوره فعالیت خود دارایی‌های مالی از قبیل املاک و مستغلات در اختیار داشتند اما به دلیل رکودی که بر بازار مسکن حاکم بود توان فروش این دارایی‌ها و پرداخت بدهی طلبکاران خود را نداشتند.
به گفته افقه، بانک‌ها با چنین انحرافاتی زمینه‌ساز مشکلات و چالش‌های بسیاری در اقتصاد شده‌اند. در این بین بانک‌های خصوصی با این اقدامات باعث تراکم ثروت در دست عده‌ای خاص و محدود شده‌اند. به نظر می‌رسد که دولت یا به صورت قوانین عمومی و یا قوانین خاص بانک‌ها، اموال و دارایی‌هایی را که از طریق سپرده‌های مردم تامین و ارزش‌افزوده بالایی برای خود ایجاد کرده‌اند مالیات‌های کلانی دریافت کند تا هم جلوی این فعالیت‌های سوداگرانه بانک‌ها گرفته شود و هم بخشی از این سودها به جای آنکه به دست گروه‌های خاص برسد به دولت و جامعه برگردد.
وی در بخش دیگری از صحبت‌های خود به شیوه قیمت‌گذاری اموال و دارایی‌های بانک‌ها و تاثیر آن بر بازار مسکن اشاره کرد و گفت: به طور کلی تعیین قیمت کارشناسی برای اموال و دارایی‌های بانک‌ها بر اساس نوع روابط بین کارشناسان و بانک‌ها تعیین می‌شود. در شرایطی که نابرابری در اقتصاد بیداد می‌کند و نوع روابط بین بانک‌ها و گروه‌های ذی‌نفع قدرت اقتصادی برای برخی ایجاد می‌کند، ضریب نفوذ همین افراد در حوزه‌های کارشناسی را بالا می‌برد و به آنها اجازه می‌دهد که قوانین و مقررات موجود در زمینه برگزاری مزایده‌های بانکی را دور بزنند. بنابراین چندان سخت نیست که در این مزایده‌ها تقلب به نفع گروه‌های ذی‌نفع اتفاق بیفتد. زمانی که قدرت اقتصادی مهارنشدنی شود امکان هر نوع دور زدن و یا ورود به فساد وجود خواهد داشت.
این اقتصاددان ادامه داد: فسادی که در مزایده‌ها و در زمان اعلام قیمت کارشناسی برای اموال و دارایی‌های بانکی ایجاد می‌شود زمینه‌ساز اعلام نرخ‌های بالا و غیرواقعی برای دارایی‌های یادشده بانکی را فراهم می‌کند. به طور کلی مردم عادی قادر نیستند با ابرثروتمندان در حوزه‌های مختلف اقتصادی به ویژه بازار مسکن مقابله کنند. فشار تقاضایی که از سوی ابرثروتمندان از طریق استفاده غیرمعمول از سپرده‌های مردم بر بازار مسکن وارد شده، باعث شده است که قیمت مسکن به صورت غیرعادی بالا برود و خرید مسکن برای عده زیادی غیرممکن شود. بنابراین چنین انحرافاتی در افزایش قیمت مسکن و به‌هم‌ریختگی در دیگر بازارهای اقتصادی منعکس شده است. دولت نیز در این بین یا اراده کافی برای کنترل اوضاع نداشته و یا برخورد با انحراف از وظایف بانکی جزو اولویت‌های سیاستگذاری‌اش نبوده است که کماکان شاهد تداوم چنین شرایطی در کشور هستیم.
افقه خاطرنشان کرد: در صورتی که اموال و دارایی‌های بانک‌ها با نرخ واقعی بازار و نه قیمت‌های تصنعی زد‌وبند‌شده در معرض فروش گذاشته شود و عرضه مسکن یا ساختمان در اقتصاد بیشتر شود این موضوع تا اندازه زیادی بر قیمت مسکن تاثیر خواهد گذاشت که یکی از عوامل اصلی بالا رفتن تورم و فقر خانوارها در سال‌های گذشته بوده است.
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانپیشنهاد ویژهلینک کوتاه :