تداوم رکود مسکن

به گزارش جهان صنعت نیوز:  به تازگی دو نهاد آماری یعنی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، گزارش‌های خود از تحولات بازار مسکن در مهرماه را منتشر کردند؛ گزارش‌هایی که نشان می‌دهد رکود معاملات ملکی از راه رسیده و بازار مسکن کم‌نوسان شده است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، در مهرماه مجموعا ۵۴۱۶ واحد مسکونی در تهران معامله شده است. این عدد نشان می‌دهد که برای چهارمین ماه پیاپی تعداد معاملات ماهانه کاهش یافته است. رسیدن حجم معاملات به حدود ۵۴۰۰ واحد نشان می‌دهد که در ماه گذشته نسبت به شهریور تعداد معاملات ۱۰ درصد و نسبت به اوج خردادماه بیش از ۶۰ درصد افت داشته است. اما اوضاع وقتی جالب‌تر می‌شود که بدانیم بعد از فروردین که به طور سنتی به خاطر تعطیلات حجم معاملات بسیار پایین است، این کمترین حجم معاملات مسکن از تیر سال گذشته بوده است. چنین چیزی در حالی است که طی سال‌های اخیر به طور معمول وقتی تلاطم بازارها افزایش پیدا می‌کند یکی از محل‌هایی که پول‌ها به سرعت به آن پناه می‌برند بازار مسکن است و حجم معاملات سریع افزایش می‌یابد. اما این اتفاق در مهرماه رخ نداد، به طوری که با رشد حدودا ۸ درصدی قیمت دلار در ماه گذشته معاملات مسکن به روایت بانک مرکزی ۱۰ درصد و به روایت مرکز آمار حدود ۶ درصد افت داشته است.

دلیل کاهش میزان معاملات

با وجود افزایش تلاطمات اقتصادی در ماه گذشته چند عامل باعث شد تا معاملات مسکن رکودی شوند و قیمت‌ها هم تغییری نکنند. از طرفی می‌توان قیمت دلاری ملک را بررسی کرد که در شهریور به سقف ۱۴۰۰ دلار رسید که از ابتدای دهه نود بی‌سابقه بود. حال به نظر می‌رسد این حباب قیمتی از طریق عقب‌نشینی خریداران از سمت خرید، ثبات قیمت ریالی مسکن و در نهایت افزایش نرخ ارز در حال کاهش و تخلیه است. دیگر دلیلی که می‌توان برای کاهش معاملات ذکر کرد افت شدید قدرت خرید به واسطه جهش‌های پیاپی قیمت مسکن است. طی ۵ سال اخیر قیمت واقعی مسکن (تورم دررفته) جهشی بالغ بر ۱۱۰ درصد داشته است؛ چیزی که خرید مسکن را نه تنها برای مصرف‌کنندگان بلکه برای سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان هم سخت کرده است.

چهار عامل برای سنجش تغییرات نرخ مسکن

با انتشار گزارش‌های ماهانه مرکز آمار از بازار مسکن در حال حاضر چهار عدد برای سنجش تغییرات قیمت مسکن داریم؛ نخست آمار بانک مرکزی است که نشان می‌دهد میانگین حسابی قیمت ملک در تهران در ماه گذشته رشد ۲/۱ درصدی را ثبت کرد. برای احتساب میانگین حسابی، از قیمت واحد یک متر مربع خانه‌های معامله‌شده میانگین‌گیری می‌شود.

سه عدد دیگر اما مربوط به مرکز آمار است که نشان می‌دهد میانگین حسابی قیمت مسکن در تهران با رشد ۸/۰ درصدی به ۳/۴۴ میلیون تومان رسیده است. میانگین وزنی که به نظر می‌رسد نشانگر دقیق‌تری برای سنجش قیمت مسکن است، از طریق تقسیم کل ارزش معاملات بازار مسکن بر کل متراژ معامله‌شده محاسبه می‌شود. طبق گزارش مرکز آمار میانگین وزنی قیمت یک متر ملک در تهران به ۵/۴۶ میلیون تومان رسیده و رشد ۸/۰ درصدی را ثبت کرده است.

آخرین داده قیمتی اما مربوط به شاخص قیمت مرکز آمار می‌شود که حاکی از افت خفیف ۱/۰ درصدی قیمت مسکن در ماه گذشته است. این شاخص به شیوه هدانیک محاسبه می‌شود و به ادعای مرکز آمار در این شاخص اثر جنس معاملات مثل متراژ و سال ساخت بر تغییرات قیمت حذف می‌شود و در عمل واقعیت تغییرات قیمت در بازار مسکن را می‌گوید.

روند معکوس یک شاخص

اما سوال این است که چرا در شرایطی که انواع میانگین قیمت‌ها افزایش یافته مرکز آمار ادعا می‌کند تورم ملکی منفی شده است؟
به نظر می‌رسد یکی از علل این اتفاقات تغییر نسبی جنس معاملات در ماه گذشته بوده است. داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد در ماه گذشته اقبال به خانه‌های نوساز و در کل تازه‌سازتر مقداری بیشتر شده و در عوض اندکی از سهم خانه‌های قدیمی از معاملات کاسته شده است. با توجه به اینکه ملک نوساز به طور متوسط بین ۳۰ تا ۴۰ درصد گران‌تر از خانه‌های قدیمی‌ساز است، به نظر می‌رسد یک علت افزایش میانگین قیمت‌ها همین تغییر جنس معاملات باشد.

برعکس این اتفاق در شهریورماه رخ داد؛ جایی که بانک مرکزی رشد متوسط قیمت مسکن را ۱/۱ درصد اعلام کرد اما شاخص قیمت مسکن مرکز آمار خبر از تورم ۳/۳ درصدی می‌داد. در شهریور نسبت به مرداد سهم خانه‌های قدیمی که ارزان‌تر هستند از معاملات افزایش یافت؛ اتفاقی که به نظر می‌رسد عامل رشد کمتر از متوسط قیمت در شهریور شده بود.

عوامل رکود بازار مسکن

نایب‌رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: رکود این بازار در ماه‌های اخیر از سه عامل ثبات قیمت نهاده‌های ساختمانی، ورود به فصل سرما و افت ساخت‌و‌ساز نشات می‌گیرد، اما بازار ملک این ظرفیت را دارد که پول‌های خارج‌شده‌ اخیر از بورس و سپرده‌های بانکی را جذب کند.سعید آسویار اظهار کرد: رکود بازار مسکن در شهر تهران از سه عامل نشات می‌گیرد؛ یکی از این عوامل ثبات قیمت مصالح ساختمانی است که روند رو به رشد آن متوقف شده است. در بخش آهن‌آلات حتی در مقاطعی قیمت‌ها منفی شد و تا یک ماه قبل قیمت آهن به کف خود رسیده بود. البته در حال حاضر زمزمه‌های احیای صادرات آهن باعث شد که از روز گذشته قیمت آهن مثبت شود. او افزود: مورد دوم در کسادی معاملات مسکن به فصل سرما مربوط می‌شود. با شروع فصل پاییز معمولا بازار مسکن تا نزدیک عید کساد می‌شود و یک ماه قبل از عید مجددا رونق می‌گیرد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افت ساخت‌و‌ساز عامل سوم در رکود بازار مسکن محسوب می‌شود، گفت: صدور پروانه‌های ساختمانی جدید بسیار کاهش یافته و تمایلی برای تولید مسکن از سوی سازندگان شکل نگرفته است؛ زیرا عمده افراد درگیر اتمام پروژه‌های قبلی هستند.

رکود؛ موقت یا دائمی؟

آسویار، رکود بازار مسکن را موقتی می‌داند و می‌گوید: چنانچه تورمی در اقتصاد کلان، بازار ارز و نهاد‌های ساختمانی ایجاد شود، صرف‌نظر از میزان تقاضا و خرید و فروش خانه، اثر تورمی در بازار مسکن خواهد داشت. آهن و دلار رابطه‌ مستقیم با یکدیگر دارند؛ به طوری که نوسان روز گذشته قیمت دلار بر روی بازار آهن تاثیر گذاشت. او تاکید کرد: مساله‌ دیگر اینکه در حال حاضر رکود چندانی در واحدهای کوچک متراژ دیده نمی‌شود و حتی در این بخش با کمبود عرضه و فشار تقاضا مواجهیم. ممکن است مالکان واحدهای بزرگ که پول‌لازم هستند مقداری تخفیف بدهند اما این به معنای کاهش کلی قیمت‌ها در بازار مسکن نیست.