رکود مسکن تا پایان سال

به گزارش جهان صنعت نیوز:  تحولات چهار بازار رقیب یعنی مسکن، طلا، ارز و بورس دائما بر یکدیگر تاثیر می‌گذارند. در برخی مقاطع سرمایه‌های سرگردان به سمت بازارهای رقیب مسکن مانند بازار ارز می‌روند. عموما در چنین شرایطی بازار مسکن با رکود همراه می‌شود. اما باید توجه داشت که این عقب‌ماندگی دیر یا زود جبران خواهد شد. وقتی بازار سکه، ارز، خودرو و… به صورت ملتهب و با تکانه‌های شدید بالا می‌روند، باید انتظار افزایش قیمت مسکن را در کشور داشته باشیم.

تداوم رکود

عباس زینعلی کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: تغییرات بازار ارز می‌تواند اثراتی در تورم ایجاد کند. در یک بازار واقعی، عرضه و تقاضا متناسب با یکدیگر هستند. اما اگر سیاست‌های کنترلی دقیق و منظمی برای کنترل عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد فنر بازارها رها می‌شود. او افزود: در حال حاضر این تلقی ایجاد شده که تغییراتی در قیمت ارز ایجاد خواهد شد. بنابراین ممکن است تا شش ماه آینده برخی سرمایه‌ها از بخش‌های مولد یا سپرده‌های بانکی به بازار ارز منتقل شوند.

زینعلی درباره اثر نوسانات احتمالی بازارهای رقیب مسکن بر این بخش گفت: معاملات مسکن دچار رکود شده و احتمالا این روند تا پایان سال ادامه می‌یابد. حس می‌کنم تغییر نامتجانسی نداشته باشیم و همین روند فعلی تا پایان سال ادامه پیدا کند. در چنین شرایطی قیمت خانه کاهش نخواهد یافت اما از صعود شدید آن کاسته می‌شود. در حال حاضر بسیاری از افراد که می‌خواستند پروژه‌ای را شروع کنند به سمت بازارهای موازی رفته‌اند، برای اینکه سودآوری کوتاه‌مدتی برایشان داشته باشند.

ضرورت ایجاد تناسب میان عرضه و تقاضا

کارشناس بازار مسکن راهکار تعادل‌بخشی به بخش‌های اقتصادی را ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضا دانست و افزود: هم‌اکنون با عدم تعادل در بازارها مواجه هستیم و این بخش‌ها سنخیت مشابهی دارند. وقتی تولیدات صنایع و بخش‌های مولد در وضعیت مناسبی قرار ندارد یا کفاف نمی‌دهد، قیمت سهام در بورس نیز نوسانی می‌شود. از آن طرف مداخلاتی در بورس رخ می‌دهد که از جنس مداخلات در بازارهای طلا و ارز است. این اقدامات تاثیرات ریشه‌ای نمی‌گذارد. زینعلی ادامه داد: سرمایه‌گذار سریعا خلاءها را پیدا می‌کند و به آن سمت می‌رود، زیرا به دنبال سود کوتاه‌مدت است. در یک دوره، بورس اوج می‌گیرد و سرمایه‌ها به آن سمت می‌روند. در مقطعی بازار مسکن دچار این وضعیت می‌شود، یک موقع هم در بازار ارز این اتفاق می‌افتد. در ایران کسی به شکل بلندمدت در بورس سرمایه‌گذاری نمی‌کند. همه می‌خواهند سریع به سود برسند. این باعث خروج سریع از یک بازار و ورود سریع به یک بازار دیگر می‌شود. وی درباره وضعیت این روزهای ساخت و ساز گفت: بازار مسکن با کمبود در عرضه مواجه شده و تیم فعلی وزارت راه‌وشهرسازی نتوانسته در یک سال گذشته پاسخ مناسبی به تقاضاها بدهد. البته افراد خوبی در وزارتخانه هستند و تلاش‌هایی هم کرده‌اند ولی ظرفیت چندانی در تیم وزارت راه‌وشهرسازی وجود ندارد که بتوانند کارها را پیش ببرند. بنابراین بعید می‌دانم بتوانند اثرگذاری داشته باشند.

روند صعودی قیمت مسکن

روند کاهش نرخ رشد ماهانه قیمت در بازار مسکن شهر تهران که از تیرماه امسال آغاز شده بود بر اساس گزارش دو متولی ارائه آمار، ادامه پیدا کرد.

طبق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت خانه در تهران در مهرماه به ۷/۴۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسید که در مقایسه با شهریورماه ۲/۱ درصد و نسبت به ماه مشابه در سال قبل ۲/۳۸ درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین مرکز آمار متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان در تهران را ۴/۴۶ میلیون و متوسط حسابی آن را ۳/۴۴ میلیون تومان اعلام کرد. تعداد معاملات نیز بر اساس گزارش بانک مرکزی ۴/۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به‌ترتیب ۲/۱۰ و یک درصد کاهش یافته است.

افزایش قیمت مسکن متوقف نخواهد شد

یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: شواهد بازار و هزینه ساخت و ساز حاکی از آن است که افزایش قیمت مسکن به طور قطع متوقف نخواهد شد. هزینه تمام‌شده ساخت مسکن به شدت افزایش یافته‌ و شاهد افزایش قیمت قابل توجه مصالح ساختمانی، قیمت زمین و هزینه مجوزها هستیم و هزینه‌های مالیاتی هم به این رقم اضافه می‌شود.

فردین یزدانی با اشاره به ادامه افزایش قیمت مسکن افزود: شواهد بازار و هزینه ساخت و ساز حاکی از آن است که افزایش قیمت مسکن به طور قطع متوقف نخواهد شد. هزینه تمام‌شده ساخت مسکن به شدت افزایش یافته‌ و شاهد افزایش قیمت قابل توجه مصالح ساختمانی، قیمت زمین و هزینه مجوزها هستیم و هزینه‌های مالیاتی هم به این رقم اضافه می‌شود.

او درباره تقاضا در بازار مسکن و اثرگذاری تغییرات نرخ ارز در این بازار ادامه داد: در حال حاضر در این شرایط هم برای خرید و فروش مسکن، تقاضا تا حدی وجود دارد و البته تقاضا تحت تاثیر تغییرات قیمت دلار است. افزایش قیمت دلار هم در افزایش قیمت مسکن اثرگذار است و این اثرگذاری تغییرات بازار ارز روی بازار مسکن با فاصله کمی خود را نشان می‌دهد اما هنوز قیمت ارز رشد قابل‌توجهی نداشته که تاثیر آنچنانی و معناداری روی قیمت مسکن داشته باشد.

گرانی ارز و تاثیراتش بر بازار مسکن

این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: موضوع مهم در بحث ارتباط بازار ارز با بازار مسکن این است که با توجه به چشم‌انداز بازار ارز و ادامه‌دار بودن روند افزایش قیمت ارز قاعدتا این انتظار تورمی از همین امروز اثر خود را بر بازار مسکن می‌گذارد.

یزدانی با اشاره به قیمت تمام‌شده واحدهای نهضت ملی مسکن در اطراف تهران و شهرهای جدید حومه پایتخت گفت: با حذف قیمت زمین، باید میانگین هزینه تمام‌شده برای ساخت هر مترمربع نهضت ملی مسکن ۸ میلیون تومان باشد و با هزینه‌های امروز امکان ساخت مسکن کمتر از این قیمت‌ وجود ندارد البته اخبارهایی منتشر شده مبنی بر اینکه انبوه‌سازان قیمتی بین ۱۰ تا ۱۴ میلیون تومان برای ساخت نهضت ملی مسکن درخواست داده‌‌اند.

او با بیان اینکه ساخت ۴ میلیون مسکن در چهار سال شوخی بود، ادامه داد: ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال آرزوی شیرین مقامات در دوره انتخابات بود و نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی صادر شده نشان می‌دهد که این پروژه در چه وضعیتی قرار دارد و در خوش‌بینانه‌ترین حالت تا پایان عمر دولت، شاید بتوانند کمتر از یک میلیون واحد بسازند.

کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به هزینه‌های ساخت این پروژه اظهار داشت: با یک حساب سرانگشتی می‌توان دریافت که این پروژه به چه اعتبارات عظیمی نیاز دارد. با در نظر گرفتن نرخ دلار امروز، ۴ میلیون واحد باید در مقیاس میانگین ۱۰۰ متر در ۱۰ میلیون تومان هزینه حداقلی تمام‌شده ضرب شود و علاوه بر آن هزینه‌های فراهم آوردن زیرساخت‌ها و احداث زیربناها باید به این اعتبارات اضافه شود. قاعدتا بدون تامین این منابع امکان اجرای پروژه وجود ندارد.

یزدانی گفت: بخشی از آن چیزی که افتتاح شده می‌شود باقی‌مانده پروژه اقدام ملی مسکن دولت گذشته و حتی باقی‌مانده مسکن مهر که به نام نهضت ملی مسکن به متقاضیان تحویل خواهد شد، چراکه مدت زمان ساخت این واحدها در بهترین حالت کارآمد و مدیریت در صورت تامین منابع، دو سال بوده که امروز هم بیش از یک سال و ۴ ماه از عمر دولت گذشته است.

او تاکید کرد: موضوع مهم این است در حالی که مخاطب این پروژه افراد کم‌درآمد تعریف شده‌اند اما اخیرا اعلام کرده‌اند که کارمندان دولت هم برای خانه دوم امکان ثبت‌نام دارند یا اینکه به افراد زمین می‌دهیم برای ساخت خانه‌های ویلایی.

این در حالی است که اساسا دولت مسوولیتی برای تامین خانه دوم کارمندان و کارکنان خود ندارد. اما از آنجایی که نتوانسته‌اند دهک‌های کم‌درآمد را جذب کنند به سمت کارمندان و طبقه متوسط رفته‌اند، چراکه گزارش‌های بانک مسکن نشان می‌‌دهد از جمعیت ثبت‌نام‌کنندگان درصد قابل‌توجهی نتوانستند آورده اولیه را واریز کنند.

کاهش قیمت مسکن در گروی تغییر در نرخ بهره حقیقی است

پیمان مولوی اقتصاددان در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» می‌گوید: نرخ دلاری مسکن در حال نزول است. این نرخ در حال نزدیک شدن به خط کف قیمتی خود است. سیگنالی که از این موضوع دریافت می‌کنیم این است که رشد نرخ ارز بسیار سریع بوده و اکنون زمان مناسبی است که به ملک تبدیل شود.

مولوی در ادامه می‌افزاید: هر زمان که رشد نرخ ارز را شاهد باشیم، از طرف دیگر به صورت ناخودآگاه فشار بر بازار املاک و مستغلات وارده آمده و موجب افزایش نرخ آن می‌شود. اما از آنجایی که دلار در اقتصاد ایران همواره در دست دولت‌ها بوده است، رشدش در ۳۰ سال، ۲۰ سال، ۱۰ سال و ۵ سال گذشته از بازار مسکن پایین‌تر بوده است، چراکه کنترل نرخ ارز در دست دولت است، اما بازار املاک و مستغلات مسیر خودش را طی می‌کند. این اقتصاددان می‌گوید: به همین خاطر در ۳۰ سال گذشته انحراف بسیار زیادی از مترمربع هزار دلاری در مسکن در تهران داریم. به سمت‌های ۱۳۰۰ و ۱۴۰۰ و در برهه زمانی دیگری در سال ۹۷ به پایین‌تر از آن رسید. مولوی در ادامه می‌گوید: پیش‌بینی بر این اساس است که بازار املاک و مستغلات نیز به صورت ناخودآگاه خودش را با این بازار هماهنگ کند. گرچه سرعت این هماهنگی کند است ولی در نهایت بازار ملک نیز خودش را با این نرخ دلار هماهنگ خواهد کرد.
او با اشاره به اینکه اکنون در طولانی‌ترین دوره رونق بازار املاک و مستغلات هستیم، می‌گوید: از لحاظ زمانی دوره رکود رسیده است ولی از لحاظ قیمتی در مهرماه شاهد این بودیم که کاهش معاملات صورت گرفت ولی از طرفی قیمت‌ها تا ۵/۱ درصد رشد کردند.
مولوی تاکید می‌کند: تا وقتی تورم وجود دارد و تغییری در نرخ بهره حقیقی ایجاد نشود، بازار املاک و مستغلات رو به پایین حرکت نخواهد کرد. اما اگر تاثیر رشد نرخ دلار بر مسکن مدنظر باشد، باید گفت که ممکن است تا پایان سال این اتفاق بیفتد ولی نه به سرعت.