واکنش‌ها به فروش سانتیمتری مسکن
به گزارش جهان صنعت نیوز: سرمایه‌گذار می‌تواند به‌جای خرید یک ملک کامل که سرمایه زیادی می‌خواهد، ملک را به صورت متری خریداری کند. وی افزود: امیدواریم بتوانیم فروش متری مسکن را با این ابزار محقق کنیم یعنی شخصی که نمی‌تواند یک ملک ۸۰ متری را خریداری کند، با اندک سرمایه خود امکان خرید یک تا دو متر یا متراژ کمتر را داشته باشد. بر اساس اعلام رئیس صندوق بازنشستگی کشور قرار است خانه‌های متری و سانتیمتری در بورس مورد معامله قرار بگیرند تا مردم صاحب خانه شوند.
همچنین «محمد اسکندری» رئیس صندوق بازنشستگی کشور با اشاره به طرح صندوق املاک و مستغلات گفت: در صندوق املاک و مستغلات با قیمت بازار می‌توان، نه تنها به صورت متری بلکه به صورت سانتیمتری هم خانه خرید.
فعالان بازار سرمایه نسبت به این موضوع واکنش نشان دادند؛ یکی از مخاطبان تجارت‌نیوز نوشت: «متری بخرید سانتی و میلی‌متری تحویل بگیرید.» «خرید سانتیمتری یا حتی متری مسکن آن هم در بورس چه دردی از مردم دوا می‌کند؟ اگر هدف حفظ ارزش واحد پولشان باشد که بورس با این سابقه گزینه مناسبی نیست و از طرفی خرید چند متر از مسکن منجر به خانه‌دارشدن آنان نخواهد شد.»
«املاک مثل سهام بورس ارزان نمی‌شن؛ گران‌تر از دیروز! این طرح محکوم به شکسته.»
تجارت‌نیوز در گزارشی نوشت: «بورس چگونه ارزشگذاری می‌کند؟اما گروهی دیگر نسبت به ابهامات این طرح اعتراض داشتند، چراکه مشخص نیست سهامدار چه ملکی و از کجا می‌خرد. برای نمونه فردی قصد دارد یک متر خانه از منطقه ۲ تهران بخرد اما به علت مشخص نبودن وضعیت یک متر خانه از منطقه ۱۸ می‌خرد. سازمان بورس نیز باید این موضوع را مشخص کند؛ یعنی اگر قرار است ملکی در بازار سرمایه عرضه شود، در مرحله اول باید مختصات آن مشخص شود و پس از آن ارزشگذاری شود تا سهامدار بتواند سرمایه‌گذاری کند.
«طرح مبهمیه؛ چطور می‌شه چیزی که موجودیت فیزیکی نداره رو ارزشگذاری کرد و خرید؟»
«ابهامش زیاده اما مشخص نیست کی از کجا خونه میخره»
«دارایکم و پالایش، کم بود خونه یک‌ونیم متری هم اضافه شد.»
شوخی با آینده
در این بین بسیاری از افراد این طرح را به آینده خود گره زده‌اند. سرمایه‌گذاران عقیده دارند که با یک سانت و یک متر نمی‌توان خانه‌دار شد و مسوولان باید راهکار دیگری برای خانه‌دار شدن مردم در نظر بگیرند.
شوخی و کنایه‌های زیادی با طرح فروش متری مسکن شد و کاربری نوشت: «آقا داماد خونه دارن؟ بله بله؛ یک‌ونیم متر خونه دارن!»
«من فردا برم خواستگاری! همه چی حل شد به همه میگم چند سانت خونه دارم.»
اما برخی از سهامداران واکنش شدیدی نشان دادند و یکی از مخاطبان تجارت‌نیوز نوشت: «خجالت نکشید قبر هم متری بفروشید!»
«چقدر خوب قبر منم جور شد یک متر برام کفاف میده»به نظر می‌رسد که سازمان بورس باید ابهامات صندوق املاک و مستغلات را مشخص کند تا سهامداران یه قطعیت در خصوص سرمایه‌گذاری برسند.
بورس املاک در چه شرایطی بیشتر سود می‌دهد؟
یک کارشناس بازار مسکن گفت: یکی از انتقادها به صندوق املاک و مستغلات که روز شنبه رونمایی شد، این است که به پروژه‌های در حال بهره‌برداری اختصاص دارد، در حالی که راهکار درست این است که در قالب صندوق زمین و ساختمان پروژه از ابتدا شروع شود و ارزش‌افزوده ایجاد کند.
خشایار باقرپور در گفت‌وگو با ایسنا درباره آغاز معاملات صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات اظهار کرد: تقریبا دو سال قبل بحث بورس املاک و مستغلات مطرح شد که واکنش‌های متفاوتی را در پی داشت، زیرا در آن مقطع مساله تضییع دارایی‌های مردم در بورس اتفاق افتاده بود و اغلب کارشناسان گفتند هرچه تحت عنوان بورس بخواهد وارد فضای اقتصادی عمومی جامعه شود با شکست مواجه می‌شود.
بر این اساس هم‌اکنون صندوق املاک و مستغلات را ذیل فرابورس رونمایی کردند.
وی افزود: صندوق املاک و مستغلات تفاوت عمده‌ای با صندوق زمین و ساختمان دارد؛ صندوق املاک و مستغلات روی ساختمان‌های آماده بهره‌برداری تمرکز دارد، در حالی که صندوق زمین و ساختمان به پروژه‌هایی می‌پردازد که قرار است ساخته شود و یک فضای تولیدی به صنعت ساختمان می‌دهد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به عرضه یک ساختمان اداری ۹۰۰ متری در شمال تهران در قالب صندوق املاک و مستغلات گفت: اعلام شده که پروژه‌هایی از این دست قرار است از دو محل شامل اجاره و افزایش قیمت ساختمان به سهامداران سود بدهد. سوال این است که اگر این پروژه‌ها ذاتا سودده بودند آیا بدون مشتری می‌ماند که بخواهد وارد بورس شود؟ به نظر می‌رسد برخی از این املاک روی دست مالکان مانده است، بنابراین شاید نتواند ارزش‌افزوده قابل‌توجهی برای سهامدار ایجاد کند.
بازار اجاره ۵۰ درصد در ضرر است
باقرپور خاطرنشان کرد: نکته دیگر بحث P به R است که ارزش و جایگاه سرمایه‌گذاری روی ملک نسبت به درآمد از محل اجاره و میزان توجیه‌پذیری آن را نشان می‌دهد. تا سال‌های متمادی این نسبت در محدوده عدد ۲۰ قرار داشت که با رشد قیمت‌ها در سال‌های اخیر این نسبت تا ۴۰ افزایش پیدا کرد. یعنی ارزش سرمایه‌گذاری ملک به نیت درآمد از اجاره نصف شد. با رشد اجاره‌بها در یک سال گذشته اجاره‌بها ۱.۷ برابر قیمت مسکن رشد کرده و P به R به عدد ۳۰ رسیده اما هم‌چنان ۵۰ درصد نسبت به گذشته در ضرر است. یعنی کسی که به قصد اجاره نسبت به خرید ملک سرمایه‌گذاری می‌کند در مقایسه با چهار سال قبل سود کمتری می‌برد.
وی تصریح کرد: با این اوصاف، سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات به قصد دریافت سود اجاره توجیه اقتصادی بالایی ندارد. مضافا اینکه وقتی اجاره‌بها افزایش یابد جامعه متضرر می‌شود. از محل افزایش قیمت مسکن نیز با تورمی که سعی می‌کنیم مهارش کنیم باید سهامدار سود ببرد. هر دو این موارد به ضرر جامعه و خود سهامداران است. از طرف دیگر پس از کسر هزینه‌ها سود تخصیص می‌یابد، زیرا درصدی از درآمدها صرف مدیریت این طرح می‌شود که عایدی چندانی برای سهامدار ندارد.
این کارشناس بازار مسکن، بهبود شرایط اقتصادی و کنترل قیمت مسکن را ضروری دانست و گفت: طرح‌هایی مثل صندوق املاک و مستغلات، جریانی برخلاف کنترل تورم را ایجاد می‌کند. مدل‌های خارجی این طرح‌ها وجود دارند که موفق بوده‌اند اما نباید هر چیزی که هر جای دنیا بوده عینا کپی کنیم. صندوق‌های املاک در جهان شرایط باثبات‌تری دارند، پس کپی‌برداری از طرح‌های آنها الزامات خاص خود را دارد.
باقرپور، راهکار درست را استفاده از تعاونی‌های توزیعی در بخش املاک دانست و گفت: املاک و مستغلات باید به تعاونی‌های توزیعی سپرده شوند. شأن تشکل‌های مردم‌نهاد و مشخصا تعاونی‌های توزیعی و تعاونی‌های خدمات و پشتیبانی بحث نگهداری و بهره‌برداری است، بنابراین سرمایه دچار هدررفت نمی‌شود. هزینه‌ها در تعاونی‌ها به مراتب کمتر است.
اگر بخواهیم از محل پروژه، مردم را به سود برسانیم باز هم تعاونی‌های تولیدی محل مناسبی برای این کار هستند. در تمام این ساختارها باید مراقبت کنیم که بازار اجاره و مسکن دچار التهاب نشوند و مساله تورم را حل کنیم.
وی با ذکر مثالی در این خصوص گفت: سرمایه‌گذاری باید در بخشی انجام شود که ارزش‌افزوده ایجاد شود.
در قالب صندوق املاک و مستغلات یک پروژه آماده عرضه می‌شود که طبیعتا ظرفیت بازده سرمایه در آن تکمیل شده و جای پیشرفت خیلی زیادی ندارد، مگر اینکه سوار تورم شود. اما در قالب صندوق زمین و ساختمان پروژه از ابتدا شروع می‌شود و فارغ از بحث تورم عمومی جامعه ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند.
لینک کوتاه :