سیگنال افزایش قیمت مسکن با خروج سازندگان

به گزارش جهان صنعت نیوز، نگاهی به مهم‌ترین شاخص های موثر بر قیمت مسکن حاکی از شرایط نه چندان مناسب بازار مسکم است. یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی که تقریبا تمام سرمایه‌گذاران بازار مسکن با آن دست‌و‌پنجه نرم می‌کنند، افزایش قیمت ناگهانی مصالح ساختمانی است. موضوعی که در نهایت بر قیمت تمام‌شده مسکن نیز اثر می‌گذارد.

اغلب کارشناسان عقیده دارند در صورت ادامه افزایش قیمت مصالح ساختمانی، ثبات و کاهش قیمت مسکن دور از انتظار است. در حال حاضر، دغدغه اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی همین مساله است و می‌گویند تا زمانی که تورم بالایی در بازار مصالح ساختمانی وجود دارد، حضور در این بازار به‌صرفه نخواهد بود.

این در حالی است که قیمت نهاده‌های ساختمانی تنها یکی از عوامل موثر بر قیمت مسکن است. به این ترتیب برای اینکه وضعیت بازار مسکن به خوبی بررسی شود، باید ابتدا تحلیل درستی از متغیرهای موثر بر قیمت مسکن داشت و سپس به سراغ پیش ‌بینی وضع موجود رفت.

عوامل موثر بر قیمت مسکن

به‌طور کلی چهار عامل بر قیمت مسکن اثر می‌گذارند که شامل قیمت مصالح ساختمانی، نرخ دلار، قیمت زمین و تورم عمومی هستند. البته ممکن است اثرگذاری هر یک از این عوامل کم یا زیاد باشد. حتی ممکن است این اثرگذاری سریع یا در طولانی ‌مدت باشد که تمام این فاکتورها نیز در اهمیت‌شان موثر خواهند بود.

به عنوان مثال، برای تعیین میزان اثرگذاری قیمت مصالح ساختمانی روی قیمت مسکن، باید قیمت مصالح را به صورت میان‌مدت و بلند‌مدت بررسی و آن را با قیمت خانه در طول سالیان مختلف مقایسه کرد. به این ترتیب می‌توان برآورد درستی نسبت به میزان اهمیت قیمت مصالح ساختمانی داشت.

بررسی این عوامل توسط سرمایه‌گذار و سازنده بسیار ضروری است. چرا که مشخص می‌کند آیا قیمت خانه ، سطح متعارفی دارد یا اینکه درگیر تورم شده است. همچنین می‌توان نسبت تورم عمومی را به تورم مسکن سنجید. در صورتی که قیمت مسکن از تورم مصالح بیشتر شود، می‌توان احتمال کاهش قیمت مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت‌ها به استطاعت خریداران را به وضوح مشاهده کرد. این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را فراهم می‌آورد. چرا که سازندگان مطمئن می‌شوند که معاملات مسکن دوباره رونق پیدا کرده و وضعیت بهبود پیدا می‌کند.

همسویی قیمت مصالح ساختمانی با رشد ارزی

سال ۹۶ با رونق معاملات مسکن، بازار به خوبی پیش می‌رفت. اما ناگهان با جهش بزرگ سال ۹۷ رو‌به‌رو شدیم. از آن موقع تا‌کنون، قیمت مصالح ساختمانی به‌طور میانگین ۷.۸ برابر شده است. این در حالی است که قیمت میانگین هر مترمربع مسکن تا اواسط پاییز امسال در شهر تهران حدودا ۹.۱ برابر شده است.

البته لازم به ذکر است که گزارش رسمی از تغییرات شاخص قیمت مصالح در بهار امسال هنوز منتشر نشده است. اعداد و ارقامی که اعلام می‌شود بر اساس شاخص پایان سال ۱۴۰۰ است. در ضمن فراموش نکنید که قیمت دلار نیز از ابتدای سال ۹۶ تا بهار سال ۱۴۰۱، در حدود ۷.۹ برابر شده است.

به همین دلیل است که چه مسکن را با ارز مقایسه کنیم و چه با قیمت مصالح ساختمانی، تورم آن بیشتر بوده است و در طی این چند سال، همواره تورم مسکن از تغییرات متغیرهای اثرگذاری روی آن جلوتر بوده است. نکته مهمی که در این میان مطرح می‌شود این است که میزان رشد قیمت مصالح ساختمانی و ارز، خیلی نزدیک به هم بوده‌اند که به خوبی نشان می‌دهد قیمت مصالح ساختمانی به دلیل وارداتی بودن، از قیمت دلار اثر می‌گیرد. بنابراین می‌توان با قاطعیت اعلام کرد که در طول این سال‌ها، قیمت مصالح ساختمانی تا حد زیادی با رشد ارزی همسو بوده است.

سبقت قیمت خانه از تورم مصالح ساختمانی

حال باید بررسی کرد که چرا تورم مسکن از تورم مصالح ساختمانی و نرخ ارز پیشی گرفته است. در حقیقت قیاس این شاخص‌ها به خوبی نشان می‌دهد که نگرانی سازندگان ساختمانی برای اثر تورم مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن، در طول این سال‌ها منطقی نبوده است. چرا که حتی در حال حاضر نیز قیمت خانه همواره از تورم مصالح ساختمانی بیشتر است.

همچنین نباید فراموش کرد که حدود دو سال است تورم مصالح شروع شده و با توجه به این که جهش قیمت مسکن از سال ۹۷ شروع شد، فاصله‌ای دوساله میان آن وجود دارد. جالب اینجاست که بسیاری از سازندگان این مساله را نادیده می‌گیرند و همچنان به دلیل گرانی مصالح ساختمانی، دست به ساخت‌وساز نمی‌زنند و ابراز نگرانی می‌کنند.

در صورتی که اگر دید بلندمدتی بر روند طی‌شده از سال ۹۶ تا ۱۴۰۱، داشته باشیم، مشخص می‌شود که قیمت خانه در مقایسه با تراز دلاری، همیشه ۱۰ درصد بیشتر از سطح انتظار رشد کرده است. برای اینکه به سطح متعارف همتراز با دلار و تورم مصالح برگردد، باید کمی کاهش پیدا کند.

این مسائل به خوبی نشان می‌دهد که تورم قیمت خانه، تماما به دلیل گران شدن مصالح ساختمانی نیست. به نظر می‌آید که بسیاری از سازندگان دلایل دیگری برای خارج شدن از این بازار داشته‌اند.

برخی از کارشناسان چنین تحلیل می‌کنند که ورود به بازارهای موازی مثل دلار، سود بیشتری برای تولیدکنندگان مسکن داشته است. همچنین در این میان برخی از آنها به کشورهای همسایه مهاجرت کرده‌اند و ساخت‌وساز در آنجا را ایمن‌تر می‌دانند.

اخبار برگزیدهمسکن