آدرس غلط جدید؛ معاملات مکرّر مسکن و مالیات بر آن

بر اساس ماده ۱ پیش‌نویس اولیه مالیات بر انجام معاملات مکرّر واحدهای مسکونی و اراضی با کاربری مسکونی، تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که پس از ابلاغ این قانون اقدام به تملّک واحد مسکونی یا زمین با کاربری مسکونی از هر طریق می­‌کنند در صورتی که نسبت به انتقال مالکیت از هر طریق به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر در کمتر از یک سال بنمایند می­‌بایست ۶۰ درصد مازاد مبلغ فروش نسبت به خرید خود را به عنوان مالیات به دولت بپردازند. این میزان در سال دوّم به ۴۰ درصد، سال سوّم به ۲۰ درصد، سال چهارم به ۱۰درصد و در سال پنجم به ۵ درصد تقلیل می‌­یابد.

بنا بر اظهار مسئولین وزارت راه و شهرسازی هدف از این لایحه حذف سفته­ بازی در بازار مسکن و هدایت سرمایه‌­ها به سمت تولید مسکن بوده است. امّا سؤال اینجاست که چنین هدف­‌گذاری با برنامه و راه­کار تدوین شده سنخیّت دارد؟

فی‌­نفسه این سرفصل مالیاتی منطقی است و در بسیاری از کشورهای دنیا هم در حال اجراست. امّا عدد و رقم آن به ۶۰ درصد تعیین شده در سال اوّل تکرار معامله و حتّی ۴۰ درصد آن برای سال دوّم شباهت هم ندارد.

چرا باید از طرف دیگر بام غش کنیم؟ این قانون در کشورهای دیگر سقف زمانی ۲ تا ۳ سال برای اجرا دارد. اما در این لایحه تا ۵ سال مالیات بر عایدی فروش ملک پیش بینی شده است.

این که دولت محترم از موضع انفعالی نسبت به اتّفاقات بازار مسکن خارج شده و دغدغه کنترل قیمت­‌ها را دارد مقوله‌­ای قابل ستایش است. امّا چنین قانونی با شرایط کشور ما چقدر قابلیّت اجرا و چه میزان اثرگذاری دارد؟

چقدر معاملات مکرّر با هدف سفته­‌بازی در کشور انجام می­‌پذیرد و چقدر بحران­‌های موجود در این بازار به معاملات مکرّر برمی­‌گردد؟ اگر شرایط اقتصادی به گونه‌­ای باشد که افراد طیّ معاملات مکرّر سود عایدشان شود، باید مالیات هم بپردازند. امّا وقتی تورّم ۵۰درصدی بدون دخالت این قبیل معاملات وجود دارد، یعنی اگر ملکی امروز بخرید ۱۰میلیارد، بدون هیچ فعل و انفعالی همین ملک یک ­سال بعد ۱۵ میلیارد قیمت دارد، شما دیگر سود نکردید. ارزش پول کاهش یافته. چه مالیاتی بر این فرآیند قابل اجراست؟

آمار معاملات مکرّر و وزن آن­ها در تورّم بازار مسکن چقدر است؟ مگر جز این است که عموم افراد اگر هنوز توانی برای خرید مسکن به نیّت سرمایه‌­گذاری داشته باشند، این کار را با هدف حفظ ارزش دارایی خود انجام می­دهند.

آیا باز هم نمی‌­خواهیم قبول کنیم که بازار مسکن متأثر از پارامترهای کلان اقتصادی کشور است؟

یک روز تقصیر را گردن دفاتر مشاور املاک می‌­اندازند. کمیسیون آن­ها از معاملات را نصف می‌­کنند. آیا قیمت‌­ها مهار شد؟

یک روز بازار مصالح را مقصّر جلوه می‌­دهند. قیمت‌­گذاری دستوری در بازار مصالح حکم‌­فرما می‌­شود. آیا بازار مسکن کنترل شد؟

قانون سقف اجاره بها مصوّب کردند. حتّی در یک مورد اجاره‌­نامه، قیمت­ها کنترل نشد!

الان هم بحث یک آدرس غلط دیگر در میان است.

این که بگوییم با وضع این قانون سفته‌­بازی در بازار مسکن برچیده می­‌شود، نه تنها آثار مثبتی ندارد بلکه احتمال شوک قیمتی در همین بدو امر را هم پدید می­‌آورد. یعنی بازار برای مقابله با پدیده جدید در کوتاه مدّت با استقبال از افزایش پیش از موعد قیمت‌­ها، گارد خواهد گرفت. چه بسا در آینده مثل همه موارد قبل، بار این هزینه هم بر دوش مصرف ­کننده قرار گیرد. به خصوص این که ارتفاع موج تورّم مسکن در مناطق ضعیف و آسیب­‌پذیر شهری و حومه به مراتب بیشتر از مناطق برخوردار است.

 تا کی باید وضع قوانین ناکارآمد از پشت درهای بسته، بدون شناخت از فضای واقعی بازارها ادامه پیدا کند؟ چرا مسکن را مثل خودرو می­‌شناسند که فرد از کارخانه ارزان می­‌خرد و در بازار با سود کلان می­‌فروشد. سرمایه­‌گذاران حوزه مسکن عمدتاً با برنامه بلندمدّت وارد بازار می­‌شوند نه به صورت معاملات دست به دست و فوری.

اگر کسی ملکی خرید و روی آن ارزش افزوده‌­ای مثل بازسازی انجام داد و با قیمت بالاتر فروخت تکلیف چیست؟ این که سفته‌­بازی نیست. هزینه­‌هایی که برای این منظور متحمّل شده کجا به حساب می‌­آیند؟ اگر همین صنعت بازسازی را هم تعطیل کنیم، به جز تبعات اقتصادی متعلّق به خودش، عمر مفید ساختمان­‌هایمان را هم کاهش خواهیم داد.

با معاملات و مبادلات پولی غیررسمی چه می­‌کنیم؟ مثلاً بخشی از ثمن معاملات که مشمول مالیات می­‌شود به طرق دیگر مبادله شود: طلا، دلار، سکّه یا مبادی غیررسمی پولی…

چرا باید فکر کنیم که این قانون باعث هدایت سرمایه‌­ها از فضای سفته‌­بازی به سمت تولید خواهد شد؟ متولّیان و طرّاحان این لایحه چقدر اعداد و ارقام و فرآیندهای تولید مسکن را می­‌شناسند که تصوّر می­‌کنند افراد با چند میلیارد تومان سرمایه خرید یک واحد مسکونی می‌­توانند به سمت تولید آن کوچ ­کنند؟ آیا قبل از وضع قانون، بستر و زیرساخت و فرهنگ این کار ایجاد شده؟ برای یک معامله‌­گر حرفه‌­ای املاک فرار مالیاتی ساده­‌تر است یا ساخت و ساز؟

بازار مسکن از رکودی عمیق توأم با تورّم رنج می­‌کشد. این که حجم معاملات در این بخش را باز هم کاهش دهیم چه ثمری دارد؟ مسکن کالایی مصرفی است. هیچ کس منکر این نخواهد بود که نگاه سرمایه­‌ای به مسکن تبعات اقتصادی بسیار مضرّی دارد. امّا برای جایگزینی که عطش سرمایه­‌گذاری ملکی را به جای مسکن در فضای دیگری جوابگو باشد، چه تمهیدی اندیشیده شده؟

«بیم و امید» کنار هم مفهوم پیدا می­‌کند. این که فقط بخش اوّل این ترکیب در دستور کار قرار گیرد همان نتیجه‌­ای را رقم می­‌زند که قبلاً هم دیده‌­ایم.

وقتی یک سوّم جامعه مستأجر و محروم از مالکیّت مسکن هستند یعنی اوّل باید نیاز مصرفی بازار را پاسخگو باشیم، بعد اگر سفته بازی باقی ماند، دستانش را از بازار کوتاه کنیم.

اوضاع بازار مسکن آشفته است. اگر به همین منوال ادامه دهیم، آشفته‌­تر هم می­‌شود. «مهار تورّم و رشد تولید» لازم و ملزوم هم هستند. به شرطی که اشتباهات تک بُعدی نگری خود را ادامه ندهیم.

قانونی که اثربخشی نداشته باشد یک درد است. وقتی قانون ضمانت اجرا هم نداشته باشد و بی­‌اعتبار شود دردی دیگر.

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران

مسکنیادداشت