فنر بازار مسکن تا ابد فشرده نمی‌ماند
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران گفت: دولت احتمالا تا انتخابات مجلس در اسفندماه اجازه نمی‌دهد بازارهای ارز و مسکن دچار رشد قیمت شود اما تا بعد از انتخابات بعید است که بتواند این وضعیت را نگه دارد؛ زیرا از یک طرف با تورم سنگین 44 درصد مواجهیم و از طرف دیگر بازارهای ارز، طلا و مسکن کنترل شده است. این یعنی نگه داشتن فنر قیمت دلار و مسکن که نمی‌تواند تا ابد فشرده بماند و با هجوم نقدینگی به این بازارها رها می‌شود.
حسن محتشم در گفت‌وگو با جهان صنعت نیوز اظهار کرد: این موضوع که بازار مسکن در چند ماه اخیر مقداری به زعم دولت به آرامش رسیده یا به نوعی کاهشی بوده در واقع آرامش موقت است. طبق آمار نیز قیمتها نسبت به سال گذشته ۵۴ درصد افزایش یافته است. آذر پارسال قیمت مسکن در تهران متری ۴۸ میلیون تومان بود، الان متری ۷۴ میلیون تومان است. البته میانگین وزنی به بالای ۸۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است.
وی افزود: وقتی دولت نقدینگی را قفل می‌کند و سرعت گردش اقتصادی را می‌گیرد طبیعتا در این فضا تقاضا در همه بازارها کاهش می‌یابد. از آن طرف به دلیل عرضه‌ای که وجود دارد برخی افراد ناچارند کالای خود را زیر قیمت بفروشند. اما این اسمش آرامش نیست. آرامش زمانی است که کسب و کارها فعال باشد. هم‌اکنون تولید رونق ندارد و نقدینگی در بانکها فریز شده است. بانک موظف است ۲۵ درصد سود به سپرده‌ها بدهد. این یعنی افزایش حجم نقدینگی که اثراتش در آینده به صورت تورم بروز می‌کند. البته نرخ تورم ۴۴ درصد کنونی هم بسیار بالاست.
سیاست انقباضی دولت همانند نگه داشتن فنر است
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه سیاستهای انقباضی کنونی دولت به مثابه نگه داشتن فنر بازارها است، بیان کرد: با توجه به سپرده های شش ماهه تا یک ساله بانکها فشردن این فنر توسط سیاست‌گذار ممکن است شش ماه تا یک سال بازارها را آرام کند اما با کوچکترین محرکی در آینده رها می‌شود. مهمترین محرک سرازیر شدن نقدینگی به بازارها است. با توجه به اینکه تولید بسیار کم‌رمق شده پولها به سمت بازارهای بورس، ارز، طلا، مسکن و بعضا خودرو میرود. رشد خزنده کنونی شاید از نظر دولت قابل قبول باشد اما اقتصاد قانون خودش را دارد و با امید و آرزو بیگانه است. زمانی که پول پرقدرت به بازارها حمله کند با جهش قیمت مواجه می‌شویم.
محتشم خاطرنشان کرد: رویه‌ای که دولت سیزدهم در پیش گرفته رویه تکراری دولتهای گذشته است که امکان کنترل قمیتها در این فضا وجود ندارد. اگر یارانه‌ها را بردارد روی طبقه متوسط و پایین و حقوق‌بگیر فشار می‌آید که روز به روز سفره‌شان کوچکتر می‌شود. دولت زمانی می‌تواند بگوید کار درست را انجام می‌دهم که نرخ ارز برای مدت طولانی ثابت باشد. این چندنرخی بودن ارز که هم‌اکنون وجود دارد فقط به سوءاستفاده کسانی می‌انجامد که به اسم واردات، دلار ارزان می‌گیرند و آن را در بازار آزاد می‌فروشند.
وی تصریح کرد: با توجه به نبود تولید و نبود برنامه برای هدایت نقدینگی به سمت تولید مجددا پولها به سمت بازارها میرود که به کاهش ارزش پول ملی می‌انجامد. این یعنی افزایش قیمت در تمام کالاها از جمله مسکن که همیشه سایر بازارها را درمی‌نوردد. دولت، پروژه نهضت ملی مسکن را هم عملا نتوانسته به طور قابل قبول فعال کند. به طور پراکنده یک سری قرارداد منعقد شده که از سرعت کافی برخوردار نیست. زیرا تعهدات قیمت ساخت که در قراردادها درج می‌شود با نرخ روز فاصله می‌گیرد و سازنده و انبوه ساز می‌گوید من توان پرداخت هزینه‌های ناشی از افزایش قیمت را ندارم. در نتیجه سرعت پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها کند می‌شود و عرضه مسکن به تعویق می‌افتد.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه نهاده‌های ساختمانی با تورم نقطه به نقطه دچار رشد قیمت می‌شود گفت: هزینه ساخت از بازار مسکن تبعیت نمی‌کند و بر اساس قیمت مصالح، زمین و نیروی انسانی محاسبه می‌شود. هزینه ساخت گران شده و چون قدرت خرید برای مسکن نیست و تقاضای سرمایه‌ای هم متوقف شده، افزایش هزینه ساخت در بازار مسکن خود را نشان نمی‌دهد اما همانطور که گفتم این وضعیت موقتی است.
پیش بینی بازار مسکن
وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن بیان کرد: احتمالا تا انتخابات مجلس در اسفندماه اتفاق خاصی نمی‌افتد و دولت اجازه نمی‌دهد قیمت دلار و قیمت مسکن دچار رشد شود اما تا بعد از انتخابات بعید است که بتواند همینطور ادامه دهد؛ زیرا هزینه‌ها به طور قابل توجهی در حال افزایش است. برنامه مشخصی هم برای کنترل تورم دیده نمی‌شود. همین آذرماه تورم نقطه به نقطه از ۴۰ درصد عبور کرد و تورم سالیانه به ۴۴ درصد رسید. به نظر می‌رسد پس از انتخابات مجلس با افزایش قیمت مسکن مواجه شویم. ضمن اینکه آخر سال معمولا نقل و انتقال و خرید و فروش مسکن صورت می گیرد که بر روی قیمت اثرگذار است.
محتشم درخصوص راهکار ایجاد ثبات در بازار مسکن گفت: دولت باید ارز را تک نرخی کند، هزینه‌های تولید را پایین بیاورد و از انتشار پول بدون پشتوانه بپرهیزد. در بخش مسکن باید از این سیاستهای تولی‌گری خود دست بردارد و در ساز و کار فعالیت بخش مسکن از حداکثر توان بخش خصوصی بهره ببرد. الان به صورت پراکنده از بخش خصوصی استفاده می‌شود و بروکراسی پیچیده و دست و پاگیر همچنان بر طرحهایی مثل نهضت ملی مسکن سایه افکنده است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اینکه دولت اعلام کرده می‌خواهد مالیات‌ها را افزایش دهد تا زمانی که درآمد سرانه افزایش نیابد افراد نمی‌توانند مالیات بدهند. الان درآمد سرانه وجود ندارد. مگر چقدر می‌توانند از خانه‌های خالی مالیات بگیرند. این ارقام مشخص است و به هیچ عنوان راه حل پایداری برای کنترل بازار مسکن نیست. راه پایدار این است که تولید ملی در همه سطوح افزایش یابد اما چنین برنامه‌ای را در لایحه بودجه ۱۴۰۳ و حتی برنامه توسعه هفتم به صورت شفاف نمی‌بینیم.
اخبار برگزیدهمسکنلینک کوتاه :
سلام این آقای انبوه سازبا‌این حرف ها ش‌یعنی بازازاین‌هم‌گرانت‌باشد
فقط پاراف اول گفته های ایشان را خواندم.اشاره داشتند که قیمت مسکن منوط به قیمت طلا و دلار بوده که حال حاضر بخاطر کنترل قیمت طلا و دلار بازار مسکن راکد مانده البته که این گونه به آنصورت نخواهد بود .چون خودم در همین ۳ یا ۴ سال پیش دیدم طلا و سکه و دلار بشدت ریزش داشت اما قیمت مسکن مرتبا بالا میدفت که از املاکی پرسیدم چرا و گفت بخاطر اینکه قیمت اجناس و مصالح بالا رفته مسکن گرانتر شده .پس قیمت مسکن به آن شگل ارتباطی با دلار و طلا ندارد .کما اینکه الان هم میبینیم که قیمتها مرتب بالا میرود ولی مسکن خیر.چرا؟
چون تجربه نشان داده .مسکن تا چند سال رشد فزاینده دارد
متعاقبا هم چند سال رکود و افت قیمتها را بدنبال دارد.
مثل سالهای ۸۹ تا ۹۶ که افت ۴۵ درصدی داشت.در همین منطقه ۵ تهران طی همین سالها از ۸ تومن به ۴ یا ۵ تومن رسیده بود
برای صحت ادعا تحقیق بفرمایید.
منم خونمو به خاطر نیازم به پول نقد فروختم سالی که مسکن در رکود بود سال ۷۷ به قیمت نه میلیونو هشتصد سال ۸۰ یه هویی بعد از رکود ۷ ساله از رکود در اومد شد دویست میلیون من بیچاره شدم رفت..
مامنتظریم فنر تبدیل به شافنر بشه
با سلام
فنر فشرده کاربرد خاص خود را دارد. فنر فشرده به پارامتری اطلاق می شود که اولا کنترل کامل یا حداقل بخش عمده ای از آن در دست دولت باشد ثانیا قیمت بازار داخلی آن نسبت به سایر اقلام داخلی به مراتب کمتر نگاه داشته شده است. در بازار مسکن اولا دولت نقشی ندارد یا نقش بسیار کمرنگی دارد و در مولفه دوم قیمت مسکن از سایر بخش های اقتصادی به نسبت به مراتب بیشتر است.
اگر با نسبت دلار بسنجیم متوسط قیمت مسکن بیش از ۱۰۰۰ دلار است که نزدیک به بازارهای جهانی و حتی بیش از متوسط این قیمت در بسیاری از نقاط خارجی است اما در همان حال بسیاری از اقلام داخلی بعضا قیمت یک دهم بازار خارجی را دارند که از جمله آن متوسط درآمد کارگری است.
بنابراین استفاده از این واژه یا نشان از ناآگاهی دارد یا عامدانه درصدد برافروختن دوباره شعله تورم در این بخش اقتصادی آنهم بی توجه به واقعیت های روز است.
دولت می تواند با بستن مالیات بر دارایی مسکن بیش از نیاز، کلا مسکن از از وضعیت سرمایه گذاری به بخش مصرفی تبدیل کند و از رسوب پول در این بخش که بعضا هم پولهای مشکوک بوده یا حاصل فعالیت های ناسالم بانکی است جلوگیری نماید.
جالب است بدانید بنا بر آمار موجود هم اکنون بیش از ۲۹ میلیون واحد مسکونی در کشور داریم که با احتساب جمعیت ۸۵ میلیونی و بعد ۳/۴ خانوار ۴ میلیون مسکن بیش از نیاز وجود دارد. مشکل مسکن انباشتگی مسکن در دست عده ای محدود به قصد استثمار مردم و افزایش فاصله و شکاف بین خود و بدنه مردم است. اگر چه درذاین میان درصدی از مردم هم برای دورنماندن از این بازار پرسود، به این بخش روی آورده اند و همین گروه سرباز پیاده گروه ثروت اندوز گرده نخست می شوند.
نکته دوم اینکه رشد قیمت مسکن در طی دهه اخیر حدود ۵۰٪ بیش از بازارهای مشابه داخلی بوده است. به عنوان مثال رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱ بنا به ارقام موجود، ۲۰ تا ۳۰ درصد و در بعضی از آمار حدود ۵۰٪ بیش از تورم عمومی بوده است.
کاری که دولت می تواند انجام دهد هماهنگ کردن تورم این بخش در حد تورم عمومی است و این یعنی کاهش واقعی حدود ۳۰ درصد از قیمت های موجود مسکن.
در صورت مدیریت جدی و بدور از فشارهای ناصواب، توقف قیمت های مسکن و حتی کاهش آن، طی شدن روال طبیعی قیمت هاست و نظیر قانون ظروف مرتبطه عمل خواهد کرد و در صورت دورشدن از رایزنی های پشت پرده و مقاومت در برابر مافیای مسکن،
فشردگی فنر، اصطلاح بی جا و بی پایه است که در اینجا معنا نخواهد داشت.
این بنده خدا فکر خودش و همکارانش یعنی انبوه سازان هست که درآمدشان فقط کمی کاهش یافته و از اون پولهای سرشار زیاد خبری نیست ، آقا مگه چقدر میخواهید در مسکن خون مردم را در شیشه کنید ،؟؟؟
صد در صد سودشان بابت ساخت حالا شده مثلاً هشتاد درصد ……
اینها همه اش بازار گرمی است. حتی با این هزینه های ساخت هم قیمت مسکن یک سوم عددی است که خرید و فروش می شود و دولت می تواند و باید با کم کردن هزینه های شهرداری وتامین اجتماعی ویاسایر ارگانها … وکمترل قیمت مصالح قیمت ساختمان را منطقی کند
مردم پول نهار شام ندارن دیگه خونه که جای خود. ارزنتر میشه چون رشد جمعیت و ازدواج نزولی هست.
بله آقا رصا کاملا صحیح می فرمایید ، این آقای کارشناس محترم خیلی خیلی سطحی و عامیانه و پر از ضد و نقیض صحبت نمودند . ابنکه مسکن راکد شده نشان می دهد که اکثریت تقاضای مسکن برای سوداگری ، سرمایه گذاری و منفعت طلبی است نه تقاضای مصرفی ،چون افراد فاقد مسکن که به یکباره صاحب مسکن نشده اند تا رکود بازار را به نخریدن آنها نسبت دهیم . دولت فعلا دلالی و سوداگری را در بازار ارز ، سکه و مسکن کنترل کرده که خیلی هم خوب است .
دوم طبق صحبت شما همین الان هم بخش بزرگی از قیمت مسکن کاذبه و جای ریزش فراوان دارد و هزینه های ساخت مسکن خیلی پایین تر از این حرفهاست و تعیین کننده قیمت نیست وانگهی مگر کسی از کسی می پرسه که مسکن رو چند ساختی یا چند خربدی ؟ خریداران (سوداگران ) که از بازار ناامید بشوند قیمتها بیشتر ریزش می کند
و نهایتا باید دید این آقای کارشناس یکی دو سال قبل رکود فعلی رو پیش بینی می کرده که حالا شده پیشگو .؟
گران شدن مسکن و بعضی چیزها برای دهان بعضیها شیرین میاد واسه اونا منفعت داره به خاطر اینه که کارشناسها و افرادذینفع
یه همچین اخبار و نظراتی رو میگن
نکته سوم: اگر فرض کنترل تعمدی مسکن توسط دولت را بخاطر انتخابات مجلس بپذیریم به طریق اولی انتخابات ۱۴۰۴ مهمتر است زیرا انتخابات دوره دوم خود همین دولت است و قاعدتا دولت نمی خواهد در یک سال و نیم باقیمانده کارنامه خود را سیاه کند. عدم کنترل تورم افسارگسیخته و بدون توجه به تورم عمومی در بخش مسکن، قطعا، عنوان اولین دولت چهار ساله را نصیب دولتیان فعلی خواهد کرد و لذا اگر هم قرار بر دخالت دولت باشد این دخالت را در سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ شاهد خواهیم بود جدای از اینکه سال ۱۴۰۲ این دخالت صورت گرفته باشد یاخیر.
باسلام من ۲۰ ساله که توی کار ملک و ساخت و سازم از زمانی که من یادم میاد سال ۱۳۸۳ملک توی رکود بود که آخرهای ۸۵ و کل سال ۸۶ رونق گرفت دوباره ۸۷ رفت توی رکود تا آخرهای سال ۹۰ و کل سال ۹۱ رونق گرفت و دوباره ۹۲ تا آخر ۹۵ رکود بود که دوباره آخر ۹۵ تا ۹۶ دوباره اوج گرفت و دوباره ۹۷ تا آخر ۴۰۰ توی رکود بود و آخر ۴۰۰ تا آخر ۴۰۱ اوج گرفت و دوباره ۴۰۲ رفت توی رکود و طبق سالهای گذشته حداقل تا آخر ۴۰۴ توی رکوده و مردم عزیز گول دلالان را نخورید
جمع کنیم بریم از کشور
وقتی می فرمایند رکود در بازار به معنی عدم رشد چند صد درصدی در قیمت ها می باشد،که رکود هر چه بیشتر باشد به نفع مردمه، چون افزایش قیمت کمتره!!دقیقا بر عکس کشورهای پیشرفته!!
در نظرات میبینبم مردم عنوان میکنند قیمتها چهاربرابر هزینه کرد است این یکطرف قضیه است طرف دیگر قضیه اینست که در ایران یک قطره باران هم نمیبارد آیا خرید ملک در چنین جابی عاقلانه است؟