نحوه گرفتن سند برای ملک قولنامه ای چگونه است؟
در دنیای مدرن برای انتقال مالکیت املاک تجاری و مسکونی، از سند استفاده می شود. امکان تنظیم و ثبت اسناد مربوط به مساکن، مغازه ها و… به دو روش مختلف وجود دارد؛ یعنی صاحبان املاک می توانند سندی رسمی یا قولنامه ای تنظیم کنند. از آنجا که هویت مالکین ثبت شده در سند رسمی قابل استعلام است، بسیاری از اشخاص اخذ این نوع سند را ترجیح می دهد؛ به همین دلیل افراد اقدام به تغییر نوع سند قولنامه‌ای املاکشان می کنند.
بدیهی است که مراتب فرآیند مذکور، برای بسیاری از متقاضیان سوال برانگیز می باشد؛ در مقاله «نحوه گرفتن سند برای ملک قولنامه ای چگونه است؟» تحت نظر کارشناسان مجرب، بدین پرسش ها پاسخ داده می شود.
سند قولنامه ای چیست؟
پیش از آنکه به روند قانونی تغییر نوع سند ملکی پرداخته شود، بهتر است که درک صحیحی درباره انواع سند به وجود بیاید؛ امروزه بر اساس قوانین، امکان ثبت دو نوع سند برای زمین و املاک تجاری و مسکونی وجود دارد:
الف) سند رسمی
قانونگذار ضمن ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، به ویژگی های اسناد ملکی دارای رسمیت پرداخته است:
«اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.»
بنابر ماده مذکور، واژه رسمی هنگامی به اسناد اطلاق می شود که اطلاعات هویتی مالک و جزئیات مربوط به ملک مانند متراژ، تعداد واحدها، امکانات رفاهی مثل آسانسور، پارکینگ و انباری و… در اداره ثبت اسناد و املاک، تحت نظر کارمندان ذیصلاح ثبت شود؛ بدان معنا که اطلاعات موجود در سند هنگامی از اعتبار قضایی برخوردار است که کدی ۱۸ رقمی تحت عنوان کد یکتا ملک، در سمت راست و بالای برگه درج شده باشد.
با استفاده از این کد، می توان هویت آخرین کسی که از حق مالکیت نسبت به ملک برخوردار است را به سرعت آشکار کرد؛ بنابراین امکان کلاهبرداری حین خرید و فروش با سند رسمی وجود ندارد، همچنین بزهکاران نمی توانند ادعای مالکیت و ارتکاب دیگری به جرم تصرف غیرقانونی ملک را بکنند.
ب) سند قولنامه ای
در واقع واژه قولنامه به پیش‌‌قراردادی نسبت داده می شود که طی آن دو یا چند شخص تحت عنوان فروشنده و خریدار، تحقق تعهداتی در آینده را به یکدیگر متذکر می شوند؛ به زبان دیگر، ملکی از سند قولنامه ای برخوردار می باشد که ثبت هویت صاحب فعلی آن، تنها در قرارداد بیعی بین او و مالک قبلی صورت گرفته است.
انتقال مالکیت ضمن ثبت اسناد عادی معمولا در بنگاه های ملکی انجام می شود؛ لذا بدیهی است اطلاعات مربوط به هویت ملک و مالک در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده و کد یکتایی که به واسطه آن نام و نشان مالک حقیقی یافت شود نیز در سند درج نخواهد شد.
به همین دلیل است که برای خرید و فروش املاک و زمین های بسیار گران، از اسناد قولنامه ای استفاده نمی شود؛ بسته شدن اینگونه سندها معمولا در روستاها و بین اقوام مرسوم است، چراکه برعکس سند رسمی، امکان کلاهبرداری به واسطه سند عادی وجود دارد!
مزایای املاک دارای سند قولنامه ای چیست؟
به صورت کلی می توان گفت که مساکن، مغازه ها و زمین هایی که از سند قولنامه ای برخوردار هستند، تنها از دو جنبه بر املاکی با سند رسمی برتری دارند:
الف) آسودگی در ثبت: از آنجا که ثبت سند عادی در مراجع قانونی و تحت نظر کارمندان دولت صورت نمی گیرد، بدیهی است که از پیچیدگی های حقوقی کمتری برخوردار می باشد و مراتب آن خیلی سریعتر از ثبت سند رسمی طی می شود.
ب) قیمت مناسب تر: از آنجا که امکان استعلام هویت مالک در سیستم اسناد وجود ندارد و به دنبال آن، کلاهبرداری به واسه سند عادی نیز امری ممکن است، املاک قولنامه ای با قیمت کمتری از حد استاندارد به فروش می رسند؛ به زبان دیگر، اگر دو ملک از نظر متراژ، محله و سایر امکانات کاملا مشابه باشند و یکی دارای سند رسمی و دیگری داری سند عادی باشد، دومی با قیمت کمتری نسبت به اولی برای فروش، رهن و اجاره گذاشته می شود!
معایب املاک دارای سند قولنامه ای چیست؟
الف) فروش، رهن یا اجاره همزمان:
به دلیل اینکه به سند قولنامه ای شناسه تعلق نمی گیرد و هویت صاحب آن نیز قابل استعلام نیست، مالک می تواند با ارائه قولنامه به چندین شخص مختلف به عنوان مدرکی برای اثبات مالکیتش، ملک را به دفعات بفروشد؛ متاسفانه در سال های اخیر کلاهبرداری از طریق اخذ ثمن (پولی که در ازای خرید چیزی پرداخته می شود.) توسط مالک بزهکار از متقاضیان خرید، روندی افزایش داشته است، لذا ثبت سند رسمی برای املاک بسیار حائز اهمیت می باشد.
از آنجا جمع آوری مدارک مربوطه و روند قانونی اخذ سند رسمی برای افراد غیر متخصص دشوار است، استخدام و مشاوره با وکیل ملکی بسیار مفید واقع خواهد شد.
ب) ادعای مالکیت:
چون سند قولنامه ای کد یکتا ندارد، امکان جعل سند و تغییر نام مالک وجود دارد؛ چون هویت مالک در سیستم اسناد رسمی ثبت نشده، جاعلین اسناد می توانند ادعای تصرف ملک توسط غیر مالک را بکنند و شکایتی علیه مالک اصلی ثبت کنند!
اگر کلاهبردار ماهر باشد و مدارک محکمه پسندی به مقام قضایی ارائه کند، قانونا به عنوان صاحب ملک شناخته می شود؛ چراکه قولنامه زمانی معتبر است که از دادگاه رای اعتبار اخذ کند.
مدارک لازم برای تبدیل سند قولنامه ای به سند رسمی چیست؟
- کپی از سند اولیه ملک یا زمین ارائه شود.
- کپی تمام قولنامه هایی که بعد از سند اولیه نوشته شده و انتقال مالکیت را نشان می دهد نیز الزامی است؛ یعنی قولنامه هایی که توسط آنها می توان ملک و مالک فعلی را به یکدیگر ارتباط داد.
- مدارکی برای احراز هویت مالک یعنی شناسنامه و کارت ملی
- تصاویر مربوط به ملک و نقشه هایی که موقعیت جغرافیایی ساختمان یا زمین را نشان می دهد.
- همچنین فرم مربوط به اخذ سند رسمی نیز باید تکمیل شود.
- ارائه کارت پایان خدمت (در صورت لزوم).
- در صورت استخدام وکیل، ارائه وکالتنامه توسط وی در تمامی مراحل الزامی است.
مراحل تبدیل سند قولنامه ای به سند رسمی
۱. جمع آوری مدارک: علاوه بر جمع آوری مدارک مذکور در بخش پیشین، باید از مدارک هویتی مالک، سند اولیه، تمام قولنامه ها و عکس از ملک، فایل هایی با فرمت png و jpg با حداکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت تهیه شود.
۲. تهیه نقشه ای با مختصات UTM و نسخه دیجیتال آن(فایل): برای تهیه این این نقشه، مالک باید به یک فرد متخصص در زمینه نقشه برداری مراجعه کرده و با پرداخت حق الزحمه، درخواستش را مطرح کند.
۳. تکمیل فرم مربوط به پذیرش
۴. اخذ کد ورود به سامانه
۵. سپس باید درخواست تکمیل و مدارک به واحد ثبتی ارسال شود.
۶. در نهایت باید ورود مجدد به سامانه صورت بگیرد تا مرحله نهایی صورت بگیرد.
اگر انجام کارهای تبدیل سند قولنامه ای به سند رسمی برایتان سخت و دشوار است، می توانید از بهترین وکیل ملکی در اصفهان یا محل زندگیتان کمک بگیرید. وکلا با قوانین و شرایط آشنا هستند و می توانند روند انجام کارهای شما را سرعت بخشند.
کلام آخر
از آنجایی که کلاهبرداری و جعل سند از طریق املاک قولنامه ای امکان پذیر است، بسیاری از افراد تمایل به اخذ سند رسمی برای املاکشان دارند؛ بدین منظور باید سند اولیه ملک، قولنامه های مربوطه، مدارک هویتی مالکی، نقشه ملک با مختصات UTM، تصاویر ملک و… به صورت نسخه فیزیکی و الکترونیکی تهیه شود. سپس با ارائه این مدارک و تکمیل فرم درخواست پذیرش، دریافت کد، ارسال مدارک به واحد ثبتی و تکمیل درخواست، در نهایت سند رسمی صادر خواهد شد.
- این مطلب توسط جهان صنعت نیوز نوشته نشده و انتشار آن به منزله تایید محتوا نیست
لینک کوتاه :