پیش‌بینی آینده بازار مسکن: آیا شاهد ترکیدن حباب قیمت مسکن خواهیم بود؟

جهان صنعت نیوز –  افزایش شدید قیمت مسکن در ایران که به نظر کارشناسان حبابی است، باعث شده تا خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها به یک چالش بزرگ تبدیل شود. عوامل متعددی از جمله نرخ بهره منفی، سیاست‌های کلان اقتصادی اشتباه، و افزایش تقاضا برای سفته‌بازی، به رشد غیرعادی قیمت مسکن منجر شده است. در حال حاضر، نسبت قیمت به اجاره و قیمت دلاری مسکن در تهران نشان از وجود حباب در بازار مسکن دارند، و نیاز به سیاست‌های اصلاحی در این حوزه به شدت احساس می‌شود.

بررسی وضعیت حبابی قیمت مسکن در ایران

سرویس مسکن : قیمت مسکن در ایران به شکلی غیرطبیعی افزایش یافته و بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند که این بازار وارد یک وضعیت حبابی شده است. این افزایش غیرواقعی قیمت‌ها فشار زیادی بر خانوارها وارد کرده و سال‌های انتظار برای خرید یک خانه را به نیم قرن رسانده است. در این گزارش به بررسی پنج شاخص اصلی که نشان‌دهنده وجود حباب در بازار مسکن هستند، پرداخته می‌شود.

نسبت قیمت به درآمد و تاثیر آن بر بازار مسکن

قیمت مسکن نسبت به درآمد خانوارها به شکلی نگران‌کننده افزایش یافته است. برای مثال، یک خانوار تهرانی اگر بخواهد با پس‌انداز ۴۰ درصد درآمد خود خانه‌ای ۷۰ متری در یک منطقه متوسط تهران خریداری کند، باید حدود ۵۰ سال به انتظار بنشیند. این وضعیت تهران را در میان ۱۰ شهر آخر از نظر نسبت قیمت مسکن به درآمد در بین حدود ۳۰۰ شهر بزرگ دنیا قرار داده است. این مسئله یکی از اصلی‌ترین نماگرهای حبابی بودن قیمت مسکن در ایران است.

قیمت دلاری مسکن؛ نمایانگر حباب یا واقعیت؟

در اوایل دهه ۷۰، قیمت مسکن در تهران حدود ۳۰۰ دلار در هر متر مربع بود. اما به مرور زمان و با شدت گرفتن بیماری هلندی در اقتصاد ایران، قیمت دلاری مسکن به شکل چشمگیری افزایش یافت. هم‌اکنون قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۱۵۰۰ دلار رسیده که این میزان ۵۰ درصد بالاتر از میانگین ۲۰ ساله است. این تفاوت بزرگ نشان می‌دهد که یا باید قیمت دلار افزایش یابد یا قیمت اسمی مسکن با کاهش مواجه شود تا بازار به تعادل برسد.

نسبت قیمت به اجاره و سیگنال‌های حبابی بازار

یکی دیگر از شاخص‌های مهم در بازار مسکن، نسبت قیمت به اجاره سالانه است. به طور تاریخی این نسبت در ایران حدود ۱۸ درصد بوده است، اما در سال‌های اخیر این نسبت به ۲۴ درصد رسیده و حتی در اوج نوسانات به ۴۰ درصد هم نزدیک شده است. این تغییرات نشان‌دهنده وجود حباب در بازار مسکن است که یا با کاهش قیمت مسکن یا با افزایش اجاره‌بها باید تعدیل شود.

سهم بالای اجاره از درآمد خانوارها

سهم اجاره از درآمد خانوارها نیز به شکل نگران‌کننده‌ای افزایش یافته است. در حال حاضر، سهم اجاره از درآمد تهرانی‌ها به ۵۴ درصد و در کل کشور به ۴۰ درصد رسیده است. این میزان در دهه ۸۰ حدود ۲۵ درصد بود. افزایش این سهم نشان می‌دهد که خانوارهای اجاره‌نشین دیگر توان تحمل افزایش بیشتر اجاره‌ها را ندارند و باید راهکارهایی برای کاهش این فشار ارائه شود.

سبقت قیمت مسکن از تورم و دلار

بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت مسکن در ایران به شدت بیشتر از سایر دارایی‌ها و حتی نرخ تورم رشد کرده است. از سال ۷۲ تاکنون، قیمت دلار ۳۳۳ برابر و سطح عمومی قیمت‌ها ۵۰۰ برابر شده است، اما قیمت مسکن در تهران بیش از ۱۵۰۰ برابر افزایش یافته است. این رشد غیرعادی مسکن یکی دیگر از نشانه‌های حبابی بودن بازار است.

راهکارهای کنترل حباب بازار مسکن

برای کاهش حباب در بازار مسکن و ایجاد تعادل، باید سیاست‌های کلان اقتصادی به درستی تنظیم شوند. نرخ بهره حقیقی منفی یکی از عواملی است که باعث جذب سرمایه‌ها به بازار مسکن شده است. اصلاح نرخ بهره و تطبیق آن با انتظارات تورمی می‌تواند به کاهش جذابیت سفته‌بازی در بازار مسکن کمک کند. همچنین، وضع مالیات سالانه بر مسکن و مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند به کنترل حباب و هدایت سرمایه‌ها به سمت بازارهای مولد منجر شود.

تغییر سیاستگذاری‌های بازار مسکن

پس از اصلاحات در سیاست‌های کلان، سیاست‌هایی نیز باید در بازار مسکن اتخاذ شود تا هزینه‌های سفته‌بازی ملکی افزایش یابد. مالیات سالانه بر مسکن می‌تواند یکی از راهکارهای مؤثر باشد که نه تنها هزینه ملاکی را افزایش می‌دهد، بلکه منجر به ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌ها نیز می‌شود. این سیاست‌ها می‌توانند بازار مسکن را به سمت تعادل بیشتر و کاهش حباب هدایت کنند.

پیشنهاد ویژهمسکن