پارادوکس قیمت مسکن در تهران؛ ارزان‌ترین‌ها گران‌تر شدند
بازار مسکن تهران در سال‌های اخیر با شدیدترین تورم خود مواجه شده و مناطق ارزان‌تر بیشترین افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند که فشار مضاعفی بر خانوارهای کم‌درآمد وارد کرده است.
جهان صنعت نیوز – بازار مسکن تهران طی چند سال اخیر با شدیدترین دوره تورمی خود مواجه بوده و قیمت‌ها به‌طور بی‌سابقه‌ای افزایش یافته است. از سال ۱۳۹۷ تا مرداد ۱۴۰۳، میانگین قیمت مسکن بیش از ۱۵ برابر شده و در مناطق ارزان‌تر، رشد قیمت حتی بیشتر از مناطق لوکس بوده است. منطقه ۱۰ تهران با افزایش ۱۹ برابری بیشترین رشد قیمت را تجربه کرده، در حالی که مناطق گران‌تر مانند منطقه ۳ کمترین افزایش را داشته‌اند. این رشد نامتوازن قیمت‌ها، فشار مضاعفی را بر خانوارهای کم‌درآمد وارد کرده و منجر به کوچ اجباری آن‌ها به مناطق حاشیه‌ای و خانه‌های کوچک‌تر شده است.
طوفان قیمت در بازار مسکن
بازار مسکن طی چند سال گذشته شدیدترین دوران تورمی چند دهه گذشته خود را سپری کرده است. این دوران تورمی از دو جهت با سایر دوره‌ها متفاوت است. از یک‌سو، شدت افزایش قیمت در این دوره، با اختلاف نسبت به سایر دوره‌های تورمی بازار مسکن، رکورددار است. بر اساس آمارهای بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران از حدود ۵ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان در ابتدای سال ۱۳۹۷ به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع افزایش یافته است. به بیان دیگر، در این دوره تورمی، میانگین قیمت مسکن بیش از ۱۵ برابر شده است. از سوی دیگر، این طولانی‌ترین دوره تورمی بازار مسکن طی چند دهه گذشته محسوب می‌شود. اگر شروع جهش قیمت آپارتمان را اواسط سال ۱۳۹۶ در نظر بگیریم، بازار مسکن اکنون حدود ۷ سال در دوره تورمی قرار گرفته است.
ترین‌های بازار مسکن تهران
بررسی قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران حاکی از شرایط متفاوت از منظر افزایش قیمت است. در حالی که میانگین افزایش قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای سال ۱۳۹۷ تا پایان مرداد ماه ۱۴۰۳ حدود ۱۵.۳ برابر شده است، این رقم در مناطق مختلف بین ۱۴ تا ۱۹ برابر متفاوت است.
در میان مناطق شهر تهران، منطقه ۳ با افزایش حدود ۱۴.۱ برابری، کمترین افزایش قیمت را ثبت کرده است. میانگین قیمت مسکن در این منطقه در ابتدای سال ۱۳۹۷ حدود ۱۰ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان بود که این رقم در مرداد ماه امسال به ۱۴۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است. پس از این منطقه، مناطق ۶، ۱ و ۲ قرار دارند.
در نقطه مقابل، منطقه ۱۰ با افزایش حدود ۱۹ برابری، بیشترین رشد قیمت مسکن را در بازه زمانی موردنظر تجربه کرده است. میانگین قیمت مسکن در این منطقه از حدود ۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در ابتدای سال ۱۳۹۷ به حدود ۶۴ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان در پایان مرداد امسال افزایش یافته است. پس از این منطقه، مناطق ۱۷، ۹ و ۲۰ بیشترین افزایش قیمت مسکن را در این بازه زمانی ثبت کرده‌اند.
پارادوکس قیمت؛ ارزان‌ترین‌ها بیشترین افزایش قیمت را داشتند
نکته قابل توجه در افزایش قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران این است که گران‌ترین مناطق کمترین رشد قیمتی را ثبت کرده‌اند. در نقطه مقابل، مناطقی که ارزان‌ترین آپارتمان‌های شهر تهران در آن‌ها قرار دارند، بیشترین افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند.
این موضوع ناشی از چند عامل است. از یک‌سو، محدودیت‌های موجود در عرضه مسکن و افزایش تقاضا در مناطق پایین‌تر از دلایلی است که باعث افزایش سریع‌تر قیمت‌ها در این مناطق شده است. در این مناطق، به دلیل جمعیت بیشتر و نیاز به مسکن، فشار بر بازار بیشتر است؛ در حالی که در مناطق لوکس‌نشین، تقاضا کمتر و نرخ رشد قیمت‌ها آهسته‌تر است.
از سوی دیگر، در مناطق با درآمد پایین‌تر، کشش‌پذیری تقاضا برای مسکن بالاتر است. به این معنا که افزایش قیمت‌های نسبی در این مناطق باعث تغییر سریع‌تر تقاضا می‌شود، زیرا خانوارهای با درآمد کمتر نمی‌توانند افزایش هزینه‌ها را تحمل کنند و مجبور به خرید مسکن با قیمت‌های پایین‌تر هستند. این باعث می‌شود تقاضا در این مناطق افزایش یابد و در نتیجه، قیمت‌ها سریع‌تر رشد کنند. به بیان دیگر، بخشی از تقاضا برای مسکن در مناطق میانی به مناطق پایانی منتقل شده است؛ موضوعی که منجر به تشدید تقاضا و افزایش بیشتر قیمت در این مناطق شده است.
موضوع دیگری که منجر به رشد بیشتر قیمت‌ها در این مناطق شده است، به رفتار تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بازمی‌گردد. به طور کلی، سرمایه‌گذاری‌های کوچک‌تر در مناطق با قیمت پایین‌تر، به دلیل پتانسیل بازدهی بالاتر و ریسک کمتر، جذاب‌تر هستند. این امر باعث می‌شود که قیمت‌ها در این مناطق با سرعت بیشتری افزایش یابد؛ در حالی که در بازارهای لوکس، با توجه به محدودیت‌های مالی و ریسک بیشتر، رشد قیمت کندتر است.
عامل دیگری که برخی مطالعات به آن اشاره می‌کنند، واکنش قیمت مسکن به شوک‌های اقتصادی است. شوک‌های اقتصادی مانند نرخ بهره یا سیاست‌های پولی بر مناطق با قیمت‌های متوسط و پایین‌تر تأثیر بیشتری دارد. این مناطق، به دلیل وابستگی بیشتر به وام‌های مسکن و تغییرات سریع‌تر در عرضه و تقاضا، نسبت به مناطق لوکس‌تر سریع‌تر واکنش نشان می‌دهند.
در هر صورت، افزایش شدیدتر قیمت مسکن در مناطق ارزان یک نتیجه مشخص دارد و آن، سخت‌تر شدن شرایط برای خانوارهای کم‌درآمد است. با توجه به اینکه اجاره مسکن تابعی از قیمت مسکن است، انتظار می‌رود که اجاره‌خانه در این مناطق نیز نسبت به سایر مناطق شهر تهران افزایش بیشتری را تجربه کرده باشد. این موضوع یعنی فشار هزینه مسکن بر خانوارهای کم‌درآمد و دهک‌های پایینی بیشتر شده است. کوچ اجباری به خانه‌های کوچک‌متراژ و حاشیه شهر از مهم‌ترین آسیب‌هایی است که روند کنونی بازار مسکن ایجاد کرده است.
پیشنهاد ویژهمسکنلینک کوتاه :