بحران اجاره مسکن؛ آیا قیمت‌ها کاهش خواهد یافت؟
بازار اجاره با افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها، چالش‌های جدی برای مستأجران ایجاد کرده و به یکی از عوامل اصلی تورم و نابرابری اجتماعی تبدیل شده است.
جهان صنعت نیوز، بازار اجاره در اقتصادهای پیشرفته با افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها روبه‌رو شده است، به‌طوری‌که نرخ رشد سالانه اجاره‌بها اکنون به ۵٪ رسیده است. در برخی کشورها، مانند پرتغال و استرالیا، این افزایش حتی شدیدتر بوده و فشار مضاعفی بر مستأجران وارد کرده است. بانک‌های مرکزی که با افزایش نرخ بهره در تلاش برای کنترل تورم هستند، همچنان شاهد رشد اجاره‌بها به‌عنوان یکی از اجزای کلیدی شاخص تورم‌اند. عواملی مانند مهاجرت گسترده، کاهش ساخت‌وساز، و افزایش نرخ بهره، همگی باعث تشدید بحران اجاره شده و نابرابری اجتماعی را عمیق‌تر کرده‌اند.
افزایش بی‌سابقه اجاره در کشورهای پیشرفته
بازار اجاره در اقتصادهای پیشرفته شاهد تغییرات عمیقی است. پیش از همه‌گیری کووید-۱۹، اجاره‌بها سالانه حدود ۲٪ افزایش می‌یافت، اما رشد آن چندان سریع نبود. با آغاز همه‌گیری، این روند معکوس شد و در برخی مناطق، حتی کاهش یافت، زیرا مالکان برای جذب مستأجر با یکدیگر رقابت می‌کردند.
امروز، اوضاع کاملاً تغییر کرده است. اجاره در کشورهای ثروتمند با سرعتی بی‌سابقه در حال افزایش است و سالانه حدود ۵٪ رشد دارد—نرخی که در دهه‌های اخیر پایدار نبوده است. این مسئله، یک‌چهارم خانوارهای این کشورها که مستأجرند را با چالش‌های بزرگی روبه‌رو کرده است.
در برخی کشورها، این افزایش حتی شدیدتر بوده است. در پرتغال، اجاره‌ها سالانه ۷٪ افزایش می‌یابد. در استرالیا، نرخ رشد اجاره‌ها هشت برابر بیشتر از اواخر دهه ۲۰۱۰ است. حتی در کشورهایی که قیمت مسکن کاهش یافته، اجاره همچنان در حال افزایش است. برای مثال، در نیوزیلند قیمت واقعی مسکن ۱۵٪ کاهش یافته، اما اجاره‌ها نسبت به قبل ۱۴٪ بالاتر رفته است.
مشکلی بزرگ برای بانک‌های مرکزی
افزایش اجاره‌ها چالشی جدی برای بانک‌های مرکزی ایجاد کرده است. آن‌ها نرخ بهره را برای مهار تورم افزایش داده‌اند، اما اجاره‌بها که یکی از مهم‌ترین اجزای شاخص تورم است، همچنان رو به رشد است.
در کشورهای ثروتمند، اجاره به‌طور مستقیم ۶٪ از سبد تورم را تشکیل می‌دهد. در کشورهایی مانند سوئیس که جمعیت مستأجر بیشتری دارد، این سهم به ۲۰٪ می‌رسد. در آمریکا، “اجاره معادل مالک” تقریباً یک‌چهارم شاخص قیمت مصرف‌کننده را شامل می‌شود.
برخلاف سایر کالاها و خدمات، اجاره‌بها با تأخیر نسبت به تغییرات اقتصادی واکنش نشان می‌دهد. قراردادهای اجاره معمولاً بلندمدت هستند، بنابراین حتی اگر تورم در سایر بخش‌ها کاهش یابد، اجاره‌ها همچنان بالا باقی می‌مانند.
بار سنگین افزایش اجاره بر مستأجران
افزایش اجاره‌بها فشار زیادی بر مستأجران وارد کرده است، به‌ویژه خانوارهای کم‌درآمد که درصد بیشتری از درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند. در آمریکا، گزارش‌ها نشان می‌دهد که “چالش‌های پرداخت اجاره در سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است” و اجاره‌های ماهانه به‌طور میانگین ۱۰٪ بالا رفته است.
این افزایش هزینه یکی از عوامل رشد بی‌خانمانی در بسیاری از کشورها بوده است. آمارها نشان می‌دهد که از سال ۲۰۱۸، تعداد افراد بی‌خانمان در کانادا ۲۰٪ و در آمریکا ۴۰٪ افزایش یافته است.
افزایش احساس نابرابری و پیامدهای سیاسی
افزایش اجاره‌بها همچنین شکاف اجتماعی را عمیق‌تر کرده است. در حالی که بسیاری از مالکان مسکن از افزایش ارزش دارایی خود و شرایط بهتر بهره می‌برند، مستأجران با هزینه‌های فزاینده روبه‌رو هستند.
بین سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳، صاحبان خانه‌ها در آمریکا هزینه‌های خود برای تفریح و غذا خوردن در رستوران را ۲۵٪ افزایش دادند، اما این میزان برای مستأجران تنها ۱۶٪ بود. این نابرابری ممکن است باعث افزایش نارضایتی اجتماعی و تغییر رفتار سیاسی شود. یک مطالعه در آلمان نشان داده که مستأجران کم‌درآمد که با افزایش اجاره‌بها تحت فشار قرار می‌گیرند، تمایل بیشتری به حمایت از احزاب راست افراطی پیدا می‌کنند.
سیاست‌های پولی و اثرات آن بر اجاره‌ها
تصمیمات بانک‌های مرکزی نیز بر افزایش اجاره‌ها تأثیر گذاشته است. افزایش نرخ بهره، هزینه وام مسکن را بالا برده و بسیاری از خریداران بالقوه را از بازار خرید خارج کرده است. این افراد به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند و تقاضای بیشتر، رقابت برای واحدهای اجاره‌ای را افزایش داده است.
همچنین، مالکان با وام‌های دارای نرخ متغیر، هزینه‌های اضافی خود را سریعاً به مستأجران منتقل کرده‌اند. یک مطالعه از دانشگاه کالیفرنیا، برکلی نشان می‌دهد که هر ۱٪ افزایش نرخ بهره، با ۵.۵٪ افزایش در اجاره‌بها مرتبط است.
نقش مهاجرت در افزایش اجاره‌ها
افزایش موج مهاجرت به کشورهای ثروتمند نیز فشار بر بازار اجاره را بیشتر کرده است. مهاجران تازه‌وارد معمولاً سابقه اعتباری کافی برای خرید مسکن ندارند و به اجاره‌نشینی روی می‌آورند. در بریتانیا، ۷۵٪ از مهاجرانی که در پنج سال گذشته وارد شده‌اند، مستأجرند، در حالی که تنها ۱۶٪ از جمعیت متولد این کشور در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.
مهاجران معمولاً در شهرهای بزرگ ساکن می‌شوند، جایی که عرضه مسکن محدود است. گلدمن ساکس برآورد کرده که مهاجرت سالانه ۵۰۰ هزار نفر به استرالیا، اجاره‌ها را ۵٪ افزایش می‌دهد.
کمبود ساخت‌وساز و عرضه محدود مسکن اجاره‌ای
افزایش تقاضا تنها دلیل رشد اجاره‌ها نیست؛ عرضه مسکن نیز کاهش یافته است. در دوران همه‌گیری، سازندگان مسکن بیشتر به ساخت خانه‌های تک‌خانواده‌ای در حومه شهرها پرداختند و ساخت آپارتمان‌های اجاره‌ای کاهش یافت.
برای مثال، در سانفرانسیسکو، تعداد مجوزهای ساخت مسکن چند خانواری در سال ۲۰۲۰ به نصف کاهش یافت. امروزه، در برخی مناطق، پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره‌ای دیده می‌شود که هرگز تکمیل نشدند.
آینده بازار اجاره
با تثبیت نرخ‌های بهره و کاهش تدریجی تورم، ممکن است افزایش اجاره‌بها به اوج خود رسیده باشد. در برخی کشورها، نرخ مهاجرت نیز در حال کاهش است.
اما پرسش اصلی این است که آیا کاهش اجاره‌ها به اندازه‌ای خواهد بود که دوباره خرید مسکن برای مردم مقرون‌به‌صرفه شود؟ اگر پاسخ منفی باشد، فشار بر مستأجران همچنان ادامه خواهد داشت و ممکن است پیامدهای اقتصادی و سیاسی غیرقابل پیش‌بینی‌ای به دنبال داشته باشد.
اخبار برگزیدهمسکنلینک کوتاه :