اگر نمی‌توانید خانه‌ اجاره کنید، دولت را مقصر بدانید

جهان صنعت نیوز، افزایش مداوم اجاره‌بها، علیرغم سیاست‌های گسترده کنترل اجاره، نشان می‌دهد که این مداخلات دولتی به‌جای حل مسئله، آن را بدتر کرده‌اند. از محدودیت‌های اجاره در آلمان و ایرلند گرفته تا مالیات‌گذاری در بریتانیا و اسپانیا، این سیاست‌ها باعث خروج مالکان از بازار و کاهش شدید عرضه مسکن شده‌اند. نتیجه آن، رقابت شدید برای اجاره و کاهش انعطاف‌پذیری بازار است. راه‌حل واقعی، افزایش ساخت‌وساز و رفع موانع توسعه شهری است، نه تشدید مقررات.

اجاره‌خانه نمی‌رسد؟ سراغ دولت بروید، نه موجر!

در دهه گذشته، دولت‌ها به طور مداوم در بازار اجاره‌خانه دخالت کرده‌اند تا زندگی مستاجران را بهبود دهند. اما این تلاش‌ها بی‌نتیجه بوده است. حتی با وجود کاهش نرخ کلی تورم، اجاره‌ها همچنان سرسختانه بالا می‌روند و طبق آخرین آمار، به‌طور متوسط در کشورهای ثروتمند طی یک سال حدود ۵ درصد افزایش یافته‌اند. بخشی از این روند، تأخیر در اثرگذاری تورم بر اجاره‌ها را منعکس می‌کند، چرا که قراردادهای بلندمدت باعث می‌شوند تا اجاره‌ها با تأخیر نسبت به قیمت‌های دیگر افزایش یابند. اما در عین حال نشان می‌دهد که بسیاری از سیاست‌هایی که برای کاهش فشار در بازار اجاره طراحی شده‌اند، به جای ریشه مسئله، تنها به علائم آن پرداخته‌اند و در نهایت اوضاع را برای همان مستاجرانی که هدف کمک بوده‌اند، بدتر کرده‌اند.

سیاست‌هایی که کار را بدتر کرده‌اند

مداخلات دولتی گسترده بوده‌اند. از سال ۲۰۱۵، آلمان با قانون «ترمز اجاره» از موجرها خواسته که برای تعیین اجاره به شاخص‌های دولتی رجوع کنند. بریتانیا مالیات بیشتری به مالکان تحمیل کرده است. ایرلند از سال ۲۰۱۶، افزایش اجاره را در مناطق «فشار اجاره»—یعنی تقریباً همه جاهایی که کمبود مسکن دارند—محدود کرده و از سال ۲۰۲۱ سقف افزایش را به نرخ تورم یا ۲ درصد (هر کدام کمتر باشد) رسانده است. اسپانیا در سال ۲۰۲۳ افزایش اجاره را محدود کرد و قوانین سخت‌گیرانه‌ای برای مالکان بزرگ وضع نمود. استرالیا نیز برای مهار وام‌دهی به سرمایه‌گذاران ملکی تلاش کرده است. در ایالت‌هایی از آمریکا مانند کالیفرنیا، نیویورک و اورگن، قوانین مربوط به اجاره و قراردادهای اجاره‌نشینی سخت‌تر شده‌اند.

این سیاست‌ها عمدتاً با این باور اجرا می‌شوند که طمع مالکان، عامل اصلی مشکلات مستاجران است—و حمله به مالکان قطعاً میان مردم محبوب است. اما واقعیت این است که علت اصلی اجاره‌های بالا و قدرت فزاینده مالکان، کمبودهای ساختاری در بازار مسکن است؛ کمبودهایی که نتیجه محدودیت‌های ساخت‌وساز در بسیاری از مناطق‌اند. به‌ویژه با رشد مهاجرت، تقاضا افزایش یافته، اما عرضه خانه هم‌پای آن رشد نکرده است.

خروج مالکان از بازار و وخامت بحران

نتیجه مداخلات دولتی، وخامت کمبود در بازار اجاره بوده است، زیرا مالکان را به خروج از بازار تشویق کرده‌اند. طبق گزارش پلتفرم اسپانیایی Idealista، در سال ۲۰۲۴، تعداد خانه‌های اجاره‌ای دائمی در بارسلونا ۷۵ درصد کمتر از سال ۲۰۱۹ بوده است و برای هر مورد اجاره، ۶۳ خانواده رقابت می‌کردند. در ایرلند نیز، تعداد قراردادهای اجاره‌ای ثبت‌شده در سال ۲۰۲۲، ۲۳ درصد کمتر از سال ۲۰۱۶ بود، در حالی که جمعیت این کشور در همان بازه ۹ درصد افزایش یافته بود.

در تئوری، فروش املاک توسط مالکان باید عرضه خانه برای خرید را افزایش دهد و با کاهش قیمت، مردم را به خرید ترغیب کند. برای نمونه، ریچل ریوز، وزیر دارایی بریتانیا، در اکتبر ادعا کرد که افزایش مالیات بر خرید خانه دوم (که شامل بسیاری از خریدهای مالکان می‌شود) می‌تواند زندگی متقاضیان خرید خانه را آسان‌تر کند. اما در عمل، خرید خانه—به‌دلیل مالیات‌ها، فرآیندهای حقوقی، و زنجیره‌های طولانی معامله—نسبت به اجاره‌نشینی انعطاف‌پذیری کمتری دارد، و بنابراین قیمت خرید خانه دیرتر از اجاره‌ها تعدیل می‌شود.

زمان بد برای برهم زدن بازار اجاره

در سال‌های اخیر، بازار خرید خانه نیز دچار رکود شده است، چرا که نرخ‌های بهره بالا باعث شده صاحبان وام‌های با نرخ ثابت خانه‌هایشان را حفظ کنند. در آمریکا، تعداد خانه‌های دست‌دوم فروخته‌شده در سال ۲۰۲۴، ۱۹ درصد کمتر از سال ۲۰۲۲ بود. بنابراین زمان بسیار بدی برای برهم زدن بازار اجاره بود. نرخ‌های بهره بالا باعث شدند گرفتن وام برای خرید خانه دشوارتر شود، در حالی که تورم بالا باعث شد که سقف‌های اجاره‌ای به لحاظ ارزش واقعی، بیشتر فشار بیاورند.

آثار منفی عمیق‌تر از آن چیزی است که به‌نظر می‌رسد

اگرچه کنترل اجاره ممکن است برای مدتی اجاره‌ها را پایین نگه دارد، اما فشار ناشی از کمبود مسکن، در نهایت راه خود را باز می‌کند—همان‌طور که افزایش مداوم اجاره‌ها در حال حاضر نشان می‌دهد. حتی اگر افزایش اجاره به‌طور قانونی مهار شود، مالکان از راه‌های دیگر قدرت خود را بازیابی می‌کنند—مثلاً چرا باید برای نگهداری خانه هزینه کنند وقتی صفی طولانی از مستاجران آماده ورود هستند؟

تنها مستاجران نیستند که رنج می‌برند. بازار اجاره‌ای که به‌خوبی عمل کند، به رشد اقتصادی کمک می‌کند، چون به مردم—به‌ویژه جوانان شاغل—امکان می‌دهد به راحتی برای شغل جابه‌جا شوند. گرفتار شدن این بازار، به رشد اقتصادی لطمه می‌زند.

راه‌حل: ساخت‌وساز بیشتر، نه مقررات بیشتر

خوشبختانه برخی دولت‌ها متوجه اشتباهات خود شده‌اند. ایرلند، برای نمونه، در حال بازنگری در قوانین کنترل اجاره است. همچنین، راه‌هایی برای کاهش سود مالکان وجود دارد که به عرضه مسکن آسیبی نمی‌زند، مانند وضع مالیات بر ارزش زمین صرف‌نظر از نحوه استفاده از آن.

اما تنها راه پایان دادن به مقررات اشتباه، این است که به‌اندازه کافی خانه ساخته شود تا کسی نیازی به این مقررات احساس نکند. در تگزاس، قوانین ساخت‌وساز آزادانه است و مسکن فراوان؛ محدودیت زیادی برای مالکان وجود ندارد و در نتیجه تقاضایی برای اعمال محدودیت هم دیده نمی‌شود.

سیاست‌های ساخت‌وساز آزادانه، بازار اجاره آزاد به بار می‌آورند—و این، به نفع همه است.

منبع اکونومیست

اخبار برگزیدهمسکن