آینده مبهم مسکن در سایه تصدی‌گری دولت
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران
بازار مسکن نزدیک به دو سال است که در رنج و بیماری مزمن به سر می‌برد. دلیل حکمفرمایی وضعیت کنونی بر این بازار آن است که تقاضای مصرفی و موثری در قبال ساخت‌وسازهایی که انجام می‌پذیرند، وجود ندارد. به عبارتی متقاضیان واقعی مسکن در بازار حضور ندارند. دلیل این موضوع وجود شرایط تورمی و کاهش ارزش پول ملی است؛ مساله‌ای که سال‌هاست به صورت مستمر و متناوب در کشور مشاهده می‌کنیم.
هنگامی که وضعیت بازار مسکن خوب تلقی نمی‌شود، طبیعتا تولید واحدهای مسکونی نیز به درستی انجام نمی‌شود. هیچ تولیدکننده‌ای تمایلی به نگه داشتن کالای تولید شده خود ندارد. تولیدکنندگان نیاز دارند تا کالای تولید شده خود را بفروشند و در پی آن از سرمایه خود در چرخه اقتصاد کشور استفاده کنند. اکنون دو سال است که شرایط مطلوبی در بازار مسکن نداریم. البته این شرایط تنها مربوط به دو سال گذشته نیست. مسائلی مانند تولید واحدهای مسکونی، وقوع رکود و جهش قیمت مسکن در شرایط تورمی سال‌های متمادی و متوالی است که با فاصله‌های متفاوت تکرار می‌شوند. جهشی که از دو عامل اصلی نشات می‌گیرد؛ یکی از این عوامل، کاهش ارزش پول ملی است و دیگری وجود تقاضای سرمایه‌ای.
رونق‌های مقطعی که در بازار مسکن ایجاد می‌شود، دردی از متقاضیان واقعی مسکن و بدنه کلی جامعه دوا نمی‌کند؛ رونق‌هایی دوره‌ای که سبب صاحب خانه شدن شهروندان نمی‌شوند. به خاطر شرایط بیمارگونه اقتصاد، هر قدر که زمان می‌گذرد، مردم فاصله بیشتری از خانه‌دار شدن می‌گیرند و نوبت انتظار آنها در صف خرید مسکن طولانی و طولانی‌تر می‌شود بنابراین، این شرایط تا زمانی که دولت به فکر درمان اقتصاد کلان کشور نیفتد و نسخه درمانی مناسبی برای آن پیدا نکند، ادامه خواهد یافت. طبیعتا هنگامی که بازار مسکن در حالت رکود قرار داشته باشد، اثرات آن بر بخش تولید نمایان است. در چنین شرایطی دود کاهش میزان تولید واحدهای مسکونی به چشم افراد فاقد مسکن و اجاره‌نشینان می‌رود. قیمت مسکن تحت تاثیر عوامل گوناگون افزایش می‌یابد، اجاره‌بها نیز که ضریبی از قیمت خانه است، دچار افزایش قیمت می‌شود. از سوی دیگر باید توجه داشت که درآمدهای مردم متناسب با میزان افزایش اجاره‌بها و به طور کلی تورم عمومی نیست. در چنین شرایطی فشار اقتصادی زیادی بر دوش بخش بزرگی از جامعه وارد می‌آید.
وضعیت اقتصاد ناسالم موجود در کشور، این اجازه را نمی‌دهد که بتوان توقعی از آینده بخش مسکن داشت. در سالی که گذشت، تجربه افزایش ۵۰درصدی نرخ ارز از مردادماه تا ابتدای اسفندماه وجود داشت. معنای افزایش نرخ ارز در بازار، کاهش ارزش پول ملی کشور است. طبیعتا از آنجایی که این موضوع روی تمام بخش‌های اقتصادی کشور تاثیرگذار است، تمام اجزای ساختمان اعم از مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی انسانی، خدمات و نهایتا زمین به آن واکنش نشان می‌دهند؛ مجموعه‌ای از موارد که مسکن را تشکیل می‌دهند. گرانی واحدهای مسکونی قدرت خرید را از متقاضیان واقعی مسکن می‌گیرد، همچنین باید توجه داشت که همواره هجوم سرمایه‌ها به بخش مسکن، این بازار را متورم‌تر کرده است. در شرایط افزایش ۵۰درصدی قیمت دلار طی شش ماه، شاهد تورم کمتر از ۲۰درصد در بخش مسکن کشور بوده‌ایم؛ این عقب افتادگی قیمتی خواه‌ناخواه جبران خواهد شد. می‌توان گفت چنانچه کسی توان خرید مسکن به هر شکلی را دارد، اگر امروز اقدام به تهیه مسکن کند، بهتر از ده روز دیگر خواهد بود. اگر امکان خرید مسکن برای فردی وجود ندارد نیز متاسفانه باید نظاره‌گر افزایش قیمت مجدد و قابل‌توجه در بخش مسکن در آینده نزدیک باشد.
دولت برای برون‌رفت از وضعیت رنج‌آور طرح نهضت ملی مسکن باید دست از تصدی‌گری بردارد. مجموعه انبوه‌سازان بارها و بارها اعلام کرده و معتقد است تا زمانی که خود دولت مستقیما از این طرح کنار نکشد و آن را به بخش‌خصوصی نسپارد، در بر روی همین پاشنه خواهد چرخید. دولت هیچ بودجه‌ای برای طرح نهضت ملی مسکن در نظر نگرفته است. ردیف بودجه‌ای، مصوبه و قانونی در ارتباط با این طرح وجود ندارد بنابراین باید وامی برای تامین بخشی از منابع مالی ساخت نهضت ملی مسکن در نظر گرفته شود که متقاضیان اقساط آن را پرداخت کنند. در حال حاضر وام ۶۵۰میلیون تومانی ساخت نهضت ملی مسکن به راحتی در اختیار سازندگان قرار نمی‌گیرد؛ مساله‌ای که مانعی برای پیشرفت واقعی و قابل قبول پروژه‌های نهضت ملی مسکن به شمار می‌رود. وزارت راه‌وشهرسازی نیز به این موضوع واقف است. این وزارتخانه جلسات متعددی با بانک‌ها داشته است اما متاسفانه بانک‌ها نسبت به ارائه راحت و روان تسهیلات به این طرح حمایتی، متقاعد نشده‌اند. یکی از دلایل بانک‌ها برای پرداخت نکردن تسهیلات، توجیه‌ناپذیر بودن تخصیص وام‌های بلندمدت با بهره ۲۳درصد در شرایط تورمی عنوان شده است. این در شرایطی است که بازپرداخت همین بهره ۲۳درصدی، برای متقاضیان واقعا عذاب‌آور است. امروزه بهره‌های بانکی در تمام نقاط دنیا حدود ۴ یا ۵درصد است؛ موضوعی که حتی با مخالفت بسیاری از متقاضیان نیز همراه شده است.
روش دیگر تامین منابع مالی طرح نهضت ملی مسکن، آورده متقاضیان است اما از آنجایی که برنامه‌ریزی درستی وجود ندارد، هیچ‌کدام از قراردادها در هر زمانی که بسته شده است، با وجود اینکه برای سازندگان نیز به صرفه و منصافانه نبوده‌اند، به دلیل پیشرفت کند این طرح حمایتی مشمول تعدیل قیمت شده‌اند.
شرایط تورمی مرتبا منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود. بالا رفتن قیمت تمام‌شده طرح نهضت ملی مسکن، دو اتفاق بد برای پروژه‌های این طرح به همراه دارد؛ یک اتفاق ناگوار ایجاد فشار مضاعف بر دوش متقاضیان و مجبور کردن آنها به پرداخت مبالغ اضافی است؛ موضوعی که به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مردم عملا ممکن نیست.
اتفاق بد دیگر این است که قیمت‌های کنونی نرخ‌‌هایی نیستند که انبوه‌سازان و سازندگان بتوانند با آن پروژه‌ها را به سرانجام برسانند. از سوی دیگر دولت نیز بودجه‌ای برای این کار تعریف نکرده است. در نتیجه تمامی این موضوعات و شرایط دست به دست یکدیگر داده و وزارت راه‌وشهرسازی را در مسیر اجرای این پروژه آچمز کرده‌اند. پیشنهاد مجموعه انبوه‌سازان این بوده که دولت دفتری با حضور نماینده انبوه‌سازان در وزارت راه‌وشهرسازی ایجاد و از سرمایه مجموعه انبوه‌سازان استفاده کند. دولت می‌تواند در قبال عرضه زمین، با سازندگان مشارکت کند. سازندگان نیز می‌توانند روند تولید مسکن را مناسب‌تر پیگیری کنند و از سویی به جبران مابه‌التفاوت افزایش نیافتن آورده متقاضیان و افزایش یافتن قیمت تمام‌شده نهضت ملی مسکن کمک کنند. در چنین شرایطی امکان پیشرفت بهتر پروژه‌ها و خروج از شرایط بلاتکلیفی فراهم خواهد شد.
اخبار برگزیدهمسکنیادداشتلینک کوتاه :