روایت صعود و سقوط در بازار مسکن ؛ چه کسی قیمت‌ها را باد می‌کند؟

جهان صنعت نیوز، حباب قیمت مسکن وضعیتی است که در آن قیمت ملک‌ها بدون پشتوانه عوامل بنیادین اقتصادی افزایش یافته و بیشتر تحت‌تأثیر رفتارهای سوداگرانه، فضای روانی بازار، و انتظارات غیرواقع‌بینانه قرار می‌گیرد. در چنین شرایطی، خریداران به امید تداوم افزایش قیمت‌ها وارد بازار می‌شوند، بدون اینکه نیاز مصرفی داشته باشند. در بازار مسکن تهران نیز این الگو بارها تکرار شده است؛ به‌ویژه طی دو دهه اخیر که بخش عمده‌ای از تقاضا با انگیزه سفته‌بازی وارد بازار شده و در غیاب سیاست‌های تنظیم‌گر مؤثر، به نوسانات شدید قیمتی، کاهش کارایی بازار و سخت‌تر شدن دسترسی خانوارها به مسکن دامن زده است.

حباب قیمت مسکن چیست؟

حباب قیمت مسکن به وضعیتی گفته می‌شود که در آن قیمت واحدهای مسکونی به‌طور غیرمنطقی و فراتر از ارزش‌های واقعی و بنیادین خود افزایش می‌یابد. این افزایش عمدتاً ناشی از رفتارهای سوداگرانه و انتظارات غیرواقع‌بینانه خریداران است؛ افرادی که نه با هدف استفاده مصرفی، بلکه با انگیزه کسب سود از رشد قیمت‌ها وارد بازار می‌شوند. در چنین شرایطی، قیمت‌ها دیگر بازتابی از عوامل اقتصادی اساسی مانند درآمد خانوار، نرخ بهره یا هزینه ساخت‌وساز نیستند، بلکه تحت‌تأثیر فضای روانی بازار، شایعات و موج‌های رفتاری قرار می‌گیرند.
در این فضا، برخی خریداران با فرض تداوم روند صعودی قیمت‌ها، اقدام به خرید می‌کنند تا در آینده با قیمت بالاتر بفروشند. این انتظارات خوش‌بینانه و پیروی کورکورانه از رفتار دیگران باعث می‌شود قیمت‌ها از سطح تعادلی خود فاصله بگیرند و یک روند ناسالم و غیرپایدار شکل بگیرد. در نهایت، با از بین رفتن اعتماد بازار یا تغییر انتظارات، این قیمت‌های بادکرده اصلاح می‌شوند و افت شدیدی در بازار رخ می‌دهد؛ پدیده‌ای که به آن ترکیدن حباب قیمتی گفته می‌شود.

بازار مسکن تهران؛ زمینی حاصلخیز برای رشد حباب‌های قیمتی

بازار مسکن تهران طی دو دهه گذشته با نوسانات قیمتی قابل‌توجهی روبه‌رو بوده که بخش مهمی از آن نه ناشی از عوامل بنیادین اقتصادی، بلکه برخاسته از رفتارهای سوداگرانه و روانی خریداران بوده است. در این دوره، قیمت مسکن در بسیاری از مقاطع با سرعتی بسیار بالاتر از رشد درآمد خانوارها و سایر شاخص‌های واقعی اقتصادی افزایش یافت، به‌گونه‌ای که فاصله‌ی چشمگیری میان ارزش واقعی مسکن و قیمت‌های مشاهده‌شده در بازار ایجاد شد.
تحلیل دقیق‌تر این روند نشان می‌دهد که در بسیاری از دوره‌ها، بخش عمده‌ای از تقاضا در بازار نه از سوی متقاضیان مصرفی، بلکه از سوی خریدارانی وارد شده که با انگیزه افزایش قیمت و کسب سود سریع، اقدام به خرید مسکن کرده‌اند. این گروه که سهمی بیش از ۹۰ درصد از تقاضای سوداگرانه را در برخی مقاطع به خود اختصاص داده‌اند، بر اساس انتظارات خوش‌بینانه و پیروی از روند گذشته، تصور می‌کنند که قیمت‌ها همواره صعودی خواهند بود. در نتیجه، رفتار آن‌ها نه تنها باعث افزایش شدید قیمت‌ها شده، بلکه ثبات بازار را نیز به‌طور جدی به خطر انداخته است.
در مقابل، گروهی دیگر از خریداران که بر پایه تحلیل‌های بنیادی و ارزیابی واقعی ارزش مسکن عمل می‌کنند، سهم کمتری از بازار را در اختیار داشته‌اند. این عدم تعادل میان تقاضای بنیادگرا و سوداگرانه، موجب شده بازار مسکن در تهران بیش از هر زمان دیگری در معرض تشکیل حباب قرار گیرد. نتیجه این شرایط، شکل‌گیری دوره‌های شدید رونق و رکود، بی‌ثباتی قیمتی، و کاهش کارایی تخصیص منابع در بخش مسکن بوده است؛ روندی که نه تنها خانوارها را در تامین سرپناه با مشکل مواجه کرده، بلکه بخش مهمی از سرمایه‌های اقتصادی را نیز به سمت فعالیت‌های غیرمولد سوق داده است.

حباب قیمتی چگونه در بازار مسکن شکل می‌گیرد؟

۱. تقاضای سوداگرانه، عامل اصلی آشفتگی : یکی از کلیدی‌ترین عوامل در شکل‌گیری حباب، ورود خریدارانی به بازار است که با هدف کسب سود از رشد قیمت‌ها، اقدام به خرید مسکن می‌کنند. این افراد به دنبال سکونت نیستند، بلکه در پی سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت هستند. تقاضای آن‌ها، سطح عمومی قیمت‌ها را بالا می‌برد و با ایجاد فشار تقاضای کاذب، بازار را به سمت ناپایداری هدایت می‌کند.

۲. انتظارات خوش‌بینانه نسبت به آینده : بسیاری از خریداران با دیدن رشد مداوم قیمت‌ها در گذشته، انتظار دارند این روند همچنان ادامه یابد. این نوع نگاه، که در اقتصاد به «انتظارات برون‌یابانه» معروف است، باعث می‌شود افراد به امید سود بیشتر، هرچه سریع‌تر وارد بازار شوند. نتیجه آن، شتاب در معاملات و افزایش بیشتر قیمت‌هاست؛ گویی بازار در حال تغذیه از انتظارات خودش است.

۳. رفتار توده‌وار و جو روانی بازار : در بازارهایی مانند مسکن که اطلاعات دقیق و در لحظه برای عموم وجود ندارد، بسیاری از خریداران تصمیم‌های خود را بر اساس رفتار دیگران می‌گیرند. وقتی می‌بینند اطرافیان‌شان در حال خرید ملک هستند و از رشد قیمت‌ها سود می‌برند، آن‌ها نیز بدون تحلیل دقیق وارد بازار می‌شوند. این رفتار تقلیدی، به موج تقاضا دامن می‌زند و به رشد کاذب قیمت‌ها شتاب بیشتری می‌بخشد.

۴. افزایش نقدینگی و کمبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری : در شرایطی که نقدینگی در جامعه افزایش یافته و فرصت‌های مطمئن و مولد برای سرمایه‌گذاری محدود هستند، بازار مسکن به یکی از نخستین مقاصد جریان پول تبدیل می‌شود. ورود این حجم از نقدینگی به بازاری که عرضه آن محدود و کند است، به‌سرعت موجب افزایش قیمت می‌شود و زمینه‌ساز شکل‌گیری حباب خواهد بود.

۵. نبود سیاست‌های تنظیم‌گر و مالیات‌های بازدارنده : در بسیاری از موارد، نبود ابزارهای مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر معاملات مکرر، انگیزه فعالیت‌های سوداگرانه را تشدید می‌کند. وقتی هزینه‌ای برای سفته‌بازی وجود نداشته باشد، بازار تبدیل به بستری جذاب برای خریداران غیرمصرفی می‌شود و این خود، به شکل‌گیری حباب دامن می‌زند.

۶. کُندی در عرضه و واکنش ضعیف بخش ساخت‌وساز : در بازار مسکن، عرضه معمولاً با تأخیر و کندی همراه است. به‌ویژه در شهرهای بزرگ که محدودیت زمین، مجوز ساخت و ظرفیت ساخت‌وساز وجود دارد. بنابراین، حتی اگر قیمت‌ها افزایش یابد، عرضه نمی‌تواند به‌سرعت واکنش نشان دهد و این عدم توازن بین عرضه و تقاضا، قیمت‌ها را بیش از پیش بالا می‌برد.

۷. نااطمینانی اقتصادی و فرار سرمایه به دارایی‌های امن : در شرایط بی‌ثبات اقتصادی، مانند تورم بالا، کاهش ارزش پول یا نوسانات بازار ارز، افراد به‌دنبال دارایی‌هایی می‌گردند که ارزش خود را حفظ کنند. مسکن یکی از گزینه‌های محبوب در این مواقع است. هجوم سرمایه‌ها به این بازار، بدون در نظر گرفتن واقعیت‌های اقتصادی، موتور دیگری برای رشد قیمت‌های غیرواقعی و شکل‌گیری حباب است.

اخبار برگزیدهمسکن