پشت پرده گرانی مسکن؛ بانک‌ها، تورم و سفته‌بازی

جهان صنعت نیوز – قیمت مسکن در ایران طی سال‌های گذشته نه‌تنها به‌طور پیوسته افزایش یافته، بلکه از توان خرید بخش زیادی از جامعه فاصله گرفته است. ریشه این جهش‌ها را نمی‌توان فقط در عرضه و تقاضا جست‌وجو کرد. ساختارهای اقتصادی، سیاست‌های پولی و بانکی، رفتار سفته‌بازانه نهادهای مالی، رشد تورم و نقدینگی، جهش‌های ارزی و ضعف سیاست‌های مالیاتی از مهم‌ترین دلایل این وضعیت‌اند. در چنین شرایطی، بازار مسکن به‌جای آنکه کالایی مصرفی و پاسخ‌گوی نیاز مردم باشد، به محملی برای حفظ ارزش پول، سوداگری و فعالیت‌های غیربهره‌ور تبدیل شده است.

بازار مسکن، آینه نابرابری و بی‌ثباتی

تحلیل روندهای بلندمدت نشان می‌دهد که بازار مسکن در ایران بیش از آنکه تابع سیاست‌های بخش مسکن باشد، بازتاب سیاست‌های پولی، مالی، ارزی و بانکی کشور است. مسکن به‌جای آنکه کالایی مصرفی برای پاسخ به نیاز خانوارها باشد، به محملی برای حفظ ارزش پول، سودجویی، سفته‌بازی و حتی جبران کسری ترازنامه نهادهای مالی تبدیل شده است. این وضعیت، پیامدهای اقتصادی، اجتماعی و نسلی دارد؛ از نابرابری فرصت در تملک خانه گرفته تا کند شدن روند تشکیل خانواده، مهاجرت‌های اجباری به حاشیه شهرها و افزایش بدمسکنی.
نخستین و پررنگ‌ترین عامل رشد قیمت مسکن در ایران، تورم ساختاری در اقتصاد است. رشد مستمر شاخص قیمت مصرف‌کننده باعث شده که قدرت خرید ریال به‌شدت کاهش یابد و مردم برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، به خرید دارایی‌هایی مثل زمین و ساختمان رو بیاورند. در چنین شرایطی، تقاضای سرمایه‌ای از تقاضای مصرفی پیشی می‌گیرد و بازار مسکن به جای پاسخ‌گویی به نیاز واقعی، به عرصه‌ای برای حفظ دارایی تبدیل می‌شود. هر موج تورمی، عملاً موج جدیدی از افزایش قیمت مسکن را به همراه می‌آورد.

نقدینگی و انتظارات؛ سوخت پنهان بازار مسکن

افزایش بی‌رویه نقدینگی، که معمولاً ناشی از کسری بودجه دولت و رشد پایه پولی است، باعث شده که حجم پول در گردش چند برابر ظرفیت اقتصاد واقعی شود. بخشی از این پول به‌سمت بازارهایی می‌رود که امکان نقدشوندگی سریع ندارند اما قابلیت حفظ ارزش دارند. مسکن یکی از این بازارهاست. ورود نقدینگی سرگردان به بازار ملک، چه از طریق سرمایه‌گذاران خرد و چه از سوی نهادهای مالی، باعث ایجاد جهش قیمتی می‌شود. در این میان، شکل‌گیری انتظارات تورمی هم نقش تعیین‌کننده دارد. وقتی مردم پیش‌بینی می‌کنند قیمت‌ها در آینده افزایش می‌یابد، برای خرید زودتر اقدام می‌کنند و همین رفتار، خودش به افزایش قیمت دامن می‌زند.

نرخ ارز و واردات تورم به بازار مسکن

نوسانات نرخ ارز نه‌فقط از جنبه روانی، بلکه از نظر واقعی نیز به قیمت مسکن فشار وارد می‌کند. بسیاری از مصالح ساختمانی، تجهیزات فنی، ماشین‌آلات و مواد اولیه ساخت‌وساز به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم وابسته به واردات است. هرگونه افزایش نرخ ارز، هزینه‌های ساخت را افزایش می‌دهد. از سوی دیگر، ارز به شاخصی برای سنجش «واقعی بودن قیمت‌ها» در ذهن مردم تبدیل شده و با افزایش نرخ دلار، این انتظار عمومی شکل می‌گیرد که قیمت همه‌چیز از جمله مسکن هم باید افزایش یابد. بنابراین نرخ ارز از دو مسیر هزینه‌ای و انتظاری، بازار ملک را متأثر می‌کند.

نقش بانک‌ها؛ از تأمین مالی تا مالکیت گسترده

نقش نظام بانکی در تحولات بازار مسکن بسیار فراتر از اعطای تسهیلات است. در سال‌های اخیر، بسیاری از بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری به یکی از مالکان عمده املاک و مستغلات در کشور تبدیل شده‌اند. این امر نه‌فقط ناشی از تملک املاک در قبال مطالبات معوق، بلکه به دلیل ورود مستقیم نهادهای مالی به حوزه ساخت‌وساز است. بخش بزرگی از دارایی بانک‌ها به‌جای آنکه صرف سرمایه‌گذاری در تولید شود، در قالب پروژه‌های ساختمانی، تجاری و لوکس در شهرهای بزرگ تجمیع شده است. این روند، هم قدرت وام‌دهی بانک‌ها به خانوارهای کم‌درآمد را کاهش داده و هم با محدود کردن عرضه در بازار مصرفی، قیمت‌ها را بالا برده است.
مطالبات غیرجاری بانک‌ها که ناشی از بازنگشتن تسهیلات قبلی است، به معضلی دووجهی برای نظام بانکی و بازار مسکن تبدیل شده است. از یک‌سو، بانک برای جبران این خلأ مالی به‌سمت تملک ملک و دارایی‌های ثابت می‌رود، و از سوی دیگر، به دلیل کاهش منابع قابل‌اعطای جدید، توان حمایت از ساخت مسکن مصرفی و ارزان‌قیمت را از دست می‌دهد. در نتیجه، تقویت بنیه مالی بانک‌ها و مدیریت مطالبات معوق باید بخشی از راهبرد کلان کنترل بازار مسکن تلقی شود.

قیمت زمین؛ تعیین‌کننده نهایی

یکی از ویژگی‌های بازار مسکن در ایران، سهم بالای قیمت زمین در قیمت تمام‌شده ملک است. این مسئله به‌ویژه در کلان‌شهرها و به‌طور خاص در تهران به چشم می‌خورد. در شرایطی که عرضه زمین‌های قابل ساخت محدود، و تقاضا به‌شدت بالا است، زمین به کالایی با ارزش ذاتی بدل می‌شود. بخش زیادی از جهش قیمت مسکن، نه به دلیل رشد هزینه ساخت، بلکه به دلیل افزایش قیمت زمین رخ می‌دهد. بنابراین، سیاست‌هایی مانند بازتعریف الگوی توسعه شهری، تراکم‌فروشی هدفمند و مالیات بر دارایی‌های راکد، می‌توانند نقش مهمی در مهار قیمت مسکن داشته باشند.

نقش تحریم و نااطمینانی سیاسی

تحریم‌ها نیز از طریق اختلال در واردات مصالح، افزایش هزینه‌های مبادلات مالی، محدودیت‌های انتقال فناوری، و تقویت انتظارات منفی در اقتصاد، تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته‌اند. در شرایط نااطمینانی، مردم و سرمایه‌گذاران به‌جای ورود به تولید، به‌سمت دارایی‌های فیزیکی مثل ملک روی می‌آورند. همین رفتار توده‌ای، باعث می‌شود بخش مسکن به مقصد اول سرمایه‌های سرگردان بدل شود.

ضرورت بازنگری در سیاست‌های مالیاتی

سیاست مالیاتی کشور تاکنون نتوانسته نقش کنترل‌گر و تنظیم‌کننده در بازار مسکن ایفا کند. نبود مالیات بر عایدی سرمایه، ضعف در شناسایی خانه‌های خالی، و نبود نظام اطلاعاتی جامع، موجب شده تا افراد بدون هیچ هزینه‌ای، بارها اقدام به خرید و فروش سوداگرانه ملک کنند. اجرای سیاست‌های مالیاتی هوشمند، در کنار شفاف‌سازی بازار، می‌تواند انگیزه برای سرمایه‌گذاری غیرمولد را کاهش دهد.

پیشنهاد ویژهمسکن