مسکن در رقابت با دلار و طلا عقب ماند

جهان صنعت نیوز، بررسی داده‌های غیررسمی از بازار مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که بازار ملک نسبت به بازارهای موازی از جمله طلا، ارز و حتی تورم عمومی، بازدهی کمتری داشته و با رشد ۲۴ درصدی، عملاً در انتهای صف رشد اقتصادی قرار گرفته است.
بر اساس گزارش سامانه کیلید، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران از حدود ۹۱.۹ میلیون تومان در ابتدای سال به ۱۱۴.۴ میلیون تومان در اسفند ۱۴۰۳ رسیده است. این در حالی است که طلا با رشد ۱۴۶ درصدی، ارز با ۶۰ درصد و تورم عمومی با ۳۲ درصد رشد، بازار مسکن را پشت سر گذاشته‌اند.

تغییرات ماهیانه قیمت و عرضه

خرداد ۱۴۰۳ بیشترین افت ماهیانه قیمت با کاهش ۲.۷۵ درصد
اسفند ۱۴۰۳ بیشترین رشد ماهیانه قیمت با افزایش ۸.۴۹ درصد
اردیبهشت بیشترین رشد آگهی فروش (۶۶.۹۶ درصد)
شهریور بیشترین افت آگهی فروش (۲۰.۰۲ درصد)

تمرکز آگهی‌ها روی واحدهای کوچک

بیش از نیمی از آگهی‌های فروش مربوط به خانه‌های زیر ۹۰ متر بوده که نشان از تمرکز بازار بر واحدهای کوچک و میان‌قیمت دارد. خانه‌های بالای ۱۹۰ متر کمتر از ۲ درصد از آگهی‌ها را به خود اختصاص داده‌اند. از نظر عمر بنا، بیشترین آگهی‌ها متعلق به خانه‌های زیر ۵ سال ساخت بوده است.

مناطق فعال و کم‌تحرک
منطقه ۴ بیشترین آگهی فروش (۱۵.۱۷ درصد)
منطقه ۱۲ کمترین سهم آگهی فروش (۰.۶۷ درصد)
منطقه ۱ گران‌ترین و منطقه ۱۸ ارزان‌ترین منطقه از لحاظ قیمت پیشنهادی فروش

وضعیت بازار رهن و اجاره

میانگین قیمت رهن کامل در تهران از ۱.۶ میلیارد تومان در فروردین به ۲ میلیارد تومان در اسفند رسید. شهریور بیشترین افت و اسفند بیشترین رشد قیمت رهن را ثبت کردند. مناطق ۱ و ۲ بیشترین و مناطق ۹ و ۱۹ کمترین سهم از آگهی‌های اجاره را داشته‌اند.

نسبت قیمت به اجاره؛ بازگشت سرمایه در ۲۰ سال

نسبت قیمت آپارتمان به اجاره سالانه (P/R) در تهران به ۲۰.۴۲ رسیده؛ یعنی در شرایط فعلی، یک سرمایه‌گذار حدود ۲۰ سال زمان نیاز دارد تا از محل اجاره، سرمایه خود را بازگرداند.

رکود عمیق در سایه شفافیت گم‌شده

در شرایطی که نهادهای رسمی آماری از مرداد ۱۴۰۲ تا کنون گزارشی درباره بازار مسکن منتشر نکرده‌اند، داده‌های پلتفرم‌های تخصصی ملکی تصویری واقعی‌تر از وضعیت رکودی بازار ارائه می‌دهند. غیبت این داده‌ها، به‌ویژه در فضایی مبهم و پر از آگهی‌های غیرواقعی، زمینه‌ساز سردرگمی مصرف‌کنندگان شده است.

دیدگاه فعالان بازار

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به کاهش نرخ ارز، معتقد است این افت هنوز اثری در بازار مسکن نگذاشته، چرا که قیمت تمام‌شده ساخت بالا رفته و نهاده‌های ساختمانی همچنان گران هستند. وی از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی خواست با کاهش دلار، قیمت‌ها را نیز کاهش دهند.

حسن محتشم، عضو انجمن انبوه‌سازان تهران، نیز وضعیت بازار را بلاتکلیف توصیف کرده و تأکید کرده که بازار مسکن برخلاف بازارهای طلا و ارز، واکنش سریع ندارد. به گفته او، ثبات در بازارهای مالی می‌تواند منجر به واکنش بازار ملک شود، اما فعلاً تقاضای مصرفی فعال نشده است.

مسکن