بازار مسکن در بلاتکلیفی مطلق؛ نه تقاضا هست، نه امید

جهان صنعت نیوز – سارا پوردلجو: تحلیل‌ها نشان می‌دهد که همزمان با افزایش تحریم‌ها، به‌ویژه در دوره‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹، بازار مسکن با جهش‌های قیمتی قابل‌توجهی مواجه شده است. در حال حاضر، بازار مسکن با کاهش شدید تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، نبود نقدشوندگی، و فاصله چشمگیر بین قیمت مسکن و توان خرید مردم مواجه است. اگرچه برخی امیدوارند با موفقیت مذاکرات ایران و آمریکا، قیمت‌ها کاهش یابد، اما در صورت عدم توافق، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند به بازارهای موازی مانند طلا و ارز روی بیاورند. خانه‌های خالی، رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها و نبود سیاست‌های حمایتی از متقاضیان واقعی، از دیگر چالش‌های مهم این بازار هستند. بدون اصلاحات عمیق ساختاری، نمی‌توان به بازگشت رونق در بازار مسکن امیدوار بود. برهمین اساس، گفتگویی با مجید گودرزی، کارشناس مسکن داشتیم.

تحریم‌ها و سقوط تقاضا؛ مسیر ناهموار بازار مسکن

در سال‌های گذشته که شاهد افزایش تحریم‌ها بودیم، به‌ویژه از سال ۱۳۹۲ و همچنین در بازه زمانی ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ که شدت تحریم‌ها بیشتر شد، بازار مسکن نیز با جهش‌های قابل‌توجهی مواجه شد. می‌توان گفت که بین تحریم‌ها و قیمت مسکن رابطه‌ای شکل گرفته است. در حال حاضر، اتفاقات مثبتی برای صنعت ساختمان در حال رخ دادن نیست و بدون شک، برای ایجاد رونق در این بازار، لازم است اصلاحاتی اساسی صورت گیرد. بازار مسکن در شرایط فعلی قادر به رونق گرفتن نیست. همان‌طور که مشاهده می‌کنیم، تقاضای مصرفی تقریباً به صفر رسیده و حتی تقاضای سرمایه‌ای نیز کاهش یافته است؛ چرا که ریسک حبس سرمایه در بازار مسکن به‌شدت افزایش یافته است.

در صورتی که مذاکرات موفقیت‌آمیز باشد، احتمال سقوط شدید قیمت در بازار مسکن وجود دارد؛ همان‌طور که در گشایش‌های سیاسی پیشین، مانند قطعنامه ۵۹۸، شاهد تأثیر عمیق آن بر بازار مسکن بودیم. اگر هم مذاکرات به نتیجه نرسد، بازارهای موازی جهش‌های به‌مراتب بیشتری نسبت به بازار مسکن تجربه خواهند کرد. سال گذشته نیز مشاهده شد که با وجود افزایش شدید قیمت‌ها در بازارهای موازی، در بازار مسکن اتفاق خاصی نیفتاد و بازدهی افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده بودند، به‌ویژه کسانی که قصد سوداگری یا دلالی داشتند، منفی بود و حتی به اندازه نرخ تورم نیز رشد نکرد.

بنابراین، اکنون بهترین زمان برای فروش مسکن است؛ چرا که اگر مذاکرات موفق باشد، سرمایه‌گذاران از کاهش قیمت‌ها در امان خواهند ماند، و اگر مذاکرات به نتیجه نرسد، بازارهایی مانند طلا و ارز رشد بیشتری نسبت به مسکن خواهند داشت.

بازاری خارج از دسترس؛ مسکن در آستانه فروپاشی یا اصلاح؟

در دوره ۸ ساله دولت آقای روحانی، مسکن حدود ۴۷۷ درصد بیشتر از نرخ تورم عمومی رشد کرد. این فشار قیمتی باید تخلیه شود و اصلاحاتی در بازار مسکن صورت گیرد؛ اصلاحاتی که هم با توان خرید مردم سازگار باشد و هم برای سرمایه‌گذاران جذابیت ایجاد کند. تا زمانی که این اصلاحات انجام نشود، نمی‌توان انتظار تحول مثبتی در بازار مسکن داشت.

متأسفانه چشم‌انداز من نسبت به بازار مسکن منفی است، چرا که موضوع خانه‌های خالی، که تأثیر بسزایی بر بازار دارد، هنوز سامان‌دهی نشده است. در حال حاضر، بسیاری از شهرهای اطراف تهران خالی از سکنه هستند. در بازدیدهایی که از این مناطق داشتیم، مشاهده شد که اغلب واحدهای مسکونی خالی هستند. از سوی دیگر، تعداد زیادی از این واحدهای خالی توسط اتباع خارجی اشغال شده‌اند که نیازمند تصمیم‌گیری‌های جدی است و این موضوع نیز در دستور کار قرار گرفته است.

همچنین، به‌دلیل تورم بسیار شدید در اواخر دهه ۹۰، مسکن عملاً از دسترس مردم خارج شده و امید چندانی برای بهبود وضعیت این بازار وجود ندارد. به‌نظر می‌رسد که بازار مسکن نیازمند اصلاحات عمیق‌تری است و تا زمانی که این اصلاحات انجام نشود، رونق به این بازار بازنخواهد گشت.

بحران نقدشوندگی؛ وقتی خانه به سرمایه‌ی محبوس بدل می‌شود

در حال حاضر، بازار مسکن نه از نظر ارزش‌گذاری، نه از نظر نقدشوندگی وضعیت مطلوبی ندارد؛ به‌طوری که فاصله زیادی بین هزینه ساخت، بهای تمام‌شده و قیمت بازار وجود دارد و این قیمت‌ها از توان خرید مردم فراتر رفته‌اند. عملاً هیچ ارتباطی بین قیمت مسکن و درآمد مردم، به‌ویژه خریداران واقعی، وجود ندارد. قیمت‌ها باید کاهش یابد تا با قدرت خرید مردم تطابق داشته باشد.

از سوی دیگر، هیچ‌یک از مؤلفه‌های اصلی بازار نیز تقویت نشده‌اند؛ نه وام‌های بانکی که وعده پرداخت ۸۰۰ میلیون تومانی داده شده بود عملیاتی شد و نه افزایش حقوق‌ها توان لازم برای پس‌انداز و خرید مسکن را فراهم کرده است. بنابراین می‌توان گفت که قیمت‌های فعلی، کاذب بوده و حتی به صنعت ساختمان‌سازی نیز آسیب جدی وارد کرده‌اند. بسیاری از فعالان این حوزه، متحمل ضرر و زیان شده و فرصت‌های سرمایه‌گذاری در سایر بازارها را به‌طور کامل از دست داده‌اند، زیرا بخش بزرگی از سرمایه‌شان در این بازار حبس شده و امکان نقدشوندگی کوتاه‌مدت ندارند.

همان‌طور که رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز اشاره کرده‌اند، برای نقدشوندگی، لازم است قیمت‌ها کمتر از نرخ‌های گذشته پیشنهاد داده شوند تا خریدار برای آن‌ها پیدا شود.

 

اخبار برگزیدهمسکن