زمان بازنگری در راهبردهای مالی بخش مسکن فرا رسیده است
در حالی که پروژه‌های نهضت ملی مسکن به دلیل کمبود تأمین مالی با کندی پیش می‌روند، کارشناسان از ضرورت تغییر رویکرد مالی و استفاده از مدل‌های غیربانکی و مشارکت‌های خصوصی برای تسریع در روند ساخت مسکن و کاهش هزینه‌ها خبر می‌دهند.
جهان صنعت نیوز – سارا پوردلجو: مدل تأمین مالی مسکن در کشور عمدتاً بانک‌محور بوده و بانک مسکن بیشترین سهم را در تأمین مالی پروژه‌ها داشته است. از ۱۴۰۰ هزار میلیارد تومان منابع موردنیاز نهضت ملی مسکن، کمتر از ۴۰۰ هزار میلیارد تومان تأمین شده است. این عدم مشارکت کافی بانک‌ها باعث تأخیر در پروژه‌ها و افزایش هزینه‌ها شده است. پیشنهاد می‌شود که تأمین مالی غیربانکی و مشارکت بخش خصوصی در زمین‌های دولتی به‌طور جدی مدنظر قرار گیرد. عملکرد وزیر راه و شهرسازی نیز انتقاداتی را برانگیخته است. ضعف در پیگیری پروژه‌ها و عدم وجود رویکرد نوآورانه در مدیریت طرح‌ها باعث کندی در پیشرفت پروژه‌ها شده است. بر همین اساس، گفتگویی با فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن داشتیم.
زمان بازنگری در راهبردهای مالی مسکن فرا رسیده است
در زمینه تأمین مالی مسکن، مدل پیش‌بینی‌شده عمدتاً بانک‌محور بوده است. به‌عبارت دیگر، تأمین مالی پروژه‌ها بیشتر از طریق نظام بانکی و به‌ویژه یک بانک خاص (بانک مسکن) انجام شده است. طی سه سال گذشته و از آغاز طرح نهضت ملی مسکن (از اواخر سال ۱۴۰۰)، از تعهد حدود ۱۴۰۰ هزار میلیارد تومان موردنیاز، کمتر از ۴۰۰ هزار میلیارد تومان تأمین شده که عمده این مبلغ نیز توسط بانک مسکن پرداخت شده و سایر بانک‌ها کمتر از ۷ تا ۸ درصد در ۳ سال گذشته در این فرایند مشارکت داشته‌اند.
در این مدت، این وضعیت به مانعی جدی برای پیشرفت پروژه‌ها تبدیل شده است. از یک سو، بانک‌ها به‌طور کلی تمایل چندانی به پذیرش تعهدات بلندمدت ندارند و از سوی دیگر، علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در بازارهای کوتاه‌مدت، تجاری، و خدماتی هستند؛ حوزه‌هایی که بازگشت سرمایه سریع‌تری دارند و ریسک کمتری متوجه بانک می‌شود.
در حال حاضر، شاهد نوعی امتناع سیستماتیک از سوی بانک‌ها در قبال تعهداتشان هستیم و لازم است مکانیزم‌های جریمه‌ای پیش‌بینی‌شده به مرحله اجرا درآید. نهادهای نظارتی، سازمان امور مالیاتی، مجلس و سایر دستگاه‌ها باید در این زمینه ورود جدی‌تری داشته باشند. با این حال، رویکرد تنبیهی به‌تنهایی نمی‌تواند مشکلات را برطرف کند. تعلل بانک‌ها باعث افزایش مدت ساخت پروژه‌ها و در نتیجه، بالا رفتن هزینه نهایی آن‌ها شده است؛ موضوعی که ناشی از تورم سالیانه و تأخیر در اجرای پروژه‌هاست.
این تأخیر، صرفاً یک تأخیر زمانی نیست؛ بلکه تأثیری مستقیم بر هزینه‌ها دارد. تأمین مالی در سال جاری ممکن است در سال آینده به افزایش هزینه‌های بیشتری بینجامد. بنابراین ضروری است که علاوه بر مدل بانکی، به تأمین مالی غیربانکی نیز توجه شود تا با ترکیب این دو روش، پروژه‌ها با سرعت بیشتری پیش بروند و در زمان مقرر تحویل مردم داده شوند.
در حال حاضر، مدل‌های متعددی برای تأمین مالی غیربانکی وجود دارد. یکی از این مدل‌ها، مشارکت بخش خصوصی در زمین‌های دولتی است. به‌طور معمول، بخش خصوصی در بازار آزاد با مالکان املاک وارد مشارکت می‌شود و سرمایه‌گذاری، طراحی و ساخت را برعهده می‌گیرد؛ سپس بر اساس درصد مشارکت، واحدهای ساخته‌شده میان طرفین تقسیم می‌شود.
این الگو می‌تواند در مورد زمین‌های دولتی نیز پیاده‌سازی شود. یعنی دولت زمین را در اختیار قرار دهد، بخش خصوصی سرمایه‌گذاری و ساخت را انجام دهد و در نهایت، تعدادی از واحدها را در قالب مسکن حمایتی در اختیار دولت قرار دهد، بدون اینکه دولت سرمایه‌گذاری مستقیم کرده باشد.
روش دیگر، نگاه جامع به زمین و ورود به مشارکت‌های توسعه‌محور است. به‌عنوان مثال، می‌توان محدوده‌ای از شهر را به سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان واگذار کرد تا با طراحی مناسب، از محل ایجاد ارزش افزوده در زمین و ساخت فضاهای مسکونی، تجاری، خدماتی، و اداری درآمد کسب کنند.
در این رویکرد، درآمد حاصل از اجاره یا فروش بخش‌های غیرفعال مسکونی، مثل فضاهای تجاری و خدماتی، می‌تواند جذابیت اقتصادی پروژه را برای بخش خصوصی افزایش دهد. حتی پیشنهاد ما این است که پیش از شروع ساخت مسکن، ابتدا بخش‌های خدماتی ایجاد شود؛ مانند ساخت درمانگاه، مراکز تجاری و فضاهای عمومی. این ترتیب موجب تسهیل جذب سرمایه و افزایش امنیت سرمایه‌گذاری می‌شود.
این اقدامات نه‌تنها مغایر با قانون یا تخلف نیستند، بلکه مکانیزم‌هایی مدیریتی‌اند که می‌توانند با کاهش زمان ساخت و افزایش جذابیت اقتصادی پروژه‌ها، به تحقق اهداف توسعه‌ای کمک کنند.
در حال حاضر، شاید بیش از ۳۰ یا ۴۰ روش تأمین مالی غیرنقدی وجود داشته باشد که می‌توان با استفاده از ابزارهای مالی مختلف، پروژه‌های بزرگی مانند شهرک‌های مسکونی چندمنظوره را تأمین مالی کرد.
عملکرد وزیر مسکن و چالش‌های موجود در این زمینه
حتی اگر فرض کنیم که وزیر مسکن از نظر تخصصی گزینه مناسبی برای این سمت بودند، عملکردشان در حوزه راه و مسکن در حد انتظار نبوده است. نه در بخش مسکن و نه در حوزه راه، تحول خاصی صورت نگرفته است. پروژه‌های قبلی نیز با سرعت و قوت لازم پیگیری نشده‌اند.
در بخش مسکن، طی ۹ ماه گذشته تنها دو جلسه شورای مسکن تشکیل شده، در حالی که طرح‌هایی مانند ساخت یک میلیون واحد مسکونی نیازمند پیگیری مستمر و جلسات منظم هستند. هر استان مسائل خاص خود را دارد و دو جلسه در طول این مدت کافی نیست.
وزارت راه، وزارتخانه‌ای بسیار گسترده و پیچیده است؛ حوزه‌های مختلفی از جمله حمل‌ونقل، لجستیک، بنادر، و مسکن را شامل می‌شود. به‌نظر می‌رسد وزیر محترم فاقد سرعت، چابکی و تخصص لازم برای مدیریت این مجموعه گسترده بوده‌اند.
علاوه بر این، هر وزیر باید یا مجری دقیق برنامه‌های توسعه‌ای مانند برنامه هفتم باشد، یا خود دارای ایده، سبک، و طرحی نوین برای توسعه باشد. اما تاکنون از ایشان نه نظریه‌ای شنیده‌ایم، نه طرحی دیده‌ایم. عملکردشان نه در حوزه راه و نه در بخش مسکن، چشمگیر نبوده است.
اگر بخواهیم این عملکرد را با دولت‌های پیشین مقایسه کنیم، باید گفت در دولت قبل، به‌ویژه در حوزه حمل‌ونقل و ترانزیت، پیشرفت قابل توجهی داشتیم. در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، شتاب پروژه‌ها محسوس بود، اما این شتاب از بین رفته است. اجرای پروژه‌های جاری کند شده و طرح‌های مهمی چون کریدورهای بین‌المللی، بنادر، و پروژه‌های لجستیکی متوقف یا راکد مانده‌اند.
به‌عنوان نمونه، سازمان بنادر چندین ماه بدون سرپرست اداره شده، که نشان‌دهنده بی‌توجهی به اهمیت این حوزه است. پروژه چابهار که از پروژه‌های استراتژیک کشور است، نباید حتی یک روز بدون مدیریت و نظارت دقیق رها شود. اما متأسفانه شاهد نوعی بی‌برنامگی و ضعف در اداره آن بودیم، که می‌تواند تبعات جدی برای آینده کشور داشته باشد.
اخبار برگزیدهمسکن
لینک کوتاه :