تضاد پنهان در بازار مسکن

جهان صنعت نیوز – بازار مسکن که در سه دهه گذشته به‌عنوان سپر تورمی و پناهگاه سرمایه شناخته می‌شد، اکنون در برابر موج‌های متوالی اقتصاد کلان، از جمله جهش نرخ ارز، افزایش نقدینگی و نبود سیاست‌گذاری منسجم، تاب‌آوری خود را از دست داده است. واکنش‌های دیرهنگام ولی عمیق بازار به این شوک‌ها، باعث شده قیمت‌ها افزایش یابد ولی سرمایه‌گذاری در ساخت کاهش یابد؛ وضعیتی که به کاهش عرضه، کوچ اجباری خانوارها و تشدید نابرابری دامن زده و نشان می‌دهد که خانه دیگر نه یک دارایی امن، بلکه بازتاب بی‌نظمی اقتصادی و شکاف طبقاتی در ایران است.

وقتی خانه، دیگر پناهگاه امن نیست

بازار مسکن ایران در سه دهه گذشته نه فقط محل سکونت، بلکه سنگری برای حفظ ارزش دارایی‌ها بوده است. اما در برابر موج‌های پی‌درپی تورم، جهش نرخ ارز، رشد نقدینگی و تغییرات درآمدهای نفتی، این سنگر هم ترک برداشت. یافته‌های جدید نشان می‌دهد که قیمت و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، در مواجهه با این شوک‌ها رفتاری پیچیده، موج‌دار و گاه متناقض داشته‌اند؛ رفتاری که نشانه‌های آن در زندگی روزمره مردم، از تضعیف قدرت خرید خانوارها تا کوچ اجباری به خانه‌های کوچک‌تر، به‌روشنی دیده می‌شود.

خانه در میدان نبرد متغیرهای کلان

بازار مسکن ایران سال‌هاست که به خط مقدم واکنش به تحولات کلان اقتصادی تبدیل شده است. هر تصمیمی در سطح اقتصاد کلان، دیر یا زود به درِ خانه‌ها می‌رسد؛ از جیب مردم گرفته تا اسکلت ساختمان‌ها. در این میدان نبرد، پنج نیروی اصلی نقش‌آفرین هستند: تورم، نرخ ارز، نقدینگی، تولید ناخالص داخلی و درآمدهای نفتی. اما این نیروها، نه هم‌وزن‌اند و نه با یکدیگر هماهنگ.

طبق داده‌های سه دهه اخیر، نرخ تورم، نرخ ارز و نقدینگی (حجم پول) بیشترین قدرت تخریبی را بر بازار مسکن داشته‌اند. شوک‌هایی که از این متغیرها نشأت می‌گیرند، بلافاصله خود را در قیمت‌ها، عرضه و حتی تقاضا نشان می‌دهند. در نقطه مقابل، شوک‌های ناشی از تولید و درآمد نفتی، گرچه اثرگذارند، اما اغلب تأثیری ملایم، کند و کوتاه‌مدت دارند.

نکته قابل‌تأمل آن است که اثر این شوک‌ها لحظه‌ای نیست. بازار مسکن، برخلاف سایر بازارها، با تأخیر واکنش نشان می‌دهد. اما وقتی وارد فاز واکنش می‌شود، شبیه به موجی بلند و سنگین عمل می‌کند که از زمان ورود شوک تا بازگشت به تعادل، حدود ۶ تا ۸ سال طول می‌کشد. در واقع، اگر امروز نرخ ارز یا تورم جهش کند، تبعات آن در بازار مسکن تا سال‌ها باقی خواهد ماند.

این تأخیر و تداوم در واکنش‌ها، بازار مسکن را به یک میدان مین نامرئی تبدیل کرده است. فعالان این بازار، چه سازندگان، چه خریداران، باید در فضایی حرکت کنند که زمین زیر پایشان در هر لحظه ممکن است بر اثر یک تصمیم کلان، منفجر شود.

بدتر از آن، نبود یک استراتژی مشخص در حوزه سیاست‌گذاری اقتصادی است. در بسیاری از موارد، تصمیمات پولی و مالی، بدون درنظرگرفتن حساسیت بازار مسکن گرفته شده‌اند. نتیجه این بی‌توجهی، چرخه‌ای از جهش‌های قیمتی، رکودهای سنگین ساخت‌وساز و نوسانات خطرناک در عرضه و تقاضاست.

رفتار متناقض بازار؛ رشد قیمت، سقوط سرمایه‌گذاری

بازار مسکن در ایران، رفتاری دارد که در نگاه نخست منطقی به نظر نمی‌رسد: قیمت‌ها افزایش می‌یابند، اما ساخت‌وساز نه‌تنها همراه نمی‌شود، بلکه عقب‌نشینی می‌کند. این تضاد ظاهری، از دل ساختار اقتصادی ناسالم و واکنش‌های ناهمزمان بازار به شوک‌های کلان سر برمی‌آورد.

برای مثال، در شرایط تورمی یا رشد ناگهانی نقدینگی، بسیاری تصور می‌کنند که سازندگان از این فرصت برای افزایش ساخت و سودآوری بیشتر استفاده می‌کنند. اما واقعیت خلاف این است.

در شوک‌های تورمی: قیمت مسکن جهش می‌کند، ولی سرمایه‌گذاری در ساخت کاهش می‌یابد. چرا؟ چون هزینه ساخت، ریسک نوسانات مصالح، ناپایداری مالی و کاهش تقاضای مؤثر باعث می‌شود سرمایه‌گذار از ورود به پروژه‌های جدید بترسد.

در شوک‌های نقدینگی (افزایش حجم پول): ابتدا ساخت‌وساز کمی جان می‌گیرد، اما این رونق موقتی است. در واقع، این رشد سرمایه‌گذاری بیشتر ناشی از پول‌های سرگردانی است که کوتاه‌مدت در بازار حضور پیدا می‌کنند، اما به‌سرعت عقب‌نشینی می‌کنند. در نتیجه، قیمت‌ها به روند افزایشی ادامه می‌دهند ولی عرضه پایدار رشد نمی‌کند.

در شوک نرخ ارز: افزایش قیمت دلار، قیمت تمام‌شده مصالح را بالا می‌برد. این شوک اگرچه در کوتاه‌مدت به رشد قیمت مسکن دامن می‌زند، اما هزینه ساخت را چنان بالا می‌برد که پروژه‌های جدید توجیه اقتصادی خود را از دست می‌دهند.

نتیجه چیست؟ بازاری با قیمت‌های نجومی و عرضه‌ای که عقب مانده است. این ترکیب، نه‌تنها به تشدید نابرابری منجر می‌شود، بلکه رکود ساختمانی را نیز تعمیق می‌بخشد. از طرف دیگر، دولت و سیاست‌گذار نیز در این فرآیند دچار خطای محاسبه می‌شوند؛ چرا که تصور می‌کنند افزایش قیمت به معنای رونق است، در حالی‌که پشت پرده، سقوط میل به سرمایه‌گذاری و فرار سرمایه در حال شکل‌گیری است.

بخش سوم: بحران نابرابری؛ خانه‌هایی که کوچک‌تر می‌شوند

پیامد مهم دیگر این نوسانات، فشار مضاعف بر طبقه متوسط و دهک‌های پایین درآمدی است. با کاهش قدرت خرید، بازار به سمت خانه‌های کوچک‌تر و متراژهای پایین‌تر سوق پیدا کرده است. این روند نه‌فقط نشانگر تغییر در ترجیحات مصرفی خانوارها، بلکه نشانه‌ای از بحران فراگیر نابرابری اقتصادی است.

طبق تحلیل‌ها، خانوارهای طبقه متوسط به پایین، دیگر قدرت خرید ملک را ندارند. آن‌ها یا به اجاره‌نشینی روی می‌آورند یا ناچارند به مناطق حاشیه‌ای مهاجرت کنند. این شکاف بین قدرت خرید و قیمت مسکن، به‌ویژه در سال‌هایی که تورم و نقدینگی شتاب گرفته‌اند، عمیق‌تر شده است.

یک سیاست درست، خانه‌ای امن‌تر

بازار مسکن ایران دیگر فقط به تصمیمات حوزه ساخت‌وساز وابسته نیست. آنچه امروز بیش از همه اهمیت دارد، هماهنگی سیاست‌های کلان اقتصادی با واقعیت‌های بازار مسکن است. اگر سیاست‌گذار نخواهد یا نتواند واکنش مسکن به شوک‌های تورمی، ارزی و پولی را پیش‌بینی کند، خانه نه‌تنها از دسترس مردم خارج می‌شود، بلکه به عاملی برای تشدید نابرابری اجتماعی نیز تبدیل خواهد شد.

پیشنهاد ویژهمسکن