تحریک تقاضا، تنها راه احیای بازار مسکن

 

سارا پوردلجو – جهان صنعت نیوز: بازار مسکن همواره بیش از سایر بازارهای موازی، تحت تأثیر اتفاقات و تحولات داخلی قرار می‌گیرد؛ از رکود تورمی و قیمت‌های نجومی اجاره گرفته تا نبود نظارت بر تعیین نرخ‌های دل‌بخواهی رهن و اجاره توسط مالکان. اکنون نیز تازه‌ترین بحران، یعنی جنگ، ضربه‌ای دیگر بر پیکر نیمه‌جان این بازار وارد کرده است؛ بحرانی که دود آن مستقیم در چشم بازار مسکن رفته است.

کاهش قیمت تا بیش از ۳۰ درصد، به‌ویژه در مناطق شمالی تهران، و نبود معاملات یا حتی تهاتر، از تازه‌ترین خبرهای این بازار همواره در رکود است. کمبود سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و نبود تقاضای مؤثر، دو دلیل اصلی این رکود به‌شمار می‌روند. اکنون نیز شوک ناشی از خروج اتباع، مزید بر علت شده و وضعیت را وخیم‌تر کرده است.

مسکن، دیگر بازار امن مردم نیست

در گذشته‌ای نه چندان دور، خرید ملک نخستین گزینه هر فرد برای سرمایه‌گذاری بود؛ بازاری که به‌دلیل رشد مداوم قیمت‌ها و تضمین حفظ ارزش سرمایه، به‌عنوان پناهگاه امن مالی شناخته می‌شد. اما این باور، امروز بیش از آن‌که واقعیت باشد، به افسانه‌ای بدل شده است. کاهش قدرت خرید مردم، رکود معاملات، افزایش هزینه ساخت‌وساز، و سیاست‌های نامشخص اقتصادی باعث شده‌اند بازار مسکن دیگر جایگاه پیشین خود را نزد مردم از دست بدهد.

کارشناسان در این خصوص نظرات متفاوتی دارند: برخی از کمبود عرضه سخن می‌گویند و نبود ساخت‌وساز کافی را عامل افزایش قیمت‌ها و رکود بازار می‌دانند. در مقابل، گروهی دیگر این ادعا را رد می‌کنند و معتقدند مطابق آمارهای موجود درباره تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده و پروژه‌های در حال اجرا، میزان عرضه کافی است، اما به دلیل نبود تقاضای مؤثر، معاملات انجام نمی‌شود. در واقع، فاصله میان توان واقعی خریداران و قیمت‌های پیشنهادی مالکان و سازندگان، به شکافی عمیق در بازار تبدیل شده که به‌ این راحتی پر نمی‌شود.

عرضه یا تقاضا؛ مسئله کدام است؟

 فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن، در خصوص دلایل اصلی رکود بازار مسکن به‌ویژه بعد از جنگ ۱۲ روزه به «جهان صنعت» گفت:

در بحث عرضه و تقاضا در بازار مسکن، طبیعی است که هم شرایط عرضه باید فراهم باشد و هم تقاضای مؤثر در بازار وجود داشته باشد؛ اما در این میان، طرف تقاضا از اهمیت بیشتری برخوردار است. حتی با فرض اینکه مانعی وجود نداشته باشد و عرضه مسکن به‌درستی عمل کند، اگر تقاضا و خریدار واقعی در بازار حضور نداشته باشند، چرخه بازار مسکن عملاً به‌درستی کار نخواهد کرد.

لازم است سیاست‌هایی در جهت تقویت تقاضای مؤثر در بازار مسکن طراحی و اجرا شود که این سیاست‌ها باید با حمایت‌های دولتی، به‌ویژه در قالب ارائه تسهیلات، همراه باشند. البته این تسهیلات می‌توانند جنبه دومنظوره داشته باشند؛ به این معنا که تسهیلات ابتدا به ساخت مسکن اختصاص یابند، اما در نهایت به خریدار منتقل شوند تا او بتواند از محل این تسهیلات، همراه با توان مالی خود، اقدام به خرید مسکن کند.

در حال حاضر، بازار مسکن از دو ناحیه تحت فشار قرار دارد؛ از یک‌سو، فشارهای ارزی و افزایش تورم، هزینه‌های ساخت‌وساز را بالا برده‌اند، و از سوی دیگر، کاهش تقاضا نقش قابل‌توجهی در رکود بازار ایفا می‌کند. به‌طور قطع، واحدهای ساخته‌شده در بازار وجود دارند، اما تقاضای کافی برای آن‌ها وجود ندارد. شرایط اقتصاد کلان، رکودی بر بازار مسکن حاکم کرده که این بازار را عملاً بی‌جان کرده است.

اگر بتوانیم تقاضا را، اصطلاحاً، تحریک کنیم و آن را به بازار بازگردانیم، روند بازار از طریق افزایش تقاضا و قدرت خرید خانوار دوباره فعال خواهد شد. این روند می‌تواند در کوتاه‌مدت، به‌ویژه در مورد واحدهایی با متراژ پایین و قیمت‌هایی زیر ۴ یا ۵ میلیارد تومان، موجب بازگشت سرمایه و رونق دوباره بازار مسکن شود.

همین تعداد محدودی که اکنون در حوزه ساختمان‌سازی فعال هستند، نیازمند وجود مشتری‌اند؛ اما وقتی خریدی انجام نمی‌شود، برای سرمایه‌گذاران نیز توجیه اقتصادی برای شروع پروژه‌های جدید وجود نخواهد داشت. در شرایط فعلی، باید تمرکز بر افزایش توان خرید مردم یا ایجاد تقاضای مؤثر باشد تا در کوتاه‌مدت بتوان رونق را به بازار مسکن بازگرداند؛ رونقی که در بخش واحدهای کوچک اثرگذاری بیشتری خواهد داشت.

در مجموع، آنچه بیش از هر چیز در شرایط کنونی بازار مسکن خودنمایی می‌کند، نبود تقاضای مؤثر و کاهش شدید قدرت خرید خانوارهاست؛ مسئله‌ای که اگرچه با عوامل کلان اقتصادی و نوسانات ارزی پیوند خورده، اما می‌توان با سیاست‌گذاری هوشمندانه و ارائه تسهیلات هدفمند، تا حدی از شدت آن کاست. تجربه بازار نشان داده است که هرگاه تقاضا در مسیر حمایت قرار گیرد، به‌ویژه در بخش واحدهای کوچک‌متراژ و مصرفی، امکان بازگشت رونق به بازار وجود دارد. از این رو، ضروری است که سیاست‌گذاران هرچه سریع‌تر برای تحریک تقاضا، تقویت قدرت خرید، و افزایش جذابیت سرمایه‌گذاری در این حوزه، راهکارهای اجرایی و مؤثر ارائه دهند؛ چراکه تداوم وضعیت فعلی، نه تنها به زیان بازار مسکن، بلکه به ضرر کل اقتصاد کشور خواهد بود.

اخبار برگزیدهمسکن