بازار مسکن در بی‌رمق‌ترین فصل

هما میرزایی- جهان صنعت نیوز: رکود بازار مسکن وارد دوران بی‌سابقه‌ای شده است. از سویی قدرت خرید افرادی که به دنبال خرید مسکن هستند، به شدت کاهش پیدا کرده و از سویی دیگر افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و رکود ناشی از شوک جنگ باعث عدم تمایل سازندگان و صاحبان ملک به فروش واحدهای مسکونی شده است. سرمایه‌گذاران نیز به دلیل عدم نقدشوندگی مسکن به سمت بازارهای جایگزین رفته‌اند، و تقاضا برای سرمایه‌هایی مانند ارز و طلا که نقدشوندگی بالاتری دارند، جایگزین مسکن شده‌اند. خریداران می‌گویند قیمت‌ها همچنان بالاست و افزایش هزینه‌های جانبی مانند حق کمیسیون غیر قانونی و مالیات بر ارزش افزوده توان آن‌ها برای خرید را کمتر نیز کرده است. 

التهاب بازار مسکن ناشی از جو روانی است یا واقعیات آماری؟

آنطور که به نظر می‌رسد بخشی از رکود و آشفتگی بازار مسکن ناشی از جو روانی ایجاد شده در جامعه است تا واقعیات آماری. برای مثال، بحث خروج گسترده اتباع شاغل در بازار مسکن و جایگزینی ایشان با کارگر ایرانی، به یکی از چالش‌برانگیزترین مباحث روز مسکن تبدیل شد. کارشناسان و سازندگان مدعی بودند این اقدام دولت باعث افزایش یکباره هزینه‌ها و بروز شوک قیمتی در بازار مسکن خواهد شد. اما رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران می‌گوید: هزینه تمام‌شده مسکن شامل دو بخش اصلی است، زمین و عوارض (که حدود ۶۵ درصد از کل هزینه را شامل می‌شود) و بخش ساخت‌وساز که حدود ۳۵ درصد باقی‌مانده را تشکیل می‌دهد. از این ۳۵ درصد، حدود ۳۰ درصد مربوط به حقوق و دستمزد است و از این میزان نیز، ۳۰ درصد به اتباع اختصاص دارد، که عمدتاً کارگران ساده هستند. اگر فرض کنیم تمامی این اتباع غیرمجاز باشند و از کشور خارج شوند و نیروی کار ایرانی جایگزین آنها شود که ۳۰ درصد بیشتر دستمزد بگیرد، تأثیر نهایی بر هزینه ساخت، تنها در حدود یک درصد خواهد بود؛ بنابراین نمی‌توان گفت که خروج اتباع باعث گرانی مسکن می‌شود، چرا که افزایش یک درصدی در برابر جهش‌های روزمره قیمت مصالحی، چون سیمان، آهن و فولاد، عددی قابل توجه نیست.

خانه ارزان نشده؛ تنها قدرت چانه‌زنی است که بالا رفته

این روزها بازار توصیه‌های مالی بسیار داغ است؛ برخی کارشناسان مسکن و بازار سرمایه به مردم توصیه می‌کنند اگر نیاز به خرید مسکن دارند، در شرایط فعلی اقدام به خرید کنند؛ اما اگر قصد سرمایه‌گذاری دارند، بازارهای جایگزین مانند طلا و ارز را انتخاب کنند، چرا که ممکن است بازار ملک تا مدت‌ها راکد بماند. گزارش میدانی و صحبت با چند تن از افرادی که تمایل به خرید ملک دارند، چیز دیگری می‌گوید. یکی از افرادی که برای سرمایه‌گذاری به دنبال ملکی کوچک در محدوده منطقه ۱۰ تهران می‌گردد، می‌گوید آنطور که می‌گویند نیست و قیمت‌ها آنچنان تفاوتی با قبل ندارد. فقط فروشندگانی که در بازار هستند، عمدتا نیاز مالی دارند و دست خریداران را برای چانه‌زنی باز گذاشته‌اند. اما در کل، قیمت‌ها به شدت بالاست؛ یک خانه ۱۰ ساله بدون پارکینگ و آسانسور در این منطقه تا متری ۷۵ میلیون تومان قیمت دارد. آپارتمان‌های نوساز که متری بیش از ۱۰۰ میلیون تومان خرید و فروش می‌شوند. پرداخت چنین مبالغی از توان اکثر مردم خارج است، تازه این وضعیت رکود است، اگر بالاتر برود که دیگر هیچ. یکی از مشاورین املاک که در بلوار بریانک تهران مشغول به کار است نیز می‌گوید: خودمان می‌دانیم که حق کمیسیون ۱ درصد نیست، اما چاره‌ای جر دریافت این مبلغ نداریم. در شرایط فعلی شاید در ماه ۲، ۳ معامله بیشتر نکنیم. چه کسی پاسخگوی اجاره مغازه و خرج زندگی ما است؟ ما به خریداران قول تخفیف می‌دهیم و فروشنده و خریدار هم عموما این مبلغ را پرداخت می‌کند.

حق کمیسیون بنگاه‌های معاملات ملکی؛ از قانون تا اجرا

رکود خرید و فروش مسکن، کسب‌وکار مشاورین املاک را به شدت تحت تاثیر قرار داده است. مدت‌هاست دیگر آمار رسمی معاملات توسط بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی نیز منتشر نمی‌شود، و مشخص نیست روزانه چه تعداد معامله مسکن در کشور صورت می‌گیرد. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد خرید و فروش مسکن در یکی از بی‌رمق‌ترین فصول خود به سر می‌برد. بر اساس آمارهای غیر رسمی، معاملات مسکن در برخی نقاط تا ۸۰ درصد کاهش داشته است. بر همین اساس اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید حق کمیسیون بنگاه‌ها باید ۲ برابر شود، تا کمبود درآمد این قشر در دوران رکود فعلی جبران شود. نکته اینجاست، که بر خلاف نرخ قانونی که حق کمیسیون بنگاه‌های املاک در قراردادهای خرید و فروش را ۲۵ صدم درصد از هر کدام از طرفین تعیین کرده است، مشاوران املاک یک درصد از هر کدام از طرفین معامله دریافت می‌کنند. رقمی که با توجه به قیمت بالای واحدهای مورد معامله، خود به یک بار مالی برای طرفین، به خصوص خریداران تبدیل می‌شود. برای مثال برای خرید یک واحد ۵ میلیارد تومانی باید ۵۰ میلیون تومان حق کمیسیون به بنگاه پرداخت کنید؛ این رقم به جز مالیات دریافتی است. 

به نظر می‌رسد با تداوم شرایط فعلی، بازار مسکن تا مدت‌ها به ثبات نخواهد رسید. فروشندگان منتظر گران شدن مسکن و خروج از فاز رکود هستند، و خریداران نیز با این قیمت‌ها توان خرید ندارند. سرمایه‌گذاران نیز از بازار مسکن روگردان شده‌اند، و خرید طلا و ارز را ترجیح می‌دهند. در چنین شرایطی همه چیز به اصلاح اساسی در سیاست‌های کلان اقتصادی و افزایش قدرت خرید مردم باز می‌گردد. مسکن حقی عمومی است که باید از دسته‌بندی «کالای سرمایه‌ای» خارج شده، و در دسترس مردم نیازمند به سرپناه قرار گیرد. به بیان دیگر، خرید مسکن نباید یک رویا باشد.

اخبار برگزیدهصنعت و معدن