حباب قیمت مسکن؛ میراث سوداگران کوتاه مدت

جهان صنعت نیوز – بازار مسکن در ایران مدت‌هاست از نقش اصلی خود به‌عنوان سرپناه فاصله گرفته و به میدان رقابتی برای حفظ و افزایش سرمایه تبدیل شده است. بخش بزرگی از این تغییر ناشی از رشد تقاضای سوداگرانه است؛ تقاضایی که نه به قصد سکونت بلکه برای کسب سود از نوسانات قیمت وارد بازار می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم بالای سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت در معاملات، جهش‌های قیمتی را تشدید و حباب‌های قیمتی را شکل داده است. نتیجه این روند کاهش توان خرید خانوارها، فشار بر بازار اجاره، افزایش نابرابری و جابجایی جمعیتی به حاشیه شهرهاست. بازاری که باید نیاز اساسی مردم را برآورده کند اکنون با رفتارهای هیجانی و کوتاه‌مدت به منبع بی‌ثباتی اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است.

رقابت پنهان در بازار مسکن

مسکن در اقتصاد ایران تنها یک سرپناه نیست بلکه یکی از اصلی‌ترین ستون‌های دارایی و سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. برای بسیاری از مردم خانه امن‌ترین محل برای حفظ ارزش پول و حتی افزایش آن در طول زمان است. همین ویژگی دوگانه به عنوان کالای مصرفی و سرمایه‌ای باعث شده بازار مسکن پیوند عمیقی با روندهای کلان اقتصادی پیدا کند.

رونق یا رکود این بازار نه‌تنها مستقیماً بر اشتغال در بخش ساخت‌وساز و صنایع وابسته اثر می‌گذارد بلکه موج آن به سایر بخش‌های اقتصاد هم سرایت می‌کند. افزایش تقاضا برای مسکن، چرخ کارخانه‌های تولید مصالح را تندتر می‌چرخاند، مشاغل ساختمانی را رونق می‌دهد و حتی بر بازار خدمات شهری اثرگذار است. در مقابل، رکود ساخت‌وساز می‌تواند زنجیره‌ای از بیکاری و کاهش درآمد را در پی داشته باشد.

اما ماجرا فقط به اشتغال ختم نمی‌شود. قیمت مسکن رابطه نزدیکی با تورم و سطح رفاه عمومی دارد. وقتی بهای خانه‌ها با شتاب بالا می‌رود، نه‌تنها خرید خانه برای بسیاری از خانوارها به رویایی دوردست تبدیل می‌شود، بلکه هزینه اجاره‌نشینی هم سنگین‌تر می‌شود. سهم مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی بالاست، بنابراین جهش قیمت‌ها می‌تواند بخش عمده درآمد ماهانه را به خود اختصاص و فشار بر معیشت را افزایش دهد.

در چنین شرایطی بازار مسکن از یک نیاز اساسی و پایدار به صحنه‌ای برای رقابت بر سر سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی بدل می‌شود؛ صحنه‌ای که در آن رفتار سرمایه‌ای گاهی بر نیاز مصرفی سایه می‌اندازد و معادلات عرضه و تقاضا را به هم می‌ریزد.

سفته بازان کوتاه مدت در مقابل بلندمدت

وقتی صحبت از افزایش قیمت مسکن به میان می‌آید، بسیاری به سراغ کمبود عرضه یا رشد هزینه ساخت می‌روند. این عوامل بی‌تردید مهم‌اند اما همیشه همه داستان را توضیح نمی‌دهند. در پشت پرده این بازار نوعی تقاضا وجود دارد که با هدف کسب سود از نوسانات قیمت وارد میدان می‌شود. به این نوع تقاضا سوداگرانه یا سفته‌بازانه می‌گویند.

در تقاضای سوداگرانه، خریدار به دنبال استفاده مصرفی از خانه نیست. او می‌خرد تا بفروشد، آن هم نه لزوماً در بازه زمانی طولانی بلکه اغلب در فاصله‌ای کوتاه و به محض آن‌که احساس کند قیمت‌ها رو به بالا هستند. این رفتار شبیه موج‌سواری بر امواج قیمت است؛ موج‌سواران فقط تا وقتی که موج بالا می‌رود، همراه آن حرکت می‌کنند و همین همراهی خود به بزرگ‌تر شدن موج کمک می‌کند.

سوداگران در بازار مسکن همانند هر بازار دیگری به دو گروه اصلی تقسیم می‌شوند. گروه نخست سرمایه گذاران کوتاه مدت هستند. افرادی که تصمیماتشان را بر اساس روندهای قیمتی کوتاه‌مدت می‌گیرند. آن‌ها بیش از آن‌که به ارزش ذاتی یا واقع‌بینانه یک ملک توجه کنند، چشم به روندها دوخته اند و اگر نشانه‌ای از افزایش قیمت ببینند با سرعت وارد بازار می‌شوند. حضور پررنگ این گروه در دوره‌های اوج قیمت باعث می‌شود افزایش‌ها شتاب بیشتری بگیرد و گاهی قیمت‌ها از واقعیت‌های اقتصادی فاصله بگیرند.

گروه دوم سرمایه گذاران بلندمدت هستند. آن‌ها قیمت ملک را با ارزش ذاتی آن  بر اساس عواملی مانند موقعیت مکانی، کیفیت ساخت و شرایط اقتصادی مقایسه می‌کنند. اگر قیمت بازار پایین‌تر از ارزش ذاتی باشد، برای خرید اقدام می‌کنند و اگر بالاتر باشد، دست نگه می‌دارند یا اقدام به فروش می‌کنند. این گروه برخلاف سرمایه گذاران کوتاه مدت در روندهای افزایشی بی‌محابا وارد نمی‌شوند و حتی می‌توانند در برخی مواقع نقش تعدیل‌کننده داشته باشند.

در بازاری که سهم تقاضای سوداگرانه بالا باشد، به‌خصوص اگر دست بالا با سفته بازان کوتاه مدت باشد، نوسانات قیمت شدت می‌گیرد. خریدهای پی‌درپی این گروه به کمبود مصنوعی عرضه برای مصرف‌کنندگان واقعی دامن می‌زند و باعث می‌شود قیمت‌ها سریع‌تر از آنچه عوامل بنیادی ایجاب می‌کنند، بالا برود. این همان جایی است که مسکن از یک نیاز اولیه به یک کالای پرریسک و پرنوسان تبدیل می‌شود.

سوداگرانه خوب و بد!

بررسی روندهای چند دهه اخیر بازار مسکن ایران نشان می‌دهد که نقش تقاضای سوداگرانه در شکل‌گیری جهش‌های قیمتی بسیار پررنگ بوده است. در بسیاری از سال‌ها بخش بزرگی از خرید و فروش‌ها نه با هدف سکونت، بلکه صرفاً با انگیزه کسب سود کوتاه‌مدت انجام شده است.

در این میان، سهم سرمایه گذاران کوتاه مدت قابل توجه است. تحلیل رفتار بازار نشان می‌دهد که بیش از نیمی از تقاضای سوداگرانه در ایران به این گروه تعلق دارد. این یعنی در بیش از پنجاه درصد معاملات سوداگرانه، تصمیم‌گیری صرفاً بر اساس حرکت کوتاه‌مدت قیمت‌ها بوده، نه ارزیابی واقعی ارزش ملک. چنین رفتاری به‌ویژه در زمان‌هایی که قیمت‌ها رو به صعود هستند می‌تواند مانند بنزین روی آتش عمل کند و شتاب افزایش را چند برابر کند.

در دوره‌هایی که فعالیت سرمایه گذاران کوتاه مدت به اوج رسیده، فاصله بین قیمت واقعی بازار و ارزش بنیادی مسکن به بیشترین حد خود رسیده است. این فاصله همان چیزی است که اقتصاددانان از آن به‌عنوان حباب قیمتی یاد می‌کنند. در این شرایط، خریداران مصرفی ناچارند با قیمت‌هایی وارد بازار شوند که هیچ نسبتی با توان اقتصادی‌شان ندارد.

برعکس در دوره‌هایی که سرمایه گذاران بلندمدت نقش پررنگ‌تری داشته‌اند، دامنه نوسانات کمتر شده است. با این حال تجربه بازار مسکن ایران نشان داده که چنین دوره‌هایی کوتاه‌مدت و شکننده بوده و دوباره جای خود را به رفتارهای هیجانی داده‌اند. این چرخه‌های متناوب رونق و رکود که گاهی در بازه‌های زمانی کوتاه اتفاق می‌افتد، نه‌تنها ثبات بازار را از بین می‌برد، بلکه اعتماد عمومی را هم نسبت به امکان خانه‌دار شدن کاهش می‌دهد.

پیامد این وضعیت بالا رفتن مداوم قیمت‌ها و جا ماندن درآمد از این افزایش، باعث شده بخش بزرگی از جمعیت یا توان خرید خود را از دست بدهند یا به مناطق کم‌کیفیت‌تر مهاجرت کنند. این روند فشار بر بازار اجاره را هم تشدید کرده و در نهایت هزینه زندگی را در شهرهای بزرگ به‌طور محسوسی افزایش داده است.

از حاشیه‌نشینی تا شکاف طبقاتی؛ پیامدهای پنهان بازار داغ مسکن

گسترش تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن، پیامدهایی فراتر از افزایش قیمت‌ها دارد و به‌تدریج بافت اقتصادی و اجتماعی شهرها را تحت تأثیر قرار می‌دهد.

از منظر اقتصادی نخستین و آشکارترین اثر کاهش دسترسی به مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد است. وقتی بخش بزرگی از واحدهای مسکونی توسط خریداران غیرمصرفی جذب می‌شود، عرضه واقعی برای متقاضیان سکونت کاهش می‌یابد. این کمبود مصنوعی حتی اگر تولید مسکن افزایش یابد، همچنان فشار قیمتی ایجاد می‌کند. در نتیجه خانوارها برای خرید یا اجاره مجبور می‌شوند سهم بیشتری از درآمدشان را صرف مسکن کنند و این یعنی کاهش توان مصرفی در سایر بخش‌های اقتصاد.

از سوی دیگر، افزایش نابرابری اقتصادی از پیامدهای جدی این روند است. در شرایطی که دارندگان چندین واحد مسکونی با افزایش قیمت‌ها سود می‌برند، مستأجران و خریداران جدید بیشترین فشار را متحمل می‌شوند. این شکاف حس بی‌عدالتی را در جامعه تقویت می‌کند و می‌تواند نارضایتی اجتماعی را افزایش دهد.

در بعد اجتماعی پیامدها ملموس‌تر است. جهش قیمت‌ها باعث جابجایی جمعیتی و مهاجرت اجباری از مناطق مرکزی به حاشیه شهرها می‌شود. این جابجایی جدایی طبقاتی را تشدید کرده و تنوع اجتماعی در محلات را کاهش می‌دهد. محله‌هایی که زمانی ترکیبی از گروه‌های مختلف درآمدی بودند به تدریج به مناطق خاص ثروتمندان یا صرفاً مستأجرنشین تبدیل می‌شوند.

همچنین فشار هزینه‌های مسکن می‌تواند تأخیر در ازدواج و تشکیل خانواده را به دنبال داشته باشد. جوانانی که با درآمد خود نمی‌توانند حتی اجاره‌بهای معقولی بپردازند یا مجبور به زندگی طولانی‌مدت در خانه والدین می‌شوند یا از تشکیل خانواده منصرف می‌گردند. این روند در بلندمدت می‌تواند بر نرخ باروری و ساختار جمعیتی کشور اثر بگذارد.

بازار مسکن که به شدت تحت سلطه رفتارهای سوداگرانه باشد، از مسیر طبیعی خود یعنی تأمین نیاز سکونت منحرف می‌شود. چنین بازاری بیش از آنکه به ثبات اقتصادی کمک کند، به منبع بی‌ثباتی تبدیل می‌شود و حتی می‌تواند مانند یک شوک دائمی، برنامه‌ریزی اقتصادی خانوارها و دولت را مختل کند.

اخبار برگزیدهمسکن