سکته ارزی در بازار مسکن؛ اجاره خانه دوباره جهش پیدا می‌کند؟

جهان صنعت نیوز – بازار اجاره مسکن در ایران پس از تجربه چند سال متوالی رشد شدید، در تابستان ۱۴۰۴ با نشانه‌هایی از کاهش فشار قیمتی روبه‌رو شد. بر اساس داده‌های مرکز آمار، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره نسبت به تابستان ۱۴۰۳ معادل ۳۲.۹ درصد بوده است؛ سطحی که کمترین میزان طی یک سال و نیم اخیر به شمار می‌آید و بیانگر کند شدن آهنگ افزایش اجاره‌ خانه‌است. این روند از یک‌سو امید به تعدیل هزینه‌های مسکن را در میان خانوارها تقویت کرده اما از سوی دیگر با شرایطی همراه شده که ثبات این روند را زیر سؤال می‌برد. هم‌زمان با افت نرخ رشد اجاره، بازار ارز با جهشی کم‌سابقه مواجه شد و قیمت دلار آزاد از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرد. تجربه تاریخی نشان می‌دهد که چنین واگرایی‌هایی پایدار نیست و نوسانات ارزی معمولاً با وقفه‌ای کوتاه به بازار اجاره منتقل می‌شود. از همین رو، کاهش اخیر تورم اجاره را نمی‌توان به‌مثابه یک نقطه پایان قطعی تلقی کرد، بلکه باید آن را وقفه‌ای موقت در مسیری دانست که افزایش نرخ ارز بار دیگر می‌تواند برای این بازار رقم بزند.

آرامش دیرهنگام پس از رکوردشکنی

داده‌های فصلی نشان می‌دهد که از ابتدای سال ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۴، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره همواره در سطوح بالای ۳۵ تا ۴۳ درصد نوسان داشته است. در بهار ۱۴۰۲ این نرخ حدود ۳۸.۶ درصد بود و در تابستان همان سال با اندکی کاهش به ۳۸.۱ درصد رسید. اما از پاییز ۱۴۰۲ دوباره شتاب گرفت و به ۳۹.۳ درصد افزایش یافت. در زمستان ۱۴۰۲ فشار قیمتی بیش‌تر شد و اجاره‌ها با رشد سالانه ۴۱.۱ درصد رکورد تازه‌ای را ثبت کردند.

ورود به سال ۱۴۰۳ تغییری جدی به همراه نیاورد؛ در بهار این سال نرخ رشد اجاره در سطح ۴۲.۱ درصد باقی ماند و در تابستان همان سال حتی اندکی بالاتر رفت و به ۴۲.۶ درصد رسید. هرچند از پاییز ۱۴۰۳ روندی نزولی آغاز شد و تورم اجاره به ۳۹.۴ درصد کاهش یافت، اما همچنان فشار هزینه‌ای بر مستأجران سنگین بود. این کاهش در زمستان ادامه پیدا کرد و رقم رشد سالانه اجاره به ۳۷.۴ درصد رسید. در نهایت، در بهار ۱۴۰۴ نرخ تورم اجاره به ۳۷ درصد افت کرد و در تابستان ۱۴۰۴ به ۳۲.۹ درصد رسید؛ سطحی که کمترین مقدار از پاییز ۱۴۰۱ تاکنون محسوب می‌شود.

 

بررسی این مسیر نشان می‌دهد که بازار اجاره طی دو سال گذشته از یک دوره‌ی فشرده‌ی افزایش‌های سنگین عبور کرده و تنها در ماه‌های اخیر روندی کاهشی به خود گرفته است. با این حال، مقایسه با استانداردهای تاریخی نشان می‌دهد که حتی رقم ۳۲.۹ درصد نیز همچنان سطح بالایی از تورم اجاره را نشان می‌دهد و نمی‌توان آن را نشانه‌ای قطعی از بازگشت به ثبات دانست.

تحولات ارزی و سازوکار اثرگذاری بر اجاره

در دوره‌ای که تورم اجاره مسکن روندی کاهشی به خود گرفته، بازار ارز بار دیگر با شدت تازه‌ای ملتهب شده است. قیمت دلار آزاد در تابستان ۱۴۰۴ به طور میانگین نسبت به تابستان سال گذشته ۵۷.۶ درصد رشد کرده و از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور کرده است. این جهش در مقایسه با تابستان ۱۴۰۳ که رشد سالانه دلار حدود ۲۰.۹ درصد بود، بیانگر ورود بازار ارز به مرحله‌ای پرتنش‌تر است.

همبستگی بلندمدت میان دو متغیر نشان می‌دهد که مسیر اجاره‌ خانه به‌شدت با نوسانات ارزی هم‌سو است؛ به‌گونه‌ای که روند شاخص اجاره و نرخ دلار طی سال‌های اخیر ضریب همبستگی نزدیک به ۰.۹۹ را نشان می‌دهد. این رقم حاکی از آن است که اگرچه تورم اجاره در کوتاه‌مدت ممکن است با وقفه‌هایی حرکت کند، در بلندمدت تقریباً هیچ فاصله‌ای میان رفتار دو بازار وجود ندارد.

سازوکار انتقال اثر نرخ ارز به اجاره‌ها چند لایه دارد. نخست افزایش قیمت دلار به رشد هزینه‌های ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن منجر می‌شود و در نتیجه سطح عمومی قیمت واحدهای مسکونی بالاتر می‌رود. دوم کاهش ارزش پول ملی باعث می‌شود موجران برای حفظ قدرت خرید درآمدهای خود، اجاره‌های ریالی را متناسب با تورم انتظاری افزایش دهند. سوم در بسیاری از معاملات ملکی به‌ویژه در کلان‌شهرها، قیمت‌گذاری ذهنی بر اساس دلار انجام می‌شود و هر جهش ارزی بلافاصله به شکل مطالبه‌ی افزایش اجاره بروز می‌کند.

به این ترتیب، هرچند داده‌های اخیر نشان‌دهنده‌ کاهش سرعت رشد اجاره است، افزایش قابل‌توجه نرخ ارز هشداری جدی محسوب می‌شود. تجربه تاریخی نشان می‌دهد آرامش اجاره‌ها در شرایط جهش ارزی پایدار نیست و با یک وقفه‌ی کوتاه، اثر نوسان ارز به بازار اجاره منتقل خواهد شد.

چشم‌انداز پیش‌رو و سناریوهای اجاره

کاهش تورم اجاره در تابستان ۱۴۰۴ بدون تردید خبر مثبتی برای خانوارهای مستأجر بود؛ اما هم‌زمانی آن با جهش تازه نرخ دلار نشان می‌دهد که این آرامش به‌سادگی قابل تداوم نیست. تجربه دو دهه گذشته نشان داده است که هر بار نرخ ارز وارد فاز صعودی پرشتاب شده، بازار اجاره نیز با وقفه‌ای کوتاه واکنش نشان داده و نرخ‌های پیشنهادی موجران بار دیگر روندی افزایشی به خود گرفته است. بر این اساس می‌توان دو سناریوی اصلی برای ماه‌های پیش‌رو ترسیم کرد.

سناریوی نخست (تداوم التهاب ارزی) در صورت تثبیت نرخ دلار در سطوح بالای ۱۰۰ هزار تومان یا ادامه روند صعودی آن، انتظار می‌رود تورم اجاره در نیمه دوم ۱۴۰۴ دوباره وارد مسیر افزایشی شود. داده‌های تاریخی نشان می‌دهد که حتی با وقفه‌ی یک یا دو فصل، اثر شوک‌های ارزی بر اجاره‌ها منتقل می‌شود و می‌تواند بار دیگر نرخ‌های رشد بالای ۴۰ درصد را رقم بزند.

سناریوی دوم (مهار نسبی بازار ارز) اگر سیاست‌ها موفق به کنترل نوسانات ارزی شوند و نرخ دلار در سطوح کنونی تثبیت شود، احتمال دارد بازار اجاره در محدوده‌ رشد ۳۰ درصدی باقی بماند. هرچند این سطح همچنان بالاست، اما نسبت به سال‌های گذشته به معنای کاهش فشار نسبی بر مستأجران خواهد بود.

در هر دو سناریو نکته کلیدی این است که آرامش اخیر اجاره‌ها پایدار نخواهد بود مگر آنکه ثبات در بازار ارز ایجاد شود. بدون چنین ثباتی، کاهش تورم اجاره در تابستان جاری بیش از آنکه نشانه یک تغییر ساختاری باشد، یک وقفه موقت در مسیری است که افزایش نرخ ارز برای بازار مسکن و اجاره ترسیم کرده است.

پیشنهاد ویژهمسکن