سامانه کاتب زیر ذره‌بین؛ رقابت سالم یا انحصار پنهان؟
سامانه «کاتب» که تیرماه ۱۴۰۳ با هدف دیجیتالی‌سازی خدمات ثبتی و شفافیت در بازار املاک راه‌اندازی شد، حالا به کانون جدال میان دولت و فعالان بازار مسکن تبدیل شده است. منتقدان می‌گویند انحصار این سامانه برخلاف قانون است و مانع شکل‌گیری رقابت سالم و دسترسی آزاد پلتفرم‌های خصوصی به خدمات ثبت معاملات می‌شود؛ شائبه‌ای که پای مجلس و کمیسیون اصل ۹۰ را هم به ماجرا باز کرده است.
هما میرزایی- جهان صنعت نیوز: در تیر ماه ۱۴۰۳ دولت به منظور دسترسی غیرحضوری و بیست و چهارساعته به خدمات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مانند ثبت معاملات، تصدیق اصالت اسناد رسمی، و مشاهده وقایع ازدواج و طلاق، دولت سامانه‌ای را تحت عنوان «سامانه سکوی خدمات دیجیتال ثبتی کاتب» راه اندازی کرد. این سامانه علاوه بر جلوگیری از اتلاف وقت و کاغذبازی‌های مرسوم در دفاتر اسناد رسمی، باعث به وجود آمدن اعتماد میان خریداران و فروشندگان املاک و جلوگیری از هرگونه کلاهبرداری و جعل اسناد احتمالی شد. همچنین، این سامانه نه به طور کامل، اما تا حدودی موفق شده است با الزام موجران به ثبت قراردادهای اجاره با نرخ افزایش ۲۵ درصد، از عقد قراردادهای ناعادلانه و پایمال شدن حقوق مستاجران جلوگیری کند.
در حال حاضر، انتقادات در خصوص انحصاری بودن این سامانه بالا گرفته است؛ به‌طوری‌که پای این ماجرا به مجلس نیز باز شده است. علی خضریان، عضو کمیسیون اصل نود مجلس از تصمیم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای متوقف کردن تولید سند عادی در سکوی «کاتب» در جلسه‌ای با معاون اول قوه قضائیه خبر داده و این اقدام را باعث شکستن انحصار فعلی می‌داند. در این جلسه بر ضرورت رقابت سالم و از بین بردن رویه‌های انحصارطلبانه تأکید شده است.
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با جهان صنعت نیوز با اشاره به پیشینه سامانه «کاتب»، بر لزوم شکستن انحصار این سامانه دولتی تاکید کرده و می‌گوید: با وجود ورود کمیسیون اصل ۹۰ مجلس و برخی نمایندگان به این موضوع، و ایراد تذکرهایی در صحن علنی مجلس هنوز اقدام مؤثری از سوی سازمان ثبت صورت نگرفته و شائبه کارشکنی برای حفظ این انحصار وجود دارد.
از سامانه کد رهگیری تا خودنویس و کاتب
قانون الزام به ثبت رسمی اسناد عادی در کشور وارد مرحله اجرا شد. بر اساس این قانون قرار بود ظرف مدت شش ماه، آیین‌نامه‌های اجرایی آماده و سازمان ثبت اسناد کشور بسترهای لازم را فراهم کند تا قراردادها به‌صورت رسمی و دیجیتال ثبت شوند. یکی از مهم‌ترین اقداماتی که در این زمینه انجام شد، ایجاد دسترسی به پلتفرم‌هایی مانند «کاتب» بود. قرار بود این پلتفرم امکان ثبت قراردادها را در اختیار مردم و مشاوران املاک قرار دهد. در همین مسیر، جلسات متعددی برگزار شد و معاونت علمی ریاست‌جمهوری نیز پیگیری کرد تا برخی شرکت‌های دانش‌بنیان به سامانه‌های سازمان ثبت متصل شوند. حتی قبل از راه‌اندازی «کاتب»، سامانه‌ای به نام «خودنویس» ذیل وزارت راه و شهرسازی ایجاد شده بود. این سامانه به‌عنوان جایگزین سامانه قدیمی «کد رهگیری املاک» معرفی شد. با این حال «خودنویس» نیز به‌طور کامل به سازمان ثبت متصل نشد و خدماتی که «کاتب» دریافت کرد، به آن داده نشد.
پلتفرم‌های خصوصی پشت درهای بسته
در ابتدا، با الزام ثبت قراردادهای اجاره در «خودنویس» به‌منظور دریافت وام ودیعه مسکن، حجم قابل‌توجهی از قراردادها در این سامانه به ثبت رسید. همچنین مالکان و مستأجرانی که بدون واسطه مشاور املاک معامله می‌کردند، قراردادهایشان را در این سامانه ثبت می‌کردند و این ثبت، وجهه قانونی پیدا می‌کرد. اما پس از معرفی «کاتب»، رشد «خودنویس» متوقف شد. از سوی دیگر، پلتفرم‌های خصوصی نیز بر اساس قانون امکان اتصال و ارائه خدمات ثبت قرارداد را پیدا نکردند و انحصار عملاً به سمت «کاتب» رفت.
ابهام در مالکیت سامانه کاتب
موضوع مالکیت و نحوه شکل‌گیری «کاتب» نیز از ابتدا مبهم بود. ابتدا اعلام شد که این سامانه متعلق به سازمان ثبت است. سپس گفته شد کانون سردفتران در آن سرمایه‌گذاری کرده و سازمان ثبت توسعه آن را برعهده گرفته است. اما تاکنون هیچ قرارداد شفافی از توافق بین سازمان ثبت و کانون سردفتران منتشر نشده و نحوه ایجاد «کاتب» همچنان محل سؤال است. علاوه بر ثبت قرارداد، «کاتب» برخی خدمات دیگر دفاتر اسناد رسمی مانند استعلام‌های خاص را نیز به بستر خود منتقل کرده است.
این در حالی است که قانون به صراحت تأکید می‌کند علاوه بر «کاتب»، سامانه‌های دولتی مانند «خودنویس» و همچنین پلتفرم‌های خصوصی فعال در حوزه املاک نیز باید امکان دسترسی به سرویس ثبت قرارداد را داشته باشند. بر اساس استانداردی که سازمان ثبت تعیین کرده، این پلتفرم‌ها باید بتوانند با دریافت API، قراردادها را در همان محیط خود برای مشتریان ثبت کنند.
شائبه کارشکنی برای حفظ انحصار
اکنون نزدیک به نه ماه از مهلت قانونی گذشته و این موضوع هنوز عملیاتی نشده است. کمیسیون اصل ۹۰ مجلس و برخی نمایندگان بارها این موضوع را پیگیری کرده و حتی تذکرهایی در صحن علنی مجلس داده‌اند. با این حال هنوز اقدام مؤثری از سوی سازمان ثبت صورت نگرفته و شائبه کارشکنی برای حفظ انحصار وجود دارد.
روال ساده فروش و اجاره خانه در کشورهای پیشرفته
در کنار این، بحث مهم دیگری مطرح است. در بسیاری از کشورها برای آگهی فروش یا اجاره ملک، روالی ساده و شفاف وجود دارد. پیش از انتشار آگهی، مالک یا سازنده باید به اداره مالیات یا مرجع ذی‌ربط مراجعه کند و یک «کد آگهی» دریافت نماید. این کد نشان می‌دهد ملک در مراجع رسمی ثبت شده و مجاز به معامله است. در این مدل، پلتفرم‌ها به داده‌های حساس دولتی دسترسی ندارند، اما همزمان شفافیت و نظارت حاکمیت تضمین می‌شود.
قانون پیش‌فروش ساختمان؛ ۱۵ سال در تعلیق
در ایران نیز قانون پیش‌فروش ساختمان چنین روالی را پیش‌بینی کرده است. بر اساس این قانون، هر پروژه پیش‌فروش باید کد آگهی داشته باشد و تعداد واحدهای پیش‌فروش از مجوز ساخت فراتر نرود. با این حال طی پانزده سال گذشته، آیین‌نامه‌های اجرایی آن از سوی وزارت راه و شهرسازی تدوین و عملیاتی نشده است.
شفافیت، نظارت و مالیات؛ مزایای نظام کدگذاری در بازار مسکن
اگر چنین نظام کدگذاری در بازار املاک پیاده شود، بسیاری از مشکلات کنونی برطرف خواهد شد. برای مثال، آگهی‌های تکراری و متعدد برای یک ملک (گاهی تا ۴۰۰ آگهی برای یک ملک) حذف می‌شود. امکان شناسایی آدرس و مشخصات واقعی ملک برای نهادهای نظارتی فراهم می‌شود. جلوی کلاهبرداری‌ها و معاملات غیرقانونی گرفته می‌شود. شفافیت در بازار افزایش می‌یابد و امکان اخذ مالیات‌های قانونی فراهم می‌شود.
چنین سیستمی در نهایت یک وضعیت برد–برد ایجاد می‌کند؛ مردم به خدمات شفاف و ایمن دسترسی پیدا می‌کنند، پلتفرم‌ها از مزیت رقابت و اعتبار بیشتر برخوردار می‌شوند و حاکمیت می‌تواند نظارت کلان خود را اعمال کند بدون آن‌که انحصار شکل بگیرد.
اخبار برگزیدهاقتصاد کلانلینک کوتاه :