خانه‌های خالی، قانون‌های نیمه‌تمام؛ نیم‌قرن تلاش برای شفافیت در بازار مسکن

سارا پوردلجو – جهان صنعت نیوز: مسکن به‌عنوان یکی از بنیادی‌ترین نیازهای هر جامعه، همواره در کانون سیاست‌گذاری‌های اقتصادی و اجتماعی قرار داشته است. در این میان، موضوع خانه‌های خالی و تلاش برای سامان‌دهی آن از طریق ابزارهای قانونی، بیش از نیم‌قرن است که در دستور کار دولت‌ها و قانون‌گذاران قرار دارد. هرچند در دوره‌های مختلف قوانینی برای مالیات‌ستانی از این واحدها تصویب شده، اما به دلیل ضعف در زیرساخت‌های اجرایی و نبود داده‌های دقیق، اجرای کامل آن‌ها با چالش‌های جدی روبه‌رو شده است. اکنون با اتکای بیشتر به سامانه املاک و اسکان و الزام به ثبت رسمی معاملات، امیدها به تحقق شفافیت در بازار مسکن و اعمال مؤثر مالیات بر خانه‌های خالی افزایش یافته است. بر همین اساس، گفت‌وگویی با فرشید ایلاتی کارشناس ارشد مسکن داشتیم.

خانه‌های خالی و قانونی با نیم‌قرن فراز و فرود

قانون مالیات بر خانه‌های خالی قدمتی بیش از پنج دهه دارد. چه پیش از انقلاب و چه پس از آن، این موضوع در نظام برنامه‌ریزی مسکن کشور بارها مطرح شده و در دوره‌هایی به تصویب رسیده و سپس کنار گذاشته شده است. حتی حدود یک دهه تا یک دهه و نیم هم داشتیم که چنین قانونی اصلاً وجود نداشت. بنابراین اصل موضوع همیشه در سیاست‌گذاری مسکن حضور داشته و درباره ضرورت آن اجماع وجود داشته است.

ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم زمینه قانونی لازم را فراهم کرد. بر اساس این ماده، مرجع شناسایی خانه‌های خالی «سامانه املاک و اسکان» تعیین شد. به بیان دیگر، فقط بر پایه اطلاعات این سامانه می‌توان برای واحدهای خالی برگه مالیاتی صادر کرد. اما چون سامانه هنوز کامل نشده، اجرای قانون نیز عملاً متوقف مانده است. در آن زمان هنوز سامانه وجود نداشت و راه‌اندازی آن هم زمان‌بر بود. بنابراین پیشنهادی مطرح شد که اگر حتی یک واحد خالی شناسایی شد، حداکثر نرخ مالیاتی بر آن اعمال شود تا جنبه بازدارنده داشته باشد. حتی پیشنهاد شد تا ۱۰ درصد ارزش ملک به‌عنوان مالیات دریافت شود. هدف از این رویکرد، ایجاد اثر روانی و سوق دادن مالکان به عرضه واحدهای خالی بود. با این حال این سیاست عملی نشد. در همان زمان موضوع «اقامتگاه دوم» هم مجاز شمرده شد؛ یعنی هر فرد می‌توانست یک خانه در شهر اصلی و یک خانه در شهر دیگر داشته باشد. این استثناء هرچند با شرایط زندگی بسیاری از خانوارها هماهنگ بود، اما عملاً موجب تضعیف بازدارندگی قانون شد و یکی از ایرادات ماهوی آن است.حالا، دوباره همه چیز به سامانه املاک و اسکان وابسته شد. تاکنون حدود ۷۰ درصد داده‌های این سامانه جمع‌آوری شده، اما کیفیت داده‌ها و جامعیت آن همچنان محل تردید است. اجرای واقعی قانون منوط به تکمیل کامل سامانه است. بدون داده‌های کامل، امکان شناسایی دقیق خانه‌های خالی وجود ندارد.

قولنامه‌های کاغذی، مانعی بر سر شفافیت بازار

تجربه جهانی نشان می‌دهد همواره بخشی از واحدها باید خالی بمانند. معمولاً رقمی در حدود سه درصد از کل واحدهای مسکونی، برای جابه‌جایی و معاملات ضروری است. بنابراین باید میان «خانه‌های خالی مجاز» و «خانه‌های خالی غیرمجاز» تمایز قائل شد. برای این کار نیاز به سامانه‌ای هوشمند و داده‌های باکیفیت داریم تا در هر لحظه بتوان وضعیت بازار را سنجید. بخش بزرگی از املاک کشور فاقد سند رسمی هستند و صرفاً با قولنامه خرید و فروش شده‌اند. همین موضوع باعث می‌شود هم وضعیت مالکیت و هم وضعیت سکونت آن‌ها مبهم باشد. از آنجا که قراردادها سال‌ها به‌صورت دستی ثبت می‌شدند، شفافیت کافی وجود ندارد. قانون اخیر که معاملات غیررسمی را ملزم به ثبت رسمی کرده، می‌تواند این مشکل را تا حد زیادی برطرف کند. به این ترتیب حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد املاک باقی‌مانده نیز وارد سامانه می‌شوند و اطلاعات دقیق‌تری در اختیار خواهد بود.

سامانه‌ای که همه چشم‌ها به آن دوخته شده

مسیر پرپیچ‌وخمی پیش روست. از یک سو پیچیدگی‌های اجرایی وجود دارد، از سوی دیگر چالش‌های حقوقی و کمبود داده. با این حال اگر بخواهیم خوش‌بین باشیم، احتمال دارد تا سال آینده سامانه به تکمیل صددرصد برسد. در آن صورت، می‌توان از طریق داده‌های قراردادهای اجاره و اطلاعات سکونتی، خانه‌های خالی را به‌طور دقیق شناسایی کرد. اما تا رسیدن به آن مرحله باید صبر کرد و همزمان برای تکمیل سامانه تلاش کرد. این مستلزم همکاری دستگاه‌های متعدد است: شهرداری‌ها، سازمان ثبت اسناد، سازمان‌های مرتبط با املاک و حتی خود مردم که باید اطلاعات سکونتی و مالکیتی خود را وارد کنند. تنها در این صورت می‌توان به اجرای واقعی قانون امیدوار بود. پس از آن نیز نیاز به بازنگری در نرخ‌ها و معافیت‌های قانونی داریم تا نظام مالیاتی به کارآمدی برسد.

اخبار برگزیدهمسکن