کاهش قیمت مسکن در راه است؛ بررسی اثر رکود و تحریم‌ها بر بازار مسکن

بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری زیر ذره‌بین افکار عمومی قرار گرفته است. از یک‌سو افزایش هزینه‌های زندگی و کاهش قدرت خرید خانوارها باعث شده بخش بزرگی از جامعه حتی رؤیای خانه‌دار شدن را دست‌نیافتنی‌تر از گذشته ببینند؛ از سوی دیگر رکود معاملات و کاهش حجم ساخت‌وساز نگرانی‌هایی را در میان فعالان این حوزه ایجاد کرده است.

به این شرایط باید فضای سیاسی و اقتصادی کشور را نیز افزود؛ تحریم‌ها و پیامدهای آن بر بازارهای موازی همچون ارز و طلا، همواره اثرات روانی بر بازار مسکن بر جای گذاشته‌اند. اگرچه بسیاری از کارشناسان معتقدند این بخش نسبت به سایر حوزه‌ها کمتر از تحریم‌ها تأثیر مستقیم می‌گیرد، اما واقعیت این است که التهاب‌های سیاسی و اقتصادی در نهایت به شکل افزایش یا کاهش انتظارات تورمی، به بازار ملک نیز منتقل می‌شوند.

اثر تحریم ها بر مسکن

این روزها سؤالات زیادی در ذهن متقاضیان، سرمایه‌گذاران و حتی سازندگان مطرح است: آیا تحریم‌ها به شکل واقعی بر مسکن اثر می‌گذارند یا صرفاً جو روانی ایجاد می‌کنند؟ ترکیب خریداران و فروشندگان در بازار امروز چگونه تغییر کرده است؟ آیا سرمایه‌گذاری در این بخش همچنان امن به شمار می‌رود؟ و در نهایت، آینده قیمت‌ها تا پایان سال ۱۴۰۴ چه خواهد شد؟

برای پاسخ به این پرسش‌ها اقتصادنیوز با حسام عقبائی، نایب رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفت‌وگو پرداخت. او در این مصاحبه به بررسی اثرگذاری تحریم‌ها، نقش خریداران سرمایه‌ای، موانع سرمایه‌گذاری و چشم‌انداز بازار پرداخته است.

مشروح گفتگو  با حسام عقبائی را بخوانید؛

*آقای عقبائی! تحریم‌ها چه اثری بر بازار مسکن دارند و شرایط امروز را چطور می‌توان با سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ مقایسه کرد؟

تحریم‌ها موضوع جدیدی برای اقتصاد ما نیستند. از دهه ۸۰ تا امروز، چه در دوره‌های اوج و چه در دوره‌های رفع نسبی، همیشه وجود داشته‌اند. طبیعی است که تحریم‌ها بر هر اقتصادی اثر بگذارند. در اقتصاد باز جهانی نمی‌توان گفت مناقشات سیاسی بی‌اثر هستند.

سه ضلع بازار مسکن

اما اگر به طور خاص درباره مسکن صحبت کنیم، باید بگویم که این بازار بر سه ضلع استوار است: زمین، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی. زمین نه وارد و نه صادر می‌شود، بنابراین تحریم اثری بر آن ندارد. مصالح ساختمانی هم تقریباً در داخل تولید و حتی صادر می‌شود و تنها کالاهای لوکس خارجی در بخش محدودی مصرف دارند.

از نظر نیروی انسانی هم کشور ما کاملاً غنی است و حتی بیکاری در میان مهندسان و معماران داریم یعنی نیروی انسانی متخصص و تربیت شده به اندازه کافی در کشور داریم. بنابراین تحریم‌ها بر این سه ضلع اثر چندانی ندارند؛ هرچند ممکن است برخی از طراحان و متخصصین سایر کشورها استفاده کنند.

اما یک نکته مهم دیگر وجود دارد: اثرات روانی. بازارهای موازی مانند ارز، طلا و واردات از تحریم‌ها تاثیر می‌گیرند و این نگرانی به بازار مسکن هم منتقل می‌شود و هیچ اقتصاددانی نیست که بگوید تحریم در این بازارها اثری ندارد.

 نگاه سرمایه ای خریداران به بازار مسکن

*در حال حاضر چه کسانی فروشندگان و خریداران اصلی بازار هستند و انگیزه آن‌ها چیست؟

از دهه ۸۰ به بعد، ترکیب متقاضیان بازار مسکن تغییر کرده است. بازار از سمت مصرفی به سمت سرمایه‌ای حرکت کرده و امروز حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد خریداران نگاه سرمایه‌ای دارند. سهم مصرف‌کنندگان واقعی به حدود ۱۰ درصد کاهش یافته است. فروشندگان هم غالباً کسانی هستند که در سال‌های گذشته با نگاه سرمایه‌ای وارد بازار شده‌اند.

ترفندهای بازاریابی

البته در آگهی‌ها عباراتی مثل «فروش فوری جهت مهاجرت» زیاد دیده می‌شود، اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد این‌ها بیشتر ترفند بازاریابی است، مثل فروشگاه‌هایی که دائماً در طی سال تابلو «حراج» می‌زنند در صورتی که این خلاف قانون است و حراج باید زمان داشته باشد و نیاز به اخذ مجوز است؛ لذا در حوزه مسکن به دلیل اینکه نظارت بر پلتفرم‌های خریدوفروش ضعیف است بعضا ممکن است شاهد چنین آگهی‌هایی باشیم.

*وضعیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چگونه است؟ آیا سرمایه‌گذاران خرد می‌توانند وارد این بازار شوند؟

مسکن همیشه بازاری پایدار و مورد اعتماد مردم بوده است. اما تهدید اصلی، سوداگری و مطالبه سودهای غیرمتعارف است که می‌تواند سرمایه‌گذاران و فعالان را دلسرد کند. همچنین در یک سال گذشته، کاهش تولید مسکن، کاهش حجم معاملات، کند شدن نقدشوندگی املاک، و جذابیت بازارهای موازی مانند ارز و طلا و حتی نقره موانع دیگری هستند. 

این‌ها گزینه‌هایی هستند که می‌تواند افراد را وسوسه کند که در بازارهایی که به صورت کوتاه‌مدت عایدی و بازدهی دارند سرمایه‌گذاری کنند.

تسهیلات بانکی و پوشش هزینه خرید مسکن

*توجه به این شرایط، پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟

چند عامل مهم وجود دارد: کاهش تقاضای خرید، کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی، سهم بالای خریداران سرمایه‌ای و احتیاط آن‌ها، مطالبه سودهای خارج از عرف از سوی برخی از سازندگان، و کاهش قدرت خرید مردم و جا ماندن دهک‌های ضعیف و متوسط و متوسط مایل بالا جامعه از رشد قیمت مسکن.

همچنین یکی دیگر از گزینه‌ها عدم وجود تسهیلات کارا است؛ تسهیلات بانکی فعلی حتی ۱۰ درصد هزینه خرید یک واحد مسکونی متوسط در تهران را پوشش نمی‌دهد، باید تسهیلاتی باشد که بتواند حداقل ۵۰ درصد قیمت مسکن را تامین کند.

پیش بینی بازار بی تلاطم

در چنین شرایطی، بازار ظرفیت رشد ندارد. پیش‌بینی من این است که تا پایان سال ۱۴۰۴، یعنی در پاییز و زمستان چه با فعال شدن مکانیسم ماشه و افزایش تحریم‌ها چه با انجام توافق، بازار مسکن آرام، بی‌تلاطم خواهد بود و میانگین قیمت‌ها بین ۲۰ تا ۳۰ درصد در نقاط مختلف کشور کاهش خواهد یافت.

این کاهش به معنای رسیدن به قیمت واقعی نیست، چون رشدهای قبلی بسیار شدید بوده‌اند، اما با توجه به عدم هجوم سرمایه‌های مردم در حوزه سرمایه‌گذاری در مسکن از شش ماهه اول سال که قطعا در شش ماهه دوم سال هم ادامه خواهد بود بازار روند نزولی خواهد داشت.

اقتصادنیوز