فنر قیمت مسکن رها می‌شود؟ | خرید خانه در رکود فعلی تصمیم درستی است؟

جهان صنعت نیوز – بازار مسکن ایران ماه‌هاست در وضعیتی به ظاهر آرام اما پرتنش به سر می‌برد. کارشناسان می‌گویند شرایط فعلی بیش از آن‌که حاصل سیاست‌های بخش مسکن باشد، نتیجه فشارهای سیاسی، بین‌المللی و انتظارات تورمی سرکوب‌شده‌ای است که تاکنون فرصت بروز نیافته‌اند؛ وضعیتی شبیه فنری که سال‌ها فشرده شده و دیر یا زود آزاد خواهد شد.

نقش تاریخی مسکن و عقب‌ماندگی آن از سایر بازارها

در اقتصاد ایران، مسکن همواره نقش پناهگاه سرمایه را ایفا کرده است. در دوره‌های تورمی، مردم برای حفظ ارزش دارایی خود به بازار ملک پناه می‌بردند. اما در دو سال اخیر، رشد قیمت مسکن از طلا و ارز عقب مانده است. مقایسه نرخ رشد قیمت هر مترمربع آپارتمان با شاخص دلار و طلا نشان می‌دهد که شکافی جدی میان این بازارها ایجاد شده؛ شکافی که کارشناسان از آن به‌عنوان «فنر فشرده قیمت مسکن» یاد می‌کنند.

افزایش شدید هزینه‌های ساخت، از مصالح و زمین گرفته تا دستمزد نیروی انسانی، در حالی رخ داده که رکود معاملات مانع از انتقال این هزینه‌ها به قیمت نهایی شده است. در نتیجه بسیاری از سازندگان مجبور به فروش واحدها با حداقل سود یا حتی زیان شده‌اند. از سوی دیگر، کاهش توان خرید خانوارها موجب شده تا تقاضا به‌شدت افت کند. نتیجه، شکل‌گیری تعادلی ظاهری اما شکننده است؛ بازاری که به ظاهر آرام است اما زیر پوست آن فشاری سنگین جمع شده است.

ابهام در روابط خارجی، نوسانات ارزی و تهدیدهای منطقه‌ای سبب شده تا سرمایه‌گذاران در وضعیت انتظار قرار گیرند. معاملات ملکی کاهش یافته و تقاضای سرمایه‌ای به پایین‌ترین سطح چند سال اخیر رسیده است. این رکود اما به معنای کاهش خطر تورمی نیست، بلکه نشانه‌ای از انرژی نهفته‌ای است که در اولین فرصت می‌تواند به جهش قیمتی تبدیل شود.

بازار فعلی مسکن مصداقی از پدیده «تورم سرکوب‌شده» است؛ زمانی که هزینه واقعی تولید با قیمت فروش همخوانی ندارد. این اختلاف در واقع همان فشاری است که در یک فنر ذخیره می‌شود. اگر شرایط سیاسی یا اقتصادی تغییر کند، به‌ویژه در صورت رشد نرخ ارز یا افزایش تورم عمومی، این فنر آزاد خواهد شد و احتمال جهش شدید قیمتی وجود دارد.

سه عامل تعیین‌کننده در آینده بازار مسکن

کارشناسان سه متغیر کلیدی را در زمان‌بندی آزاد شدن فنر مسکن مؤثر می‌دانند:

• وضعیت سیاسی و مذاکرات خارجی که مستقیماً بر نرخ ارز و انتظارات تورمی تأثیر می‌گذارد.
• سیاست‌های پولی و مالی دولت شامل کنترل نقدینگی و نرخ سود بانکی.
• رفتار سرمایه‌گذاران داخلی که در صورت مشاهده ثبات، ممکن است به بازار مسکن بازگردند.

اگر این سه عامل در جهت افزایش انتظارات تورمی حرکت کنند، جهش قیمتی در مسکن اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.

رهایی فنر قیمت‌ها لزوماً به رونق بازار نمی‌انجامد. تجربه گذشته نشان داده جهش ناگهانی قیمت معمولاً رکود عمیق‌تری را در پی دارد، زیرا با افزایش ناگهانی بهای واحدها، توان خرید خانوارها به شدت کاهش می‌یابد. در چنین شرایطی، مسکن از کالایی مصرفی به دارایی سرمایه‌ای تبدیل می‌شود و فاصله طبقاتی در دسترسی به مسکن گسترش می‌یابد.

افزایش بهای مسکن همچنین شاخص اجاره‌بها را بالا می‌برد و فشار هزینه زندگی بر اقشار کم‌درآمد را تشدید می‌کند.

کارشناسان پیشنهاد می‌کنند دولت برای جلوگیری از جهش ناگهانی، مسیر کنترل‌شده‌ای برای تعدیل قیمت‌ها طراحی کند. حمایت از ساخت‌وساز، تسهیل صدور مجوزها و تقویت پروژه‌های مشارکتی بخش خصوصی از جمله اقداماتی است که می‌تواند از شدت فشار موجود بکاهد. با این حال، تحقق این هدف بدون ثبات اقتصادی و کاهش ریسک‌های سیاسی دشوار به نظر می‌رسد.

دیدگاه کارشناسان: از انتظار تا هشدار

سهراب مشهودی، مسئول شورای گروه شهرسازی جامعه مشاوران، با اشاره به فشردگی بالای فنر مسکن می‌گوید: «باید چند هفته دیگر صبر کرد تا اثر تحریم‌ها و مکانیسم ماشه مشخص شود. در صورت کاهش ارزش پول ملی، ممکن است قیمت‌ها به‌طور ظاهری رشد کنند اما این افزایش واقعی نخواهد بود.»

حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران نیز می‌گوید: «اقتصاد کشور در بلاتکلیفی به سر می‌برد و سرمایه‌ها فقط به بازارهایی می‌روند که احساس امنیت وجود دارد. مسکن به‌دلیل نقدشوندگی پایین و هزینه بالا بیش از دیگر بازارها از این شرایط آسیب دیده است.» او هشدار می‌دهد که در صورت آزاد شدن فنر مسکن، شکاف میان خانوارهای متقاضی و توان خرید واقعی آن‌ها به‌شدت افزایش خواهد یافت.

مسکن