بازار مسکن پس از جنگ قفل شد؛ رکود تورمی معکوس در پایتخت

پس از جنگ ۱۲روزه ایران و اسرائیل، بازار مسکن تهران با سقوط بیش از ۵۰درصدی معاملات و کاهش قیمتها وارد رکودی عمیق شده که بازتابی از بیاعتمادی و ریسک سیاسی در اقتصاد کشور است.
جهان صنعت نیوز – جنگها معمولاً با موجی از بیثباتی، تورم و نااطمینانی همراهاند و تقریباً همه بازارها را متأثر میکنند؛ از انرژی و ارز گرفته تا مواد غذایی و خدمات. اما تجربه جهانی نشان میدهد بازار مسکن، برخلاف انتظار، نهتنها از تورم جنگی سود نمیبرد بلکه اغلب وارد رکودی عمیق و طولانی میشود.
بانک جهانی در گزارشی با عنوان «تابآوری مسکن در کشورها و شهرها» (۲۰۱۹) توضیح میدهد که در کشورهای در حال توسعه، جنگ و بیثباتی سیاسی باعث میشود سرمایهگذاران بخش مسکن را بازاری غیرقابل بازگشت تلقی کنند. در شرایطی که سرمایهگذاران به دنبال نقدشوندگی سریع هستند، بازار ملک با ماهیت کند و پرریسک خود جذابیتش را از دست میدهد. در نتیجه، سرمایه از این بخش خارج میشود و رکود مسکن هم «شدیدتر» و هم «طولانیتر» میگردد.
تکرار تجربه جهانی در تهران
در ماههای اخیر، پایتخت ایران دقیقاً همین الگو را تجربه کرده است. پس از جنگ ۱۲روزه ایران و اسرائیل که از ۲۳ خرداد آغاز شد و اکنون به آتشبس انجامیده، حجم معاملات مسکن در تهران بیش از ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است. این در حالی است که سال ۱۴۰۳ خود یکی از کمرمقترین سالهای بازار ملک در یک دهه گذشته بود.
در واقع، بازار شاهد فرار سرمایهگذاران ملکی و رشد تعداد فروشندگان بود، اما از سمت تقاضا، بهویژه سرمایهای، ورودی صورت نگرفت. همین عامل موجب شد در نخستین ماه پس از آغاز جنگ، میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۵ درصد کاهش یابد.
بر اساس شاخص قیمت فروشندگان که روزنامه دنیای اقتصاد منتشر میکنند، در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در تهران تنها ۲.۷ درصد افزایش یافته است؛ رقمی که عملاً به معنای ثبات است. در همین مدت، دلار حدود ۷ درصد رشد کرده، یعنی بیش از دو برابر سرعت افزایش قیمت ملک.
این شکاف نشان میدهد در حالیکه بازارهای زودنقدشونده مانند ارز و سکه از فضای «انتظارات تورمی» بهره بردهاند، بازار مسکن در نقطه مقابل، درگیر رکود معاملاتی و بیتحرکی است. به تعبیر کارشناسان، تا زمانی که ریسک سیاسی پابرجاست، سرمایهگذاران تمایلی برای ورود به بازاری ندارند که خروج از آن دشوار و پرهزینه است.
رکود مسکن؛ فرصت یا تهدید برای خانهاولیها؟
در نگاه اول ممکن است تصور شود رکود قیمتی به نفع خریداران مصرفی و خانهاولیهاست، اما واقعیت متفاوت است.توان خرید خانوارها به دلیل تورم عمومی کاهش یافته و درآمدها همپای هزینهها رشد نکرده است. بنابراین، رکود فعلی صرفاً به معنای توقف روند افزایش قیمتهاست، نه بهبود قدرت خرید.
کارشناسان این وضعیت را به زودپزی در حال جوشیدن تشبیه میکنند که هنوز خطر انفجار در آن وجود دارد؛ یعنی بازار در نقطه تعادل نیست بلکه در وضعیت «انتظار» قرار دارد—انتظار برای مشخص شدن نتیجه جنگ، نرخ ارز، و سیاستهای دولت در بخش زمین و وام مسکن.
در غیاب آمار رسمی معاملات (که بیش از یک سال است از سوی بانک مرکزی منتشر نمیشود)، یک بازار غیررسمی و فرصتطلبانه در حال شکلگیری است. در این بازار، برخی واسطهها از فروشندگان مضطرب استفاده میکنند و با پیشنهادهایی ۱۰ تا ۱۵ درصد پایینتر از قیمت عرفی، ملک را خریداری میکنند تا بعد با همان میزان سود به خریداران بیتجربه یا خانهاولیها بفروشند.
از آنجا که سامانههای رسمی ثبت معاملات غیرفعال است و «چراغ اتاق آمار بازار مسکن» عملاً خاموش شده، تشخیص قیمت واقعی برای مصرفکنندگان دشوار است. در نتیجه، خطر خرید با قیمتهای غیرواقعی یا فریبنده افزایش یافته است.
توصیه به خریداران مصرفی
برای زوجها و خانهاولیهایی که پس از سالها پسانداز اکنون قصد خرید دارند، مهمترین توصیه این است که پیش از امضای هر قراردادی، قیمت ملک مشابه در همان منطقه یا محله را بررسی کنند.
در شرایط فعلی، اگر قیمت پیشنهادی فاصلهای معنادار با میانگین معاملات اخیر دارد، باید از خرید خودداری کنند؛ زیرا بازار هنوز به ثبات واقعی نرسیده است و احتمال کاهش بیشتر قیمت در کوتاهمدت وجود دارد.
بازار مسکن در تهران، پس از جنگ ۱۲روزه و در فضای پرریسک کنونی، وارد مرحلهای از رکود تورمی معکوس شده است؛ یعنی قیمتها میل به رشد ندارند، اما هزینه ساخت و تورم عمومی همچنان بالا است.
این دوگانگی، نشانهای از بحران اعتماد و قفلشدگی سرمایه در یکی از مهمترین بازارهای مصرفی کشور است. تا زمانی که فضای سیاسی و اقتصادی کشور به ثبات نرسد و سامانههای آماری شفاف احیا نشوند، رکود مسکن ادامه خواهد داشت؛ رکودی که شاید از تورم در امان مانده باشد، اما از بیاعتمادی نه.
مسکنلینک کوتاه :