قرعه کشی مسکن؛ از جاده قدیم تا نیویورک!

جهان صنعت نیوز – در بسیاری از شهرهای بزرگ و ثروتمند آمریکا، یافتن سرپناهی مناسب به معمایی پیچیده بدل شده است. در شهرهایی مانند نیویورک، بوستون، سان‌فرانسیسکو و لس‌آنجلس، خانه دیگر کالایی نیست که بر اساس توان مالی یا اولویت نیاز خریده یا اجاره شود؛ بلکه در بسیاری موارد با قرعه تعیین می‌شود. این شیوه توزیع واحدهای موسوم به «مسکن مقرون‌به‌صرفه» که توسط شهرداری‌ها و نهادهای عمومی مدیریت می‌شود، به نماد تناقض در سیاست‌های شهری بدل شده است: شهری که در پی عدالت اجتماعی است، اما در عمل عدالت را به شانس می‌سپارد.

بازار پنهان در دل شهرهای آزاد

منطق پشت نظام قرعه‌کشی ساده به نظر می‌رسد. دولت‌های محلی به‌جای آزادسازی کامل ساخت‌وساز یا اصلاح مقررات سختگیرانه شهری تصمیم گرفته‌اند توسعه مسکن را به شیوه‌ای کنترل‌شده و هدفمند هدایت کنند. بر این اساس، به سازندگان مشوق‌هایی مانند کاهش مالیات، تغییر کاربری زمین یا افزایش تراکم مجاز داده می‌شود تا درصدی از واحدهای پروژه خود را به قیمت پایین‌تر از بازار عرضه کنند.

اما توزیع این واحدها نه از طریق بازار آزاد بلکه از طریق قرعه‌کشی انجام می‌شود. در نیویورک، سال گذشته ۱۰ هزار واحد از این نوع در دسترس قرار گرفت، اما تعداد متقاضیان به ۶ میلیون نفر رسید؛ یعنی هر خانوار به‌طور میانگین تنها یک شانس از میان ۶۰۰ شانس برای برنده شدن داشت. در بوستون نیز بسیاری از پروژه‌های مشابه صدها درخواست برای هر واحد دریافت می‌کنند.

در ظاهر، این قرعه‌کشی‌ها نوعی عدالت نمایشی ایجاد می‌کنند: هر متقاضی به‌صورت برابر وارد رقابت می‌شود و بخت خود را می‌آزماید. اما در واقع، این نظام نوعی بازار پنهان می‌سازد؛ بازاری که در آن کالا (مسکن) نه از طریق قیمت، بلکه از طریق صبر، اطلاعات، و مهارت در تعامل با بوروکراسی شهری توزیع می‌شود.

عدالت مبتنی بر شانس یا مهارت؟

مشکل اصلی قرعه‌کشی‌های مسکن در این است که بیش از آنکه نابرابری را کاهش دهد، شکل آن را تغییر می‌دهد. در بازار آزاد، پول تعیین‌کننده است؛ در بازار پنهان، دانش، وقت و توانایی پیگیری اداری. کسانی که می‌دانند چطور با سیستم ثبت‌نام کار کنند، فرم‌ها را درست پر کنند و در چندین قرعه‌کشی هم‌زمان شرکت کنند، شانس بیشتری دارند.

در واقع، بوروکراسی پیچیده شهرداری‌ها باعث شده قرعه‌کشی‌ها به میدان رقابت نانوشته‌ای برای «افراد آگاه‌تر» تبدیل شود. تجربه نشان می‌دهد کسانی که زمان بیشتری برای جست‌وجو دارند یا به نهادهای مشاوره‌ای دسترسی پیدا می‌کنند، احتمال برنده‌شدنشان به‌مراتب بیشتر است. در نتیجه، نظامی که قرار است عدالت اجتماعی ایجاد کند، گاه به نظامی مبتنی بر مهارت در بازی بوروکراسی تبدیل می‌شود.

تقاضا بی‌نهایت، عرضه محدود

بنیادی‌ترین ایراد در سیاست مسکن مقرون‌به‌صرفه آن است که به جای پرداختن به ریشه بحران یعنی کمبود عرضه، بر توزیع محدود منابع تمرکز دارد. وقتی کالایی با قیمت پایین‌تر از بازار عرضه می‌شود، طبیعی است که متقاضیان افزایش یابند. از آنجا که دولت توان تأمین همه را ندارد، نوبت به قرعه‌کشی می‌رسد.

در بسیاری از شهرها، این کمبود به صف‌های طولانی و ناامیدکننده منجر شده است. در شیکاگو، فهرست انتظار برای مسکن عمومی ممکن است تا ۲۵ سال طول بکشد. در نیویورک، سامانه حمایتی که به خانواده‌های کم‌درآمد یارانه اجاره می‌دهد، پس از ۱۵ سال برای مدت کوتاهی بازگشایی شد تا صدها هزار نفر در چند روز ثبت‌نام کنند.

قرعه‌کشی، در مقایسه با صف انتظار، ظاهراً عادلانه‌تر به نظر می‌رسد: همه از شانس برابر برخوردارند. اما این برابری، در واقع برابری در احتمال شکست است.

چهره روانی بخت‌آزمایی؛ امید کاذب در قالب عدالت

رفتارشناسان اقتصادی مدت‌هاست نشان داده‌اند که انسان‌ها تمایل دارند احتمال رویدادهای نادر را بیش از واقعیت ارزیابی کنند. همین تمایل است که فروش بلیت‌های بخت‌آزمایی را رونق می‌دهد و باعث می‌شود مردم به احتمال برنده شدن در لاتاری باور اغراق‌آمیزی داشته باشند.

در حوزه مسکن، این پدیده به شکل خطرناک‌تری عمل می‌کند. بسیاری از متقاضیان، به‌جای مطالبه سیاست‌های جدی برای ساخت مسکن بیشتر، به قرعه‌کشی‌ها دل می‌بندند. در نتیجه، فشار اجتماعی برای اصلاح ساختار بازار کاهش می‌یابد. امید به برنده شدن جای مطالبه برای تغییر را می‌گیرد؛ همان‌گونه که در روایت ادبی معروف جورج اورول، مردم تحت سلطه، با وعده بخت‌آزمایی خیالی آرام نگه داشته می‌شوند.

برای اکثریت مردم، بخت‌آزمایی مسکن توهم امید است: احساس اینکه شاید این‌بار نوبت ما باشد، درحالی‌که نظام اساساً برای تأمین نیاز واقعی طراحی نشده است.

حتی اگر فرض کنیم قرعه‌کشی‌ها عادلانه اجرا می‌شوند، از نظر اقتصادی باز هم ناکارآمدند. در بسیاری موارد، افراد واحدهایی را برنده می‌شوند که با نیاز واقعی‌شان هم‌خوانی ندارد؛ مثلاً خانواده‌ای کوچک آپارتمان بزرگ‌تر از نیاز خود را می‌گیرد و خانواده‌ای پرجمعیت از قرعه بیرون می‌ماند.

به دلیل خوش‌شانسی اشتباه، ممکن است فردی در پروژه‌ای برنده شود که از محل کارش دور است، در حالی‌که فرد دیگری که آن مکان برایش ایده‌آل بوده، شکست می‌خورد. از آنجا که هیچ سازوکار رسمی برای تبادل یا تطبیق واحدها وجود ندارد، این ناهماهنگی‌ها ادامه می‌یابد.

علاوه بر این، واحدهای مقرون‌به‌صرفه برای ساکنانشان به نوعی دست‌بند طلایی تبدیل می‌شود. چون رها کردن آن به معنای از دست دادن تخفیف قابل توجه اجاره است، افراد حتی زمانی که شغل یا وضعیت خانوادگی‌شان تغییر می‌کند، ترجیح می‌دهند در همان واحد باقی بمانند. این مسئله، تحرک جغرافیایی و کارایی بازار کار را کاهش می‌دهد.

اصلاحات ممکن؛ از طراحی بهتر تا اولویت‌گذاری هوشمند

برخی کارشناسان معتقدند می‌توان کارایی این نظام را با اصلاح طراحی قرعه‌کشی‌ها افزایش داد. یکی از پیشنهادها، برگزاری دسته‌ای قرعه‌کشی‌ها در بازه‌های زمانی مشخص (مثلاً هر سه ماه) است تا متقاضیان بتوانند اولویت‌های خود را رتبه‌بندی کنند. در این روش، مشابه سامانه توزیع مدارس دولتی، الگوریتم تلاش می‌کند افراد را با گزینه‌هایی هماهنگ کند که بیشترین مطلوبیت را دارند.

راه‌حل دیگر، تخصیص امتیازهای اضافی به متقاضیان در طول زمان است. مثلاً هر سالی که فرد در قرعه شرکت کند و برنده نشود، امتیازی به او اضافه شود تا در سال‌های بعد احتمال موفقیتش بیشتر شود. این روش، شبیه بخت‌آزمایی‌های خیریه‌ای است که در آن می‌توان برای جوایز محبوب‌تر بلیت‌های بیشتری خرید.

با وجود این، حتی بهترین طراحی‌ها نیز نمی‌توانند واقعیت را تغییر دهند: تعداد خانه‌ها همچنان کم است. تا زمانی که شهرها به ساخت انبوه و آزادسازی مقررات روی نیاورند، هیچ الگوریتمی قادر به جبران کمبود عرضه نخواهد بود.

ریشه بحران؛ سیاست، نه اقتصاد

بحران مسکن در شهرهای آمریکا ریشه‌ای عمیق‌تر از مسائل مالی دارد. در بسیاری از مناطق، گروه‌های محلی موسوم به NIMBY  مانع اصلی توسعه هستند. این گروه‌ها، که معمولاً از ساکنان قدیمی و طبقه متوسط تشکیل شده‌اند، با ساخت آپارتمان‌های جدید مخالفت می‌کنند و با استناد به نگرانی‌هایی مانند ازدحام یا تغییر چهره محله، پروژه‌ها را برای سال‌ها متوقف می‌سازند.

شهرداری‌ها نیز به‌جای رویارویی با این گروه‌ها، ترجیح می‌دهند با ارائه چند واحد مقرون‌به‌صرفه در قالب پروژه‌های خاص، ظاهر عدالت‌خواهی را حفظ کنند. این سیاست، اگرچه از نظر سیاسی کم‌هزینه‌تر است، اما در واقع تثبیت‌کننده بحران محسوب می‌شود. به‌عبارت دیگر، نظام قرعه‌کشی به ابزاری تبدیل شده که به دولت‌های محلی اجازه می‌دهد همزمان از فشار اجتماعی فرار کنند و از تغییرات واقعی اجتناب ورزند.

تناقض اخلاقی در قلب شهرهای پیشرو

شهرهایی مانند نیویورک یا سان‌فرانسیسکو که به‌عنوان مهد لیبرالیسم و برابری شناخته می‌شوند، اکنون درگیر شدیدترین بحران‌های نابرابری مسکن هستند. در حالی‌که شعار عدالت اجتماعی بر فراز ساختمان‌های دولتی دیده می‌شود، واقعیت میدانی چیز دیگری است: رقابت برای بقا در بازاری که تنها خوش‌شانس‌ها پیروز می‌شوند.

برای بسیاری از ساکنان، قرعه‌کشی به تنها روزنه امید تبدیل شده است؛ حتی اگر احتمال موفقیت کمتر از نیم درصد باشد. این پارادوکس نشان می‌دهد که عدالت نمادین، در غیاب سیاست‌های ساختاری، می‌تواند به همان اندازه بی‌رحمانه باشد که نابرابری آشکار.

اخبار برگزیدهمسکن