تورم مسکن در سایه بنگاه‌داری بانک‌ها؛ چرا بانک مرکزی سکوت کرده است؟
کارشناسان هشدار می‌دهند ورود گسترده بانک‌ها به ساخت‌وساز و مالکیت زمین، عامل اصلی افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و شکل‌گیری انتظارات تورمی در بازار است.
سارا پوردلجو – جهان‌صنعت نیوز: بازار مسکن در سال‌های اخیر شاهد نوساناتی بوده که کمتر کسی می‌تواند علت اصلی آن را به‌طور دقیق توضیح دهد؛ بازاری که روزگاری امن‌ترین راه برای حفظ سرمایه و سرمایه‌گذاری بود، حالا به آخرین گزینه تبدیل شده است. قیمت‌ها هر روز بالاتر می‌روند و خانه‌هایی که در ظاهر به نام مردم هستند، در عمل به کام نهادهایی با قدرت مالی عظیم، به ویژه بانک‌ها، تمام شده‌اند. پشت پرده این افزایش قیمت‌ها، نه تنها عرضه و تقاضای معمول، بلکه حضور گسترده بانک‌ها در ساخت‌وساز، مالکیت زمین و انباشت دارایی‌های ملکی نقش تعیین‌کننده‌ای دارد. بر همین اساس، گفت‌وگویی با فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن و شهرسازی، داشتیم تا جزئیات این روند و پیامدهای آن را بررسی کنیم.
خانه‌هایی که به نام مردم و به کام بانک‌ها تمام شد
بر اساس آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی، مجموع ارزش املاک و مستغلاتی که در مالکیت بانک‌ها قرار دارد، حدود هزار هزار میلیارد تومان (معادل هزار همت) برآورد می‌شود. این دارایی‌ها شامل طیف گسترده‌ای از املاک مسکونی، اداری، تجاری، زمین‌ها و پروژه‌های ساختمانی است که یا از محل وثایق تسهیلات بانکی به تملک بانک‌ها درآمده‌اند، یا توسط شرکت‌های ساختمانی وابسته به آن‌ها احداث شده‌اند. تقریباً تمام بانک‌های بزرگ کشور از جمله ملت، سامان، پاسارگاد، آینده، اقتصاد نوین و حتی سایر بانک‌ها در حوزه ساخت‌وساز و پروژه‌های عمرانی فعال هستند. بخشی از این املاک به‌عنوان شعبه یا واحد اداری مورد استفاده قرار گرفته و بخش دیگر، در نتیجه نکول تسهیلات و ناتوانی وام‌گیرندگان در بازپرداخت بدهی، به دارایی‌های ملکی بانک‌ها تبدیل شده است. بانک‌ها معمولاً در زمان اعطای وام، املاک مسکونی را به‌دلیل نقدشوندگی بالاتر به‌عنوان وثیقه می‌پذیرند و در صورت عدم بازپرداخت وام، این املاک را تصاحب می‌کنند. به همین دلیل، حجم قابل‌توجهی از دارایی بانک‌ها در قالب واحدهای مسکونی خالی انباشته شده است. ورود گسترده بانک‌ها به بازار ساخت‌وساز و معاملات ملکی سبب دگرگونی در قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف کشور شده است. به گفته کارشناسان، بانک‌ها به‌واسطه منابع مالی قابل‌توجه و مالکیت زمین‌های وسیع، عملاً میانگین قیمت‌ها را در مناطق هدف افزایش داده و در نتیجه، به جای ایجاد تعادل، به رشد قیمت‌ها و شکل‌گیری انتظارات تورمی در بازار مسکن دامن زده‌اند.
ایران‌مال؛ نماد دارایی‌های پنهان و پرابهام بانک‌ها
در بسیاری از موارد، بانک‌ها بدون بررسی دقیق اهلیت متقاضیان اقدام به پرداخت تسهیلات کرده‌اند و در نتیجه، بخشی از این وام‌ها به مطالبات مشکوک‌الوصول تبدیل شده است. در نهایت، بانک‌ها با تملک وثایق، دارایی‌هایی به‌دست آورده‌اند که ترجیح می‌دهند به‌جای فروش، با نگهداری آن‌ها و انتظار افزایش قیمت، زیان خود را جبران کنند؛ از همین‌رو، به‌طور طبیعی مخالف کاهش قیمت مسکن هستند. به‌عنوان مثال، در خصوص پروژه ایران‌مال متعلق به بانک آینده، ارقام متفاوتی از ۲۵۰ هزار میلیارد تومان تا مبالغ بسیار پایین‌تر مطرح شده است. در صورت‌های مالی این بانک، حتی ارزش املاک (از جمله ایران‌مال) به‌طور میانگین متری یک میلیون تومان ثبت شده، در حالی‌که ارزش واقعی آن‌ها در بازار چندین ده برابر بیشتر است.
فروش املاک بانکی به خودی‌ها؛ مزایده‌ای که فقط روی کاغذ برگزار می‌شود
جالب‌تر آن‌که برخی از این نهادهای مالی ابتدا چند مرحله آگهی مزایده منتشر می‌کنند، اما عملاً هیچ مزایده‌ای برگزار نمی‌شود. در مرحله بعد، طبق قانون، امکان فروش از طریق مذاکره فراهم می‌شود و در این مرحله، املاک با قیمت‌هایی بسیار پایین به شرکت‌ها یا اشخاص وابسته واگذار می‌گردد. در نتیجه، دارایی‌های واقعی از ترازنامه حذف شده و بانک مرکزی با پوسته‌ای خالی از دارایی مواجه می‌شود. بانک مرکزی باید فوراً بخشنامه‌ای صادر کند که تا زمان تعیین‌تکلیف بانک‌ها و مؤسسات دارای کفایت سرمایه منفی، هرگونه واگذاری، فروش یا مزایده املاک آن‌ها ممنوع شود. در صورت تأخیر بانک مرکزی، به‌زودی شاهد واگذاری‌های صوری و خروج گسترده املاک ارزشمند از ترازنامه بانک‌ها خواهیم بود؛ در آن زمان، نظام بانکی با زمین سوخته‌ای روبه‌رو می‌شود که هیچ دارایی واقعی برای بازسازی باقی نمانده است.
تاریخ دوباره تکرار می‌شود؛ مروری بر اتفاقات مشابه از سال ۱۳۹۳ تاکنون
موضوع بنگاه‌داری بانک‌ها سال‌هاست از چالش‌های اصلی نظام بانکی کشور به‌شمار می‌رود. کارشناسان معتقدند بانک‌ها باید صرفاً در حوزه تأمین مالی فعالیت کنند و ورود مستقیم آن‌ها به شرکت‌داری و فعالیت‌های اقتصادی، برخلاف مأموریت اصلی‌شان است. با وجود تأکید مکرر بانک مرکزی بر لزوم فاصله‌گرفتن از بنگاه‌داری، آمارها نشان می‌دهد فعالیت‌های اقتصادی مستقیم بانک‌ها نه‌تنها کاهش نیافته، بلکه افزایش نیز یافته است. بد نیست در اینجا اشاره‌ای داشته باشیم به بسته سیاستی ـ نظارتی بانک مرکزی در سال ۱۳۸۷ که در آن، مقام ناظر پولی و بانکی به بانک‌داران دستور داده بود شرکت‌ها و دارایی‌های مازاد خود را به فروش برسانند. بر اساس همین بسته، بانک‌ها موظف شدند نسبت به فروش دارایی‌های ثابت، شرکت‌های وابسته و تابعه، و سهام شرکت‌های سرمایه‌گذاری در سال ۱۳۸۷ اقدام کنند. در سال ۱۳۹۳ نیز، بانک مرکزی محدودیتی تعیین کرد که طبق آن، سهم شرکت‌داری بانک‌ها نباید از ۴۰ درصد سرمایه‌شان بیشتر باشد. همچنین بانک‌ها موظف شدند ظرف ۱۵ روز فهرست کامل شرکت‌های تحت مالکیت مستقیم و غیرمستقیم خود را به بانک مرکزی ارائه کنند. بر اساس این بخشنامه، بانک‌ها باید طی سه سال سهم سرمایه‌گذاری خود در شرکت‌داری را به حد مجاز برسانند تا از فشار ناگهانی بر بازار سرمایه جلوگیری شود. باید یادآور شد که طبق بخشنامه سال ۱۳۹۳، بانک مرکزی از بانک‌ها نخواسته است که یک‌شبه سهم شرکت‌های خود را از بیش از ۵۰ درصد به ۴۰ درصد برسانند؛ بلکه برای این اقدام، زمان‌بندی سه‌ساله تعیین کرده است. در عین حال، برخی از شرکت‌های در اختیار بانک‌ها، شرکت‌های زیان‌دهی هستند که دولت در ازای بدهی‌های خود به بانک‌ها واگذار کرده است. با این حال، این موضوع نمی‌تواند توجیهی برای تداوم گسترده بنگاه‌داری در شبکه بانکی باشد. امروز، بانک آینده نمونه بارز شرکت‌داری و بنگاه‌داری بانک‌هاست. بزرگ‌تر از آن، بانک‌های پاسارگاد، سامان، اقتصاد نوین و مؤسسه ملل نیز هم‌پای بانک آینده حرکت می‌کنند. بانک‌های خصوصی از این وضعیت بیشترین نفع را برده و بدون هیچ پاسخ‌گویی یا نظارتی بر عملکردشان، ثروت‌های نجومی به‌دست آورده‌اند و ۸۰ درصد پول مردم را به ساختمان تبدیل کرده‌اند.
اخبار برگزیدهمسکن
لینک کوتاه :