بحران مسکن؛ بانک‌ها سهم وام را رها کردند و وارد بازار ملک شدند
سهم پرداخت تسهیلات مسکن از سوی بانک‌ها در سال جاری به سه درصد رسیده است درحالی که دارایی‌های ملکی بانک‌ها نزدیک به ۵۰ درصد است
جهان صنعت نیوز، نظام تامین مالی مسکن در ایران، دچار یک پارادوکس آشکار است؛ از یک‌سو بازار رهنی (تسهیلات بلندمدت خرید خانه) به همراه وام‌های مشارکت در ساخت (تسهیلات ساخت خانه) با «خشکسالی تاریخی» دست‌وپنجه نرم می‌کند، اما از سوی دیگر وام‌های مسکن و ساختمان از مسیر فرعی برخی بانک‌ها صرف خرید زمین، ساخت «مال» و احداث انواع برج‌های مسکونی و اداری توسط شرکت‌های زیرمجموعه شبکه بانکی می‌شود.
سهم دارایی‌های منجمد ملکی از کل دارایی‌های برخی بانک‌ها به قدری از سطح متعارف و قانونی تجاوز کرده که آینده‌ای شبیه «بحران بانک اخیرا منحل‌شده»، آنها را نیز تهدید می‌کند. نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد، ریشه مشترک «انحراف ملکی شبکه بانکی» و «از کارافتادگی بازار رهنی»، ترکیبی از «سیاست‌های دستوری و ابلاغی» است.
سال گذشته و همچنین بهار امسال، سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات پرداختی توسط شبکه بانکی کشور به پایین‌ترین میزان تاریخی خود رسید؛ پارسال ۵درصد و امسال ۳درصد. تا پیش از این و به‌ویژه در دهه ۸۰، حدود یک‌چهارم تا حداقل یک‌پنجم از کل وام‌های بانکی، نصیب بخش مسکن و ساختمان می‌شد. اما در سال‌های اخیر این سهم به نزدیک صفر کاهش پیدا کرده‌است.
قدرت خرید وام مسکن در حال حاضر در کشور حدود ۱۰ تا ۱۲درصد است؛ اما این شاخص در کشورهای مختلف جهان حداقل ۸۰درصد است. در بازار مسکن ایران، حدود ۱۰درصد خریداران، از تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند. عمق تسهیلات رهنی یا همان تسهیلات مسکن در ایران بسیار کم است؛ این شاخص در حال حاضر ۷درصد و در بهترین حالت حدود ۱۴درصد برآورد می‌شود. تعداد وام‌هایی که سالانه در ایران برای مسکن پرداخت می‌شود، یک‌سوم ترکیه و یک‌دهم روسیه و یک‌صدم چین است.
بررسی‌ها مشخص می‌کند، «نرخ سود دستوری» در نقش چکش بالای سر بازار رهنی در ایران باعث شد «شرایط تامین منابع برای اعتباردهی به بخش مسکن و ساختمان» از بین برود. قیمت تمام‌شده منابع برای پرداخت تسهیلات بلندمدت در بانک‌ها بالای ۳۰درصد اعلام می‌شود، ضمن آنکه تورم امکان تامین منابع و جذب سپرده با سود زیر این رقم را محدود کرده‌است.
بازار ثانویه رهن، با پیوندزنی بازار پول و بازار سرمایه، از طریق انتشار اوراق رهنی به پشتوانه وام‌های مسکن پرداخت‌شده، دارایی بانک‌ها در ردیف «مانده تسهیلات مسکن» را برای بانک‌ها نقد می‌کند. اما در ایران به‌خاطر اینکه نرخ سود وام مسکن دستوری تعیین می‌شود، هنگام انتشار اوراق رهنی ناگزیر باید نرخ سود پایین‌تر از نرخ بازارپذیر تعیین شود و عملا بازارپذیر نیست.
طی دست‌کم یک دهه اخیر، برخی بانک‌ها برای در امان ماندن از تبعات «نرخ سود دستوری»، مستقیم و سپس غیرمستقیم، وارد بازار املاک و مستغلات شدند. دارایی ملکی برخی بانک‌ها نزدیک به ۵۰درصد دارایی‌هایشان را تشکیل می‌دهد. صاحب‌نظران اقتصادی معتقدند، منابعی که می‌توانست در بخش مسکن و ساختمان در اختیار متقاضیان تسهیلات قرار بگیرد، در داخل شبکه بانکی تبدیل به دارایی ملکی منجمد شده‌است.
فرارو
مسکنلینک کوتاه :