قیمت مسکن آماده جهش می شود؟

جهان صنعت نیوز – بازار مسکن ایران طی بیش از یک دهه گذشته تحت تأثیر مستقیم مداخلات دولت قرار داشته است؛ مداخلاتی که به‌ویژه از سال ۱۳۸۸ به بعد، ساختار تولید و سرمایه‌گذاری در این بخش را دستخوش تغییر کرد. رویکردی که دولت را از جایگاه تنظیم‌گر به بازیگر اصلی تبدیل کرد، پیامدهایی داشت که اثرات آن هنوز در آمارهای تولید و رفتار فعالان بازار قابل مشاهده است. در این دوره، نه‌تنها بخش خصوصی به حاشیه رانده شد، بلکه انگیزه سرمایه‌گذاری نیز به‌تدریج تضعیف شد.

پیش از این مقطع، بخش خصوصی نقش اصلی در تولید مسکن ایفا می‌کرد و سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شد. این سطح از تولید، اگرچه تمام نیاز بازار را پوشش نمی‌داد، اما تعادل نسبی میان عرضه و تقاضا ایجاد می‌کرد. با آغاز مداخلات گسترده دولت، این روند متوقف شد و از سال ۱۳۹۲ به بعد، تولید مسکن وارد یک مسیر نزولی شد؛ مسیری که تاکنون نیز اصلاح اساسی در آن رخ نداده است.

آمارهای مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر تصویری از این افت ارائه می‌دهد. متوسط صدور پروانه‌ها به حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد در سال رسیده است؛ رقمی که تقریباً نصف ظرفیت تولید بخش خصوصی در سال‌های پیش از مداخله دولت محسوب می‌شود. این کاهش نشانه‌ای از خروج تدریجی سرمایه‌گذاران و سازندگان از بازاری است که ریسک‌های آن افزایش یافته و بازدهی آن نامطمئن شده است. این وضعیت محدود به یک دولت خاص نبوده و در دولت‌های بعدی نیز ادامه پیدا کرده است. تداوم سیاست‌های مداخله‌گرایانه، حتی در قالب‌های متفاوت، باعث شد بخش خصوصی همچنان با احتیاط عمل کند. نتیجه آن شد که بازار مسکن با کمبود مزمن عرضه مواجه شود؛ کمبودی که اثر خود را نه‌فقط در قیمت‌ها، بلکه در رکود معاملات نیز نشان داد.

در کنار این تحولات، ورود حجم بالای نقدینگی به بازار مسکن در همان سال‌ها، به تشدید تورم دامن زد. بخشی از تورم ساختاری فعلی، ریشه در همان دوره‌ای دارد که مسکن به یکی از مقصدهای اصلی نقدینگی تبدیل شد. این تورم، در نهایت، قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی را کاهش داد و فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی خانوارها را عمیق‌تر کرد.

با این حال، رصد وضعیت فعلی بازار نشان می‌دهد که قفل کامل معاملات تا حدی شکسته شده است. هم در بخش تولید و هم در حوزه خریدوفروش، تحرکاتی هرچند محدود دیده می‌شود. این تغییر به معنای بازگشت رونق گسترده نیست، اما نشان می‌دهد بازار از رکود عمیق فاصله گرفته و وارد مرحله‌ای متفاوت شده است. کاهش نسبی قهر خریداران نسبت به فصل گذشته و ابتدای سال، یکی از نشانه‌های این تغییر فضاست.این تحرک نسبی می‌تواند به سیاست‌های عدم مداخله دولت نسبت داده شود. در شرایطی که دولت نقش خود را به تنظیم‌گری محدود کرده، بازار فرصت یافته تا بر اساس سازوکارهای درونی خود واکنش نشان دهد. در حوزه زمین، قیمت‌ها عمدتاً متناسب با تورم عمومی حرکت کرده و جهش غیرعادی نداشته است. این ثبات نسبی، دست‌کم در کوتاه‌مدت، از شوک‌های قیمتی ناگهانی جلوگیری کرده است.

در مقابل، در بخش آپارتمان‌های احداثی، افزایش قیمت مشاهده می‌شود؛ افزایشی که اگرچه کمتر از رشد قیمت زمین بوده، اما نشان‌دهنده فشار هزینه‌ها در سمت عرضه است. این تفاوت رفتاری میان زمین و مسکن ساخته‌شده، حاکی از آن است که هزینه‌های تولید، نقش پررنگ‌تری در تعیین قیمت نهایی ایفا می‌کنند.

پیش بینی قیمت مسکن

افزایش هزینه‌های ساخت، یکی از متغیرهای کلیدی بازار فعلی است. بالا رفتن قیمت زمین، رشد نرخ خدمات مهندسی و افزایش هزینه‌های جانبی ساخت، باعث شده قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی به‌طور محسوسی افزایش یابد. در نتیجه، بسیاری از واحدهای عرضه‌شده در بازار، تقریباً همتراز با قیمت تمام‌شده سازندگان قیمت‌گذاری شده‌اند. این موضوع، حاشیه سود سازندگان را محدود کرده و امکان کاهش قیمت را از بین برده است.

در چنین شرایطی، احتمال جهش قیمت در بخش آپارتمان‌های احداثی به دلیل فشار ساختاری هزینه‌ها و کمبود عرضه انباشته‌شده افزایش یافته است. اگر این روند با افزایش واقعی قدرت خرید همراه نشود، بازار ممکن است دوباره با رکود معاملاتی مواجه شود، حتی اگر قیمت‌ها اسماً افزایش یابد. وضعیت فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد آنچه امروز دیده می‌شود، نه بازگشت قطعی رونق و نه ادامه رکود مطلق است. بازار در یک وضعیت بینابینی قرار دارد؛ جایی که کاهش مداخله دولت، تحرک محدودی ایجاد کرده، اما مشکلات ساختاری همچنان پابرجاست. اگر سیاست‌گذاری به‌سمت تقویت نقش تنظیم‌گری و احیای انگیزه بخش خصوصی حرکت نکند، این تحرک شکننده خواهد بود و بازار دوباره به چرخه رکود و جهش‌های ناگهانی بازمی‌گردد؛ چرخه‌ای که بیشترین هزینه آن را مصرف‌کننده نهایی پرداخت می‌کند.

 

اخبار برگزیدهمسکن