رشد منفی شاخص مسکن در دولت چهاردهم؛ نگاهی به شوکهای سیاسی، اقتصادی و رفتار سرمایهگذاران
شاخص مسکن در دولت چهاردهم رشد منفی داشته اما کارشناسان میگویند رکود بازار تنها نتیجه عملکرد دولت نیست و جنگ ۱۲ روزه، خروج سرمایه و شرایط اقتصادی کلان نقش مؤثری در افت سرمایهگذاری بخش خصوصی داشته است.
سارا پوردلجو – جهانصنعتنیوز: شاخص مسکن در دوره دولت آقای پزشکیان روندی منفی را تجربه کرده است؛ بخشی از این وضعیت نیز همزمان با جنگ ۱۲ روزه رخ داد. اگرچه آمار رشد منفی ۴.۵ درصدی بخش ساختمان در چهار فصل نخست دولت چهاردهم مطرح شده است، دادهها نشان میدهد در نیمه دوم سال ۱۴۰۳، پروانههای ساختمانی ۱۴ درصد افزایش داشته و ارزش افزوده بخش ساختمان در دو فصل ابتدایی دولت مثبت بوده است. کاهش رشد در سال ۱۴۰۴ بیشتر بهدلیل شوکهای اقتصادی، جنگ ۱۲ روزه و خروج سرمایه از بخشهای مولد به سمت بازارهای طلا و ارز است. در چنین شرایطی، تفکیک نقش دولت از رفتار بخش خصوصی و تمایز میان سیاستهای حمایتی و سازوکارهای بازار، ضرورتی انکارناپذیر است. پرسشی که مطرح میشود این است که آیا رکود مسکن ناشی از کمکاری دولت چهاردهم است یا نتیجه قیاس نادرست آماری و شرایط اقتصادی و سیاسی؟ برای پاسخ به این پرسش، گفتوگویی با فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد حوزه مسکن انجام دادیم.
دوگانه دولت و بخش خصوصی در بازار مسکن
برای تحلیل این موضوع باید دو حوزه را از یکدیگر تفکیک کرد. در بخش مسکن، نخست عملکرد دولت در حوزه طرحهای حمایتی مطرح است و دوم، فعالیت بخش خصوصی که میتوان آن را از طریق شاخصهایی مانند میزان صدور پروانههای ساختمانی بررسی کرد.در یک سال و نیمی که از استقرار دولت جدید گذشته، در حوزه مسکن حمایتی پروژه تازهای آغاز نشد. تمرکز دولت بر تکمیل پروژههایی قرار گرفت که از دولت قبل به ارث رسیده بود؛ پروژههایی که برآورد میشود حدود یک میلیون واحد را در بر میگرفت. تخصیص منابع عمدتاً به واحدهایی صورت گرفت که بیش از ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشتند تا امکان تکمیل و واگذاری آنها فراهم شود. بنابراین، در سمت عرضه مسکن حمایتی، نه طرح جایگزینی معرفی شد و نه طرح پیشین توسعه یافت؛ بلکه اولویت با اتمام تعهدات گذشته و تحویل واحدها به متقاضیان طرف قرارداد بود.
در بخش خصوصی، شرایط متفاوت است. همانطور که اشاره شد، جنگ ۱۲ روزه که در اواخر خرداد و اوایل تیر رخ داد، بر روند سرمایهگذاری تأثیر گذاشت. پیش از آن، انتظار میرفت از خردادماه رونق نسبی در بازار مسکن آغاز شود اما وقوع این درگیری نظامی عملاً روند سرمایهگذاری جدید در بخش مسکن را متوقف کرد. از آن مقطع، بخشی از سرمایهها به سمت بازارهای موازی همچون طلا، سکه و ارز حرکت کرد و رکود سرمایهگذاری در بخش خصوصی مسکن تداوم یافت. این بخش به طور مستقیم تابع تصمیمات سرمایهگذاران است و الزام اجرایی مشخصی از سوی دولت برای ورود سرمایه ندارد.
تحلیل عملکرد دولت بدون متغیرهای کلان، تحلیلی ناقص است
در حوزه تکالیف قانونی، دولت مسئولیت مستقیم دارد. قانون «جهش تولید مسکن» محدود به دولت خاصی نیست و بر اساس برآورد کمبود مسکن، تکلیف سالانه ساخت یک میلیون واحد را با همکاری دولت و بخش خصوصی تعیین کرده است. در این چارچوب، سهم دولت در توسعه مسکن حمایتی ـ از جمله تأمین زمین در شهرهای جدید، واگذاری زمینهای ۹۹ ساله و سایر شیوههای واگذاری ـ نقشی تعیینکننده دارد. در این بخش که مدیریت آن عمدتاً در اختیار دولت است، اقدام مؤثری برای افزایش عرضه مشاهده نشد. بنابراین، در مقایسه عملکرد، میتوان گفت در حوزه مسکن حمایتی که ذیل مسئولیت دولت تعریف میشود، عملکرد قابل قبولی ثبت نشده است؛ اما در مورد کلیت بازار و سهم بخش خصوصی، نمیتوان همه مسئولیت را متوجه دولت دانست، زیرا این بخش تابع شرایط بازار و بازدهی بازارهای موازی است. در جمعبندی این موضوع میتوان گفت که ارزیابی عملکرد دولت مستلزم در نظر گرفتن شرایط کلان اقتصادی است. نادیده گرفتن متغیرهایی مانند تورم، کسری بودجه، محدودیت منابع مالی و شوکهای سیاسی و امنیتی تحلیل را ناقص میکند. با این حال، در حوزهای که دولت تکلیف قانونی مستقیم دارد یعنی مسکن حمایتی، انتظار اقدام فعالانهتری وجود داشت.
واگذاری زمین حتی با زیرساخت ناقص؛ محرک ساخت و سرمایهگذاری
نکته دیگر، موضوع واگذاری زمین است. حتی با فرض محدودیت منابع مالی دولت و دشواری تأمین زیرساختها، توقف واگذاری زمین به دلیل نبود زیرساخت کامل، از منظر کارشناسی محل بحث است. در بسیاری از کشورها، توسعه شهری بهصورت تدریجی انجام میشود؛ زمین واگذار میشود و زیرساختها به مرور زمان تکمیل میگردد. در شرایطی که توسعهگر قدرتمند و نظاممند برای آمادهسازی زمین در کشور فعال نیست، توقف واگذاری تا تکمیل کامل زیرساختها عملاً به معنای تعلیق فرآیند عرضه است. واگذاری زمین حتی در شرایطی که زیرساختها کامل نیست میتواند انگیزه ساخت را در میان متقاضیان ایجاد کند و زمینه ورود سرمایههای واسطهای برای تأمین هزینههای آمادهسازی را فراهم آورد. مشروط کردن واگذاری به تأمین کامل زیرساختها، مستلزم تأمین مالی پیشینی از سوی دولت است؛ موضوعی که با توجه به محدودیتهای بودجهای، تحقق آن دشوار است.
اخبار برگزیدهمسکنلینک کوتاه :